公募REITs试点资产范围变动 首批5家折价交易

7月2日，国家发改委正式公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(下称“958号文”)，就试点区域、基础资产范围、募集资金用途要求等方面进一步提出指导意见，市场有望迎来更多的公募REITs产品。

新经济e线获悉，此次公募基础设施REITs的试点范围、资产范围等都有进一步的扩容，并对募集规模以及基金管理人和运营机构等提出了新的要求。

相较于2020年7月31日的“586号文”，“958号文”的发布标志着公募REITs试点将快速扩围，文件明确全国各地区符合条件的项目均可申报，并首度将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入了试点，同时还新增了水利设施、旅游基础设施等REITs试点领域。

但与此同时，新政提升了首发门槛，对原始权益人资质的要求也有所提高。一是首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。二是发起人(原始权益人)具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模(如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等)原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。

在监管发力背后，此举有利于丰富基础设施REITs市场的品种，进一步提升REITs市场走向良性循环的可能性。

试点资产范围变动

新经济e线注意到，此次基础设施REITs试点扩围的发布时点，距离第一批公募REITs上市尚不到一个月时间。从扩容节奏来看，这一速度明显超出市场预期。与此同时，部分试点资产范围也有较大变动。

而保障性租赁住房和其他基础设施则为此次新增范围。具体而言，前者包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。后者为具有供水、发电等功能的水利设施;自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。

据新经济e线了解，租赁住房纳入REITs标的其实早有尝试，去年在中国人民银行的指导下，北金所已经进行了“人行版”租金住房REITs的尝试。2020年初，北金所推出了面向住房租赁企业的专项服务，参照主流国际REITs的模式，为市场引入优质住房租赁企业资产。其为公司制权益类产品，且80%以上的收入来源与投资限制于租赁类房地产项目，90%以上的收益定期向住房租赁企业股东分配，挂牌交易于北金所，产品本质上与REITs类似。

此外，非试点项目也被进一步明确。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。

相比之下，包括交通基础设施、生态环保基础设施、园区基础设施以及新型基础设施在内的资产范围前后基本没有变化。

新经济e线获悉，在项目资产要求方面，新政也从产权、土地使用权、可转让性上明确了要求，项目运营时间原则上不低于3年。预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

首批5家折价交易

此前，首批公募REITs于2021年6月21日在沪深交易所上市交易，首日合计成交额超过18亿元，9只产品全部上涨，平均涨幅为5.21%，可以说首批公募REITs上市首日交出了一份亮眼的答卷。不过，自上市以来REITs成交额逐渐缩减，首批已有5家出现折价交易。

截至7月14日收盘，包括广州广河(180201.SZ)、盐港REIT(180301.SZ)、华安张江光大REIT(508000.SH)、东吴苏园产业REIT(508027.SH)、中金普洛斯REIT(508056.SH)在内的5只公募REITs均已跌破发行价。其中，折价率居首的为广州广河。截至7月14日收盘，广州广河报收12.505元，较13.02元的发行价相比，折价率接近4%。

对此，有市场人士认为，整体来看，首批公募REITs上市初期流通盘较小，导致价格波动可能放大。统计表明，首批基础设施REITs中，战略配售比例较高，大多在60%-75%左右。由于原始权益人及关联方持有的20%需锁定5年，其他战略投资者需锁定1年，因此，上市初期可自由流通的规模相对有限。而流动性最强的公众投资者的配售比例相对较低，最高的华安张江光大为13.4%，最低的是浙商杭徽仅3.86%。

二级市场上，迄今首批9只公募REITs已经上市三周有余，除上市首日成交较为活跃外，次日至今日均成交额均仅有1-2千万元，最低甚至不足千万元，这一数字已排在A股全市场后10%分位数。截至7月14日，全天成交超过千万元的仅有一只，为广州广河，录得1525万元，余下8只公募REITs全天成交均已不足千万元。

同样，香港REITs流动性也大多较弱。从香港REITs日均换手率看，REITs在上市初期的流动性较强，1个月之后换手率明显下降，半年之后换手率趋于常态。但香港REITs的换手率差异也较大，长期涨幅较高的领展房产基金的流动性最好，日均换手率在0.25%-0.35%左右，而酒店类的富豪产业信托、开元产业信托的日均只有0.02%。

据新经济e线了解，首批公募REITs造成交投不活跃的原因可能在于国内REITs仍处于初步试点阶段，机构投资者对该产品特性仍不熟悉，不少处于观望阶段，造成买卖盘力量不足。具体表现为上市以来REITs成交额逐渐缩减，溢价幅度有所缩小，目前已经处于相对低迷的状态。

尽管如此，从首批公募REITs上市至今的表现来看，REITs作为长期封闭式基金，整体并未出现以往封闭式基金大幅折价交易的现象，究其原因估计与REITs很高的净现金流分派率有关，投资者持有REITs不仅能够定期获得高于上市公司的分红率，还有望获得基础设施项目的增值收益。

业内预计，随着产品结构完善、资产纵深拓展和投资者准入明确，REITs的机构参与度和流动性仍有进一步提升的空间。