福星股份业绩不断"下台阶" "旧改"周期不短

"公司一直口口声声宣称要加大现金分红回报广大投资者，希望说到做到，回报长期以来亏损严重的中小股东。"随着湖北福星科技股份有限公司(000926.SZ,下称"福星股份")股价长期处于阴跌之中，投资者互动平台上不断发出分红的呼声。

股价低迷背后，福星股份多个"旧改"工程开工多年，迟迟不见竣工。如在2014年，公司北京市通州区旧改项目开工，但直到2020年年末累计竣工面积仍旧为零。

福星股份对《投资者网》表示："越来越多的旧改项目需要推进，三旧改造被地方重视。公司强化'城中村改造'核心优势，立足武汉，聚焦粤港澳大湾区。"对于其它诸多问题，公司也相对坦诚地回答了《投资者网》的提问。

业绩不断"下台阶"

公开资料显示，福星股份成立于1993年，成立之初主营业务为金属制品业，主要产品有子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品。2003年左右转型房地产，并成为国内最早进入"三旧"改造(城中村改造、旧城改造和棚户区改造)领域的上市公司之一。

2018年至2020年，福星股份业绩逐年下滑，其中，营收分别为107.35亿元、95.66亿元、71亿元;归母净利润分别为11.35亿元、6亿元、3.06亿元。

2021年，一季度公司营业总收入18.7亿元，同比增长42.6%，看着有所起色，但归母净利润6980.2万元，同比下降36.9%。

对此，福星股份向《投资者网》解释称："房地产市场调控政策调整长时间持续，加剧了行业及热点区域竞争;公司致力于城市更新项目，在房地产项目开发过程中，需要接受多个政府部门的审批和监管，导致项目开发周期延长;2020年初新冠肺炎疫情爆发，公司项目开发进度及销售等受到较大影响。"

与此同时，福星股份的其它财务指标也在走低。

2020年，公司毛利率由2019年的24.66%下降至20.78%;净资产收益率(加权)从5.36%降至2.72%;每股收益从0.62元降至0.32元。

福星股份表示将正视上述问题："公司是参与武汉市'三旧'改造较多的公司之一，优势在于早期可以较少资金锁定该开发地块。公司通过加快拆迁进度，狠抓项目节点，加快项目周转，提高盈利水平。"

值得一提的是，福星股份股价已连续三年破净。2018年至2020年，其每股净资产均超过11.3元，而股价多在这一数值以下。截至6月8日收盘，报收4.49元/股，市值约43亿元，动态市盈率仅16.16倍。

部分被"套牢"的投资者要求公司分红。

Wind数据统计，公司上市以来累计现金分红16.64亿元，但直接融资累计高达126.2亿元;截至2020年年末未分配净利润高达66.11亿元。

福星股份对此向《投资者网》回应称："公司董事会结合每年经营情况等综合因素制定分红方案，分红方案符合相关法律法规，回报了广大股东。"

"旧改"周期不短

福星股份业绩低迷背后，是公司多个项目施工周期已达到10年以上。

2020年年报显示，福星惠誉·水岸国际、银湖孝感•银湖科技产业园、福星惠誉•咸宁福星城等项目2009年之前便已开工，目前仍在建设过程中。

福星股份告诉《投资者网》："因涉及拆迁还建安置等事项，拆迁时间较长，针对项目包含多个开发地块，公司采取滚动开发模式分地块逐步开发，导致项目整体开发周期长。"

福星股份省外项目的开发似乎难度更大。截至2020年底，公司在湖北省外仅有5个项目，分别位于北京、四川成都、陕西西安和湖南岳阳。

更为典型的是，一些开工数年的项目目前仍没有进展，如北京项目福星惠誉•福星苑2014年7月开工，累计竣工面积为零。

"福星股份近年来业绩下滑严重，与公司押注旧改密不可分。旧改拆迁问题多、改造难度大、建设时间长，非常麻烦，企业难免被外界质疑。但企业是主动还是被动囤地是很难判断的，因为拿地只是第一步，之后还要耗资数亿元开发投入。尤其是公司旧改项目特别多，资金压力可能较大。"一位不愿具名的行业资深分析师表示。

