房地产市场调控进一步收紧 金融监管持续加码

在房地产市场调控进一步收紧的同时，与之深度关联的金融业也在不断加码监管力度。

据了解，近日，多地银保监局公布的罚单中涉及房地产金融违规事项。7月27日，上海银保监局披露17张罚单，涉及14家金融机构，罚款金额合计920万元，其中银行机构合计被罚860万元，案由均与房地产贷款违法违规行为有关。同日，青岛银保监局披露5张罚单，剑指银行违反房地产行业政策。7月28日，上海银保监局再发11张罚单，其中7张涉及银行房地产贷款违规。

此外，进入年中银行业评级报告密集披露期，据悉，多家银行的评级报告中提到银行机构房地产贷款占比较高，房地产领域风险敞口较大，房地产贷款不良率待压降、房地产信贷风险管理存一定压力等。

7月27日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面，业内分析认为，中国房地产业将面临严峻挑战。那么，在强监管和信用评级下调的背景下，商业银行如何加强涉房贷风险管理显得更为重要。

从严政策持续加码

7月27日-28日，各地银保监局公布的罚单中，被罚机构违法违规案由主要包括：发放不符合条件的房地产并购贷款、未根据房地产项目的实际进度和资金需求发放贷款、向项目资本金不足的房地产项目违规提供融资、个人消费贷款违规用于购房或流入股市、部分流动资金贷款违规流入房地产市场、以流动资金贷款形式违规发放土地储备贷款、违反房地产行业政策等，且呈现银行机构和相关责任人“双罚”趋势。

今年以来，针对房地产贷款违规的罚单明显增加。然而，密集罚单之下，仍有银行出现违规涉房贷款，原因何在?“因为房地产业务在银行中占比较高，且收益大。”一位业内人士表示，应加强监管，银行应逐步稳妥降低房地产贷款占比。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示赞同。其认为：“从整个银行机构来看，房地产业务比重还是相对较大的，规模大、资金大，又有比较好的抵押物，对银行来讲还是相对优质的资产，因此尽管有政策调控和约束，也不排除个别银行因为没有更好的资产或其他原因，还是会将资金投向该领域。”

除直接向房企提供融资外，其他类型贷款资金违规流入房地产领域也是被监管处罚的重要目标。某国有大行风险管理部人士表示：“资金违规流入房地产市场，从银行方面看有主观和客观两种因素，一是主观违规放贷，将理财或其他资管资金违规投向限制领域;二是正常放贷之后，资金监控没有到位，导致资金流入房地产领域，常见于个人消费贷款或经营性贷款。”

近期，房地产行业调控日趋严厉。7月23日，住建部等8部门发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。日前，无锡等多个城市推出了二手住房成交参考价，稳定住房价格。与此同时，上海确定了房贷利率上调的新规。

金融业与房地产业联系紧密，我国监管部门多次表示，房地产贷款具有“灰犀牛”特征。因此，在“房住不炒”的导向下，银行业房地产贷款调整也在积极进行中。北京某国有大行人士表示：“目前正在进行房地产贷款集中度调整。”

今年1月1日起，央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)正式实施，该《通知》要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%;中资中型银行分别是27.5%和20%;中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%;县域农合机构分别是17.5%和12.5%;村镇银行分别是12.5%和7.5%。

业内分析认为，房地产贷款集中度管理的推出，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，将有助于降低银行房地产风险敞口，以及调整银行中长期经营策略和信贷结构。

在多项政策调控之下，银行业房地产贷款投放出现明显变化。7月14日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞公开表示，房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

风险敞口仍值得关注

7月27日，中诚信国际公告称，对未来6-12个月房地产行业总体信用基本面进行了评估，决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。中诚信国际预计，下半年商品房销售金额增速将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将持续强化，信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力，融资环境的收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

同时，今年6月以来，银行机构评级报告陆续披露，近两个月以来，多家银行评级报告中提到房地产贷款占比较高，房地产领域风险敞口较大，房地产贷款不良率待压降、房地产信贷风险管理存一定压力等。

前述业内人士说：“风险敞口大说明银行房地产贷款金额和占比高，房地产客户参差不齐，抑或抵质押担保措施不完备。”

落实房地产政策调控，调整信贷结构是缩小风险敞口的必要措施。某股份行总行人士表示，其所在的银行大概有以下几点措施：“一是严格控制准入标准，比如四证的情况、资质、保证金等;二是名单制管理，全国的房产企业必须在总行名单内才可以合作;三是区域管理，比如属地化原则，不能跨区域授信，只能在经营机构辖区内的城区或者县域;有的管的更严的甚至会直接要求只能做市区业务等。”

某股份行华北地区分行信贷人士表示，房地产开发贷款审批严格，近期其所在的银行基本没有发放开发贷，“除非项目非常好，且在准入名单范围内”。

不过，据了解，部分银行对涉及房地产贷款营销仍比较积极，其中某城商行管理人士表示，其所在的银行此前房地产贷款规模不大，不良贷款基数也较小，而房地产贷款中，特别是住房按揭贷款，是银行相对优质的资产，因此，在贷款投放中还有一定比例。不过，其坦言，随着业务的发展，不良贷款规模也会上升，未来风险管控需跟得上。

在银行的审慎投放之下，房地产企业融资也发生了变化。一位地产公司财务管理人士认为：“目前的融资渠道主要包括银行、信托、保险、私募、发债、资产证券化、金控平台、担保公司、股权担保、境外融资等等。随着近年来银行贷款收紧后，目前开发商往私募、金控平台等高成本的资金渠道靠拢较多。”