多国房价上涨 房地产市场存在修正的风险

世界经济在遭受新冠肺炎疫情冲击下，正处于艰难复苏的过程之中。但是，近来公布的一系列数据和报告显示，全球多国房地产市场出现上涨势头。机构认为，当各国政府的刺激措施结束后，房地产市场存在修正的风险。

多国房价上涨

9月30日，瑞银集团发布了2020年全球房地产泡沫指数。在受分析的25个大城市中，一半以上要么面临房地产泡沫风险，要么估值过高。其中多伦多市是北美房地产泡沫风险最大的城市。温哥华、不列颠哥伦比亚省、洛杉矶、旧金山和纽约被认为估值过高，但不存在泡沫风险。报告警告称，当各国政府的刺激措施结束后，房价将进行修正。

从国别看，美国房地产市场表现强劲。全美房地产经纪人协会的数据显示，2020年3月，美国成屋销售从3月起呈现断崖式下跌，5月创下1982年以来最大同比跌幅27%。6月房地产销售却突然爆发，环比增长20%;到7月，美国二手房销售量飞速攀升至586万户，创2006年底以来最高水平，环比增长25%。美国商务部公布的新房销售数据显示，7月美国新房销量环比增长约12%，同比增长31.3%，销量达到2007年10月以来的单月最高。

房价方面，美国联邦住房金融局(FHFA)房价指数7月同比上涨6.5%，是自2018年6月以来的最大年度涨幅。全美房地产经纪人协会发布的报告显示，8月房价较上年同期飙升11.4%。据《华尔街日报》报道，全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售增长了44%。美国国家土地不动产创始人杰森·沃尔特说：“现在，美国房价中值升至31万美元，较2019年8月上涨11.4%，这是有史以来第二次美国房价中值升至30万美元以上。

英国自因疫情限制看房的措施解除以来，房地产市场也强劲复苏。房地产网站Rightmove显示，9月房屋价格同比上涨5%，为2016年9月以来最高涨幅。涨幅最大的是伦敦以外的地区，如约克郡、中部地区和苏格兰。Rightmove估计，房屋销售量同比增加了40%。相比之下，伦敦市中心的交易量则比一年前下降了14%。

欧元区是房地产市场过热最严重的地区。慕尼黑和法兰克福位居前列，巴黎和阿姆斯特丹紧随其后。与2019年一季度相比，2020年一季度德国房地产价格同比上涨6.8%。

国际货币基金组织8月发布的统计数据显示，以去年第三季度为比较基准，全球实际房价指数为167，创下2000年开始统计以来的最高水平。在统计的63个国家和地区当中，有45个的房价上升。

多因素推升房价

多重因素造成了部分国家房价上涨。路透社分析指出，一方面，疫情引发了人口向低密度地区的迁徙，房地产市场相对供不应求;另一方面，在创纪录的低抵押贷款利率的刺激下，民众的购房意愿显著提升。

供需难以平衡造成美国房地产抢手。NAR首席经济学家劳伦斯表示，当前买家间竞争十分激烈，新房源一上市就被抢空，而许多城市的房屋供应都跟不上需求步伐，主要是卖家顾忌疫情影响、美元指数走弱等诸多因素，表现出了明显的惜售情绪，不少卖家撤销了卖房决定。在相当长的一段时间里，供给量紧张的情况不会缓解。

牛津经济研究所驻纽约首席美国经济学家南希·范登·侯登表示：“即使需求从最近的水平回落，稀疏的库存，特别是现房的库存，仍将使房屋价格坚挺。”

过去两个月，美国房贷利率一直保持在3%以下，虽然略有回升，但依然处于历史低位区。在政策刺激下，不少美国中产阶层提升了房产投资意愿。美国研究机构Bankrate此前调查了千名美国成年人的投资偏好。数据显示，26%的受访者将房地产作为首选投资标的，仅次于占比28%的股票，54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的最重要因素。

在英国，房价上涨一方面是由于货币大量增发，另一方面是英国大幅度下调房产税的征收比例。Rightmove的董事蒂姆说，“在今年年初，四居室对于交易升级的买家来说非常奢侈，但现在这样的户型正在成为必备品。”

风险不断积聚

在多国房地产市场价格上涨背后，风险也在不断叠加。

数据显示，美国住房市场中90%的房价上涨已超过工资上涨幅度。《商业内幕》网站指出，“尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率对房屋销售形成支持，但经济复苏缓慢以及疲软的劳动力市场都构成了下行风险，预计这些因素将对未来几个月的房屋销售造成压力。”

房价上涨对不同人群的影响不一。《今日美国》称，一些人有能力逃离大城市，改善生活。但一些收入较低的美国人，面对失业危机、工资停滞不前却无法拥有自己的住房。美国人口普查局8月底进行的一项调查显示，超过800万美国租户无力支付上月房租。与此同时，美国房东们也面临巨大的经济压力，尤其是低收入房东。美国布鲁金斯学会的研究报告显示，年收入低于5万美元的房东，房租占其家庭经济收入比例达19%。因此当房客无法支付房租时，低收入房东也同样会面临失业与违约风险，进而形成信用违约的恶性循环。

分析人士认为，当前美国所面临的问题远比次贷危机时期严重，国债、企业债与家庭债务都创下历史新高，且当前美国金融市场的规模已经远超次贷危机时的水平。超级纾困政策推高了美国房地产市场的泡沫，一旦新一轮疫情救助资金无法到位，美国的房地产抵押贷款市场就有可能爆发大规模违约。

其他国家的房地产市场也面临不同程度的风险。加拿大抵押和住房公司9月版《住房市场评估》称，加拿大主要房地产市场目前的风险水平为中等。在欧洲，改善需求释放和政府税收信贷等政策带来了对房地产市场的支持。但是由于经济下行，法国外贸银行近期在报告中预测，到今年年底，欧洲房价将下降5%，不过德国和法国等国房地产价格略为坚挺。