曾被港交所停牌 明发集团复牌半年股价下滑75%

自从今年年初复牌后，明发集团(国际)有限公司(0846.HK,下称"明发集团")变得异常低调，公司鲜少对外披露信息，也不再新增土储。尽管如此，公司依然时常被曝光在镁光灯下。

最新引发市场关注的一则信息是，明发集团两家子公司重组完成。实际上，自2020年以来，公司对组织架构开启大刀阔斧的改革，欲去除"家族式管理"的顽疾。

而今，明发集团尚未从过去的阵痛中完全恢复，关于公司建设违规、广告违法的消息仍时有传出。投资者也在"用脚投票"，年初至今，该股股价已累计下滑约75%。

曾被港交所停牌

官网显示，明发集团创始于1994年，2009年登陆港交所，是一家以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域的集团企业。

2021年上半年，明发集团未经审核合同销售总额约66亿元，较2020年同期增加约53.5%;合同销售面积87.59万平方米，平均销售单价7554元/平方米。

2018年至2020年，公司营收分别达到116.8亿元、126.6亿元、128.6亿元;净利润为8.55亿元、9.52亿元、10.75亿元。

数据来源：Wind

在这期间，明发集团长期处于停牌状态中，关于公司的退市传闻甚嚣尘上。公司还能完成如此业绩，实属不易。

时间回溯至2015年，前核数师普华永道对明发集团财报的态度是"不发表意见"，原因是认为其财务数据真实性存疑。于是在2016年4月1日，香港联交所责令明发集团正式停牌。

停牌期间，独立法政调查员对明发集团进行了详细调查，结果显示，该公司有多宗与其他7家公司的资金流动交易，而这7家公司与明发集团董事局主席黄焕明三名家庭成员有关，其中包括黄焕明的儿子。

身为典型的家族企业，明发集团一直由"黄氏家族"掌握大部分股权。而今，明发集团决定"壮士断腕"，对管理层组织架构做出全面调整。

2020年，董事会主席黄焕明、执行董事黄丽水辞任;黄庆祝辞任执行董事兼集团首席执行官，黄连春辞任执行董事兼集团首席运营官。

行政处罚"余波"

时至今日，集团内部的变革仍在推进中。

明发集团近期公告，2家中国附属公司已提呈其董事变更申请，余下中国附属董事会拟重组事宜将于2021年10月底完成。

创始人黄焕明认为："一系列举措对明发集团作为上市公司能够为股东带来投资回报实属必要，也是公司致力成为香港股票市场的物业上市公司中企业管治模范所需的工作。"

但二级市场上仍没有太大积极反应。自2021年1月复牌以来，明发集团股价走势持续下行。截至8月9日，其股价收报0.485港元/股，总市值30亿港元，动态市盈率2.3倍。相比年初复牌当日，明发集团市值已蒸发约85亿港元。

数据来源：Wind

尽管公司已表明回报市场的决心，但何时能实现成为悬念。从最新的行政处罚情况来看，明发集团尚未从过去的阵痛中完全恢复。

据信用中国官网，今年4月，明发扬州分公司因金融借款合同纠纷与中国银行对簿公堂，最终因未按时履行法律义务被法院强制执行。同样在今年4月，芜湖明发春谷熙岸违规建设偷工减料，施工单位遭处罚罚款4.28万元，项目开发商为明发芜湖分公司。

今年7月，明发扬州分公司受到行政处罚，原因是因未按建设工程规划许可证及其附件规定的内容进行建设。

今年8月，明发广安分公司也因未按时履行法律义务被法院强制执行;而在2020年，明发广安分公司利用合同欺诈对方当事人、商品房销售条约存在诸多强制性或"霸王条款"等，多次受到行政处罚。

不仅如此，今年以来，明发集团及其子公司多次陷入商品房预售合同纠纷。除前述两家公司之外，明发集团在漳州与长沙的分公司，今年均因未按时履行法律义务被法院强制执行。

如何"东山再起"

作为中小型房企，明发集团未来的战略核心，依旧徘徊在冲击规模上。据观点地产网分析，目前除少数几家房企的土储货值达到万亿以上外，明发集团的土储水平在行业内属于中游水平，远超其销售所处位置。

截至2020年年末，明发集团有130个项目，土地储备2170万平方米。土地储备的价值能否充分发挥还要看后期的开发运营能力，从现有的商业运营状况来看，明发集团旗下并没有十分拿得出手的项目，大多数商业项目运营效率不高。

《投资者网》从地产从业人士中获悉，明发商业广场在多地招商不顺利，如合肥商场的流量大部分由永辉超市贡献，其他商铺人迹寥寥，厦门商场也出现相似情况。南京明发商业广场由于流量过少，部分闲置商铺改成了公寓对外出租。

值得一提的是，明发集团的当务之急是解决流动负债问题。

数据显示，2020年，公司账面现金为36亿元，一年内到期的短期借贷有34.4亿元。资产负债率为77%，流动比率与速动比率为1.06倍与0.19倍，低于2与1的正常值;流动负债为532.8亿元，占总负债比高达90.93%，有不小的短期偿债压力。

近几年来，明发集团所发行的境外债利率一直保持在两位数，特点多为规模小、利率高、时间短。最高的一笔为2020年6月，发行了一笔1.76亿美元债券，按年利率22%计息。

今年以来，明发集团没有新的债券发行消息，也没有新增土储消息，那么是否与上述风险有关?在此背景下，公司是否打算继续规模化扩张?《投资者网》联系到公司董秘办寻求诸多问题的答案，而在等待多日后，董秘办仍未给出任何形式的回复。

知名地产分析师严跃进认为："明发的企业经营和债务问题，此前很受市场关注。不过若对比这两年其他一些大型房企的表现，当时很多问题还不是很大;至少就企业近两年来看，虽然也还是有各类经营问题，但是企业的债务压力和经营压力等问题，已经淡化出公众的视野。这反过来也说明企业应该抓住类似机会，进行提振，真正促进企业的发展;类似去家族化等做法，也说明企业在反思经营模式，我们认为公司或许还有东山再起的机会。"(思维财经出品)

《投资者网》谢莹洁