“要说办公方式，从1949年开始就没有什么大的该变。”KASO木棉创谷创始人闵杰告诉创业邦(微信搜索关注ichuangyebang)，他看来，就算楼更高大上，空间装修上有差异，但办公方式的本质与刚建国时没有什么不同，员工们“在一个纯粹的办公室里拥有着1.78㎡的桌角”。闵杰想做一种新型的办公空间，2015年5月成立了KASO木棉创谷，获得了1亿元的天使轮融资，投资均来自实业上市公司的董事，投资人均以合资模式投资，而非风投模式。目前，KASO木棉创谷在北京、深圳运营有10个基地，总面积近70000㎡，已进驻近百家企业，入驻率达97.5%，超CBD平均水平。闵杰口中的新型办公空间，是以办公空间为切入点，做企业服务和商务社群。不同于现在火热的孵化器、创客空间们的服务微型企业，KASO木棉创谷服务的是中小型企业，还有一点不同在于，闵杰强调到，自己做企业的做事风格是，少一些情怀，多一些产品。中小型企业才是主流创业之前，闵杰的主业是地产行业，地产行业的新常态使得大家近年来做增量地产少，做存量地产多，从以前的粗犷型，慢慢向精细、运营型转变。所以闵杰想，干脆直接往运营方面努力，在这方面进行创业。目前来说，联合办公一般分为三种： 孵化器，一般是从0到1的企业入驻; 联合办公、众创空间，一般是从1到10的企业入驻; 服务式办公，一般服务于大型企业。创业时，闵杰尝试了两条线业务——微型企业孵化器和中小企业办公空间，结果发展，这两者相比，中小型企业才是市场的主流。同时，闵杰认为， “CLUB式办公”更能改变办公方式。根据“2015十二五全国企业发展报告”数据，中小型企业数量占比达76%，贡献着全国50%的税收、60%的GDP、70%的专利、80%的就业。所以闵杰将业务聚焦在了中小企业办公空间上。闵杰看来，所谓“中小企业”不是以人员、办公空间划分的，也可能是业务很大的公司，但是想尽一切办法将非核心业务外包出去的精简企业，比如美国有说法是最合理的公司人数是20多人。但不同中小企业差别也很大，所以KASO木棉创谷一般一个基地拥有10余种户型，面积在200~1600㎡不等，还可根据不同规模公司的需求进行定制。 KASO木棉创谷创始人闵杰在办公空间的设计上，闵杰的想法是，开发商开发楼盘时，关心的更多是楼体自身物理空间的东西，包括楼体外观、大厅、电梯、基本设备等，从开发商开发到中小型企业使用，中间隔着“真空带”。因为开发商不懂中小型企业的需求，所以KASO木棉创谷在拿到房子后，会全部进行再设计、装修，装修成本一般是1000元/㎡。尽管有此项成本，KASO木棉创谷的租金仍低于同等办公场地的市场毛坯价，之所以能做到这么便宜，在于: 作为最大租户，能拿到较低价格。未来KASO木棉创谷还将整栋楼整租; 租较低的楼层，会拿到合理的租金差。比如，其国航“21℃追梦空间”的出租价格是13.8元/㎡/天，而该楼楼上一层的平均毛坯定价为14元/㎡/天。关于办公场地的选择上，闵杰表示，看中3个方面： 便捷，离地铁要近; 楼梯自身品质要好，合性价比; 一定要有多功能空间，来承载办公方式的改变。回到文章开头，KASO木棉创谷对办公空间的改变，主要体现在人性化和智能两个方面，比如，办公空间绿化率达1/5，配备有2000㎡露台，母乳室、保健室、电话间、儿童托管区、娱乐区不足为奇，奇特的是，KASO木棉创谷还配备有发泄室，专供情绪不好的员工使用。在空间利用上，KASO木棉创谷也强调“一地多用”，比如，咖啡厅也是沙龙、会议、培训、路演中心，可容纳300人培训会议、200人沙龙、400人路演。路演中心还引入不同颜色的氛围灯，以满足不同风格的需求。“整批零卖”的服务，获得盈利据创业邦(微信搜索关注ichuangyebang)了解，KASO木棉创谷目前的盈利模式有两种： 一是租金差，用于维持平稳、稳定的现金流; 二是“服务差”，用于盈利。这种模式比开发商轻，且需求足够强劲。所谓“服务差”，指KASO木棉创谷集中采集中小企业日常办公所需的服务，再零售给中小企业，从中赚取差价。比如，中小企业的品牌宣传服务，做一款视频一般需要10万元，还另需推广费用，KASO木棉创谷则提供“打包服务”，将视频制作、音频文字制作、微信推广、其他渠道推广等打包成一个服务，价格却不到10万元，甲方、乙方、中间方，都可从中获利。品牌宣传只是其中一种，KASO木棉创谷目前接入的服务有178家，范围小到绿植，大到产业链整合，包括办公集采、品牌营销、品牌资产管理、企业运营指导、空间增值等几个部分。闵杰表示，这部分是KASO木棉创谷的一大重点，目前仍在蓄势，今年会大范围扩大服务商的数量。真正想做的是“一公里商务社群”创业邦(微信搜索关注ichuangyebang)了解到，目前新型的办公空间均强调社群属性，强调企业之间的互助，从而让资源得到流通。闵杰也想做社群和社群经济，但不仅仅是做入驻企业之间的企业社群，闵杰提出的概念是“一公里商务社群”，即基于LBS定位的一公里内物理范围的所有企业之间的社群。不仅仅局限于KASO木棉创谷入驻企业，而是通过物理上的近距离，来做到社群内的共通共荣，做到club式办公体系。目前，KASO木棉创谷已在试水KASO可乐部商务社群，目前运营内容包括投融资引进、平台资源共享、创业导师对接、创业发展培训等。闵杰表示，将在KASO可乐部商务社群取得阶段性成果后，推出成熟产品。总结KASO木棉创谷的模式，就是办公空间为入口、企业服务为赢利点、商务社群为价值体现。据闵杰介绍，KASO木棉创谷预计今年将扩展到10万平米，明年将达到30万平米，且可能会通过与业主“合作共建”的方式来扩展。

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　　作者：靳丹

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　　标题：天使轮融资1亿元!这家“二房东”租金比毛坯价还便宜，入驻率达97.5%!

　　来源：创业邦