北京房地产市场分化逐步加剧 写字楼空置率攀升

当前北京房地产市场分化正逐步加剧。

11月17日，北京市统计局发布数据，1―10月，全市房地产开发企业房屋新开工面积为2323.5万平方米，同比增长44.4%。其中，住宅新开工面积为1333.5万平方米，同比增长64.4%;办公楼为89.9万平方米，下降17.7%;商业营业用房为102.4万平方米，下降9.6%。

1‒10月，全市商品房销售面积为670.9万平方米，同比增长2.8%。其中，住宅销售面积为526万平方米，下降4.8%;办公楼销售面积为26.6万平方米，下降19.4%;商业营业用房为47.4万平方米，增长89.6%。

从数据可见，北京的住宅市场与写字楼市场正出现一上扬、一下跌的两极分化状态。

高力国际和戴德梁行数据显示，叠加疫情影响和供应高峰因素，今年北京写字楼市场整体空置率创下10年来新高。

写字楼空置率攀升

原本在北京市朝阳区建国路某写字楼的租户李华(化名)，上个月退掉了自己已租用了近一年的办公区。

“经历了疫情才知道，租写字楼也是风险投资，既然线上办公能解决的问题，可以省下租写字楼的开支，用来做渠道运营，拓展业务。” 11月18日，李华告诉时代周报记者，对中小企业来说，写字楼的租赁成本是一笔“很昂贵又让人厌烦的固定开支”。

在乙级写字楼方面，第三季度有大量空置面积出现，整体空置水平上升1.4%―14.9%，租金下降1.9%到每月241元/平方米。

近日，有行业人士告诉时代周报记者，一方面，随着甲级楼宇租金逐步降低，市场已经出现一些期望改善办公环境的租户从乙级搬到甲级的现象;另一方面，疫情对中小企业的持续性影响最终在三季度数据上有了明显体现，中小企业开始搬迁、缩减面积或退出市场。

高力国际判断，未来15个月，北京楼市将迎来近200万平方米的写字楼新增供应，供需失衡的态势会加剧并延续到2021年，空置率明年将触顶到近25%。

事实上，从2019年年初开始，北京的写字楼就已经出现了供大于求的局面。

11月19日，北京市朝阳区国贸附近房屋中介告诉时代周报记者，从2018年年中开始，CBD附近的写字楼都出现了不同程度降价，2019年写字楼出租均价是每天6―10元/平方米。最近，有的写字楼中甚至出现4元每平方米/天的价格，但出租率仍然很低。

仲量联行最新研究报告称，2019年北京市场有多个指标达到10年来低位。2019年，北京商业地产市场整体趋缓，办公楼市场尤甚，市场需求10年来首次明显放缓。在甲级办公楼市场中，2019年全年净吸纳量同比下降32%;与此同时，全市空置率从2018年年底的6%增至11.3%，达到自2010年以来的最高水平。

仲量联行华北区研究部总监米阳表示：“2020年将是市场寻求解决方案和潜在增长机会的关键时期。而进入调整期也有利于市场进一步补齐短板，为长期增长奠定基础。”

住宅市场走势上扬

就在写字楼市场寒风瑟瑟时，住宅市场却呈现一片热闹景象。

“今年楼市上半年很冷，下半年很热，特别是9月底、10月初时。”11月20日，北京市朝阳区亚运村的置业顾问告诉时代周报记者，造成这种现象的很大一部分原因，是上半年疫情压制了大部分人的购买需求，等到疫情得到控制，刚需买房或品质换房自然被提上日程。

贝壳研究院数据显示，10月北京链家二手房新增带看客户量环比增长约8%，绝对值是2019年以来月度最大值，带看房源量也增长约18%，年底市场的季节性反弹行情将逐步开启。预计11月北京二手住宅实际成交量环比反弹，但幅度弱于去年同期。全年北京二手住宅成交量在16万套左右，是2017年以来最大值，同比增约10%。

房企们同样意识到消费需求会大量释放，下半年“金九银十”的销售旺季中，很多房企做出快速出盘、大力推盘的营销策略。

北京市住建委官网显示，北京9月共有22个项目获发预售证(含预告)，仅9月30日，仅1天就有8个项目获发预售证。

9月30日，融创‧香山壹号院开盘，开盘3个小时实现销售额45.3亿元;同日，颐和金茂府开盘，开盘销售额达到50.6亿元。

11月20日，北京某房企营销负责人张翔(化名)向时代周报记者坦言，上半年的业绩目标压到下半年来完成，需要用半年的时间来完成一年的销售量。

该负责人表示，在这种压力下，除打折促销，依靠传统意义上销售节点外，还要自己创造销售热点，比如跟随电商的“双十一”购物节，以及提前策划迎新春促销，这样才能有效加大去化力度，完成业绩目标。

通过全线产品7折促销，9月1日至10月31日，恒大实现合约销售总金额1819.7亿元。

贝壳找房推出“11‧11新房节”活动，11月5―11日，7天时间认购套数达到24699套，7天认购总额达367.9亿元。

国家统计局统计的70个大中城市房价数据显示，8月，北京新建商品房销售价格环比上涨0.6%，二手住宅价格环比上涨0.7%;9月，北京新建商品房销售价格环比上涨0.3%，二手住宅价格环比上涨0.4%;10月，北京新建商品房销售价格环比上涨0.2%，二手住宅价格环比上涨0.4%。

有业内专家预估，从2020年目前的整体销售状况来看，2021年的春节销售旺季会提前。

在距离2021年已不足2个月时，“三道红线”为行业带来的影响也开始显现。

在万科南方区域媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮表示：“‘三道红线’的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。这意味着房地产行业重大游戏规则的改变，将影响所有房地产企业。”

房地产行业前行变数如此之大，多数房企会出现“囤粮”行为。

11月20日，北京房地产商会会长黎乃超告诉时代周报记者，今年的房地产行业中，有一部分企业极有可能出现业绩不达标的情况，为缩小与目标金额的差距，企业大力促销推盘行为恐将使春节促销季提前。

张翔坦言，从10月底开始，公司就已开始备战春节促销，除延续之前的营销活动外，公司还将缩短新盘入市时间，将预计2021年年初开盘的项目挪到2020年年底。

黎乃超表示，企业的提前开盘、打折促销从往年来看，只是为提升业绩，而从今年来看，也有抗击风险、应对行业未知变数的意味。时代周报记者 刘帅 发自北京