合生创展激进转型 “慢周转”二代接班后激进拿地

2020年，对于合生创展来说，是经历巨变的一年，同时也是备受外界关注的一年，除了总裁离职，二代朱桔榕正式接班、豪掷百亿拿下分钟寺地块，还有前两天创造的豪掷百亿港币炒股、浮盈38亿的股市神话。

合生创展创立28年以来，席荣贵之前经历了薛虎、陈长缨、武捷思、谢世东等四位总裁，其中前三位任职均不满三年，而早在谢世东、武捷思之交的2004年，合生创展的销售额已破百亿，彼时现在的行业巨头如碧桂园、恒大、万科、绿地等都不知道在哪里呢。

虽然合生创展起步早，却未发展成“宇宙房企”，后来的数十年间，合生创展也在房地产行业里逐渐沉沦，甚至成为不入流的“小开发商”。合生创展目前的销售额也仅只有200多亿。

昔日的“地产航母”如今愈发地“不务正业”。

“地产航母”摇身一变成“股神”

根据《每日财报》的统计，2014至2017年，合生创展的销售一直在百亿的界限上徘徊，直至2018年，它才再次突破百亿，实现149.75亿的战绩;2019年，该公司再上一个台阶，销售额达212.58亿元，同比上升42.0%。

截止今年6月底，合生创展经营现金流净额，仍有298.83亿港元的缺口，经营能力不足;但借贷总额达到904.71亿港元，较2019年底667.73亿港元，增长236.98亿港元，增幅达35.5%。

或许是在缺乏真金白银、业务发展诉求较大的情况下，合生创展转而利用金融投资的思维在寻求出路。今年中期，合生创展首次对外宣布，正式把股权投资纳入主要业务活动之一，自此之后，这家企业在股权投资方面动作频频。

11月中旬，合生创展花了64亿港元在公开市场进行了一系列购入上市证券的事项，近期，这家企业因“炒股”又赚了22亿元。

12月11日晚间，合生创展披露，拟以总转让价约人民币21.57亿元出售442,000,000股北京农商行股份，每股平均价为人民币4.88元。据了解，标的股份约占已发行的北京农商行股份的3.638%，平均成本约为每股人民币2.73元。在这一基础之上，以每股人民币4.88元出售标的股份，估计合生创展可获得约78.75%的利润。

合生创展将股权投资纳入业务体系后，这一业务为合生创展贡献相当多利润。根据财报，今年上半年，这一业务是仅次于主业房地产的第二大收益业务。数据显示，2020年上半年，合生主业房地产收入54.8亿港元，股权投资达到28.36亿港元，为合生创展整体收入同比上升48.7%、毛利率由2019年末52%提升至67%贡献主要力量。

“慢周转”二代接班后激进拿地

除了在股权投资方面的动作，二代朱桔榕正式接班之后，在主业方面，一直以“慢周转”著称的合生创展也开始转变画风。

在土储方面，合生创展向来以获取旧改等慢周转项目为主，今年却罕见地斥资超过230亿元在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，新增土地储备88.7万平方米。在寸土寸金的北京，这家公司以180亿重金拿下北京丰台分钟寺三宗宅地;在广州，合生创展拿下投资额高达346.67亿元海珠区康乐、鹭江村旧改。这些投资动作令市场咋舌。

根据中指院发布的数据显示，前11月，合生创展以184亿元的拿地金额位列第50名，而去年全年，在机构拿地金额排名榜中，合生创展以76亿元位列第99名。

砸真金白银进行大手笔股权投资和拿地后，合生创展资金压力明显加大，整体债务攀升，负债比率大幅上升。根据《每日财报》统计，截至今年上半年，其资产总值及负债总额分别为2479.70亿港元和1700亿港元，分别较2019年底上升21%和32%。

截至今年上半年，合生创展银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元，较2019年年底增长42%;负债比率增长26个百分点，达到92%;其现金及银行存款仅为172.16亿港元。负债大幅增长后，合生创展上半年资本化前之利息开支总额上升38%至28.15亿港元。

数据显示，合生创展的现金短债比为0.9，净负债率则大增至92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6%。根据监管层7月底发布的“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍)，除了现金短债比已触及红线外，目前合生创展的净负债率和剔除预售款后的资产负债率也已逼近监管红线。

合生创展如今股权投资与地产开发“两手抓”，能否实现销售业绩突破，《每日财报》将持续关注。

出品|每日财报

作者|何洛