自2019年以来，福星股份未在公开市场拿地。截至2020年年末，公司剩余可开发建筑面积为506万m²。

上述分析师称："'旧改'动迁时间越久，成本则会越高。如果企业有机会肯定会卖，地产项目不是茅台，更适合滚动操作。一直囤地机会成本太高，可能原来可以卖更高价格，资金回流了拿更好的地，现在只能迫于压力暂缓进程，福星股份自身也为难。"

"资金链"绷紧

伴随着"囤地"质疑声，福星股份在其"大本营"已在渐渐丧失优势。

2017年，公司在华中地区营收超80亿元，毛利率为33.34%;而到2020年公司营收只剩55.2亿元，毛利率为20.4%，同比下滑13个百分点。

2020年，公司在武汉地区的市占率仅为2.37%，排名第9位。

而与此同时，越来越多房企瞄准华中市场。据中指研究院统计，今年一季度，正荣地产溢价67%加码蔡甸，越秀以溢价26%至13亿元竞得汉口滨江居住综合用地，新希望则以52.3亿元拿下二七滨江两宗地块，将引入华中总部。此外，卓尔智城拿下盘龙城3宗近百万平方米打包地块，将打造空港体育中心。湖北交投、万达、美联、保利等企业也均有收获。

对此，福星股份向《投资者网》回应称："公司立足武汉，聚焦粤港澳大湾区，积极开拓广深地区城市更新项目，稳步推进西安、成都、北京等重点一、二线城市净地市场。"

2020年6月份，福星股份与中国金茂共同签署战略合作框架协议，并举行广州城市更新战略合作签约仪式，共同拓展广州城中村改造项目。

现实正如前述分析师所言，"旧改"开发后期要耗资数亿元开发，但福星股份资金链情况并不乐观。

截至2020年末，福星股份账面货币资金47.93亿元，短期借款5.4亿元，一年内到期的非流动负债高达84.51亿元。

同期公司资产负债率为76.58%，扣除预收账款的资产负债率为66%，净负债率为97.67%，现金短债比为0.53。根据三条红线规定：房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。福星股份现金短债比"踩红线"，被列为"黄色档"。

除现金流之外，福星股份还面临着担保、融资成本等压力。

截至2020年末，福星股份公司为子公司及子公司之间的累计担保额度为151.74亿元，实际担保金额为85.97亿元，占公司净资产的77.52%。

2020年年报显示，福星股份平均融资成本为3.7%至12.25%之间，高于行业平均水平。贝壳研究院研究数据显示，2020年，房地产行业平均融资成本创五年新低，央企、国企境内平均票面利率4.08%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.51%。

对于上述问题，福星股份表示："因子公司经营需要向银行等机构申请贷款，若贷款方案中涉及担保，该担保行为属公司合并范围内的担保事项，公司严格按照相关法律法规等要求，不会损害公司及股东的利益;随着公司加快项目开发进度，销售回款及时，保证充裕现金流，同时按政策跟进棚改贷、开发贷等低成本融资渠道降低综合融资成本。"

此外，福星股份还称，坚定看好公司未来发展前景："随着房地产市场的较快发展，一二线及部分热点城市土地资源日渐贫乏，盘活存量土地资源成必然出路，越来越多的旧改项目需要推进，三旧改造将越来越被地方重视。福星股份作为旧改城市更新的标杆性企业，相对其它二级开发房企则具有天然的先发领跑优势及核心竞争力。"

听上去似乎信心仍在，但公司董秘却在此时离职。

福星股份5月21日公告，汤文华辞去公司董事、董事会秘书、副总经理职务，辞职后不再担任公司任何职务。汤文华已担任董秘7年之久，此时距离其最新任期届满还有两年的时间，还曾获"金牌董秘"称号。

核心骨干此时离职，是否与业绩不达标有关?福星股份并未做出正面答复，仅表示董秘因个人原因离职。(思维财经出品)