学者:单靠共有产权房无法解决楼市内在难题

来源:经济观察报时间:2017-08-29 14:00:06

日前,北京市住建委会同市发改委、财政局等部门联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,随后北京市住建委明确表示共有产权房属于产权类住房,可按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。这是在明确住房的居住属性背景下全国首次公开推出共有产权房管理办法,对解决夹心层特别是刚参加工作的青年人和中等收入阶层住房问题具有重大意义,是房地产长效机制的重要组成部分,其实践的经验预计未来将陆续在全国范围内推广。

事实上,此次北京推出的共有产权住房是2013年推出的自住型商品房的“加强版”,最大的不同点是不再硬性规定政府与购房者产权比例,而是参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。这点有助于提高共有产权房产权比例的灵活性,使共有产权房能在区位优势更好的地段建设,加大让渡共有产权房的使用权力度。同时,此次公布的共有产权房对申请人资格、政府产权代持单位、共有产权房出租收益及退出等都进行了严格规定,目前看基本做到了定向发力,充分发挥住房的居住属性,将资本属性降至最低,并堵住了以往通过收入水平和户籍等条件申请经济适用房导致的高收入阶层住经济适用房的漏洞。

回看自住型商品房在北京推广的四年,虽供应量有限但效果也比较明显,身边很多“刚需”只要一有自住房项目就去申请,如果不苛求地段,申请几次下来基本都可中签选房,而且由于其具有政府产权性质,基本不存在名下有多套房仍申请的案例。据统计,截止2017年6月,北京市累计实现自住型商品房供地7.55万套,已销售6.04万套,自住型商品房累计销售套数约占北京近三年新建住宅成交量的18%。从实施效果看,自住型商品房具备升级为共有产权房的条件。

未来共有产权房供地预计将显著增加,而且优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域。北京市公布的数据显示,未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求。其中产权类住房100万套,租赁住房50万套;产权类住房中,商品住房约占70%;商品住房中,共有产权房和中小套型商品住房约占70%,接近50万套,这一供地水平将明显大于自住型商品房的供应量。

综上,共有产权房通过共有产权的制度设计,已基本实现对中低收入阶层的定向发力,相对于经济适用房来讲属政策的巨大进步,其对抑制楼市投机炒作具有重大作用,但未来供给量提升会影响地方财政收入。站在房地产作为经济运行的重要媒介的今天来讲,单靠共有产权房显然无法解决楼市深度顽疾,仍需房地产长效机制有序推进。具体来讲,一是需要逐渐改革土地供给机制,开辟更多的土地供给如集体用地用于建设保障类住房;二是构建持续抑制居民投机购房和房企高杠杆拿地的金融机制;三是进行财税体制改革,逐步捋顺地方财权与事权,出台针对多套房家庭的房产税弥补地方因土地出让金下降导致的财政收入下降。

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