成都人口破千万房价严重被低估

来源：成都房神时间：2020-12-08 15:35:10

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：坐标：再成东二环(成华区)有一套90平米左右的套二(2010年的房子，市值165w左右)，便于孩子读书，生活圈成熟生活便利，交通比较便捷(两条地铁线，不过都要各自走8分钟和15分钟左右)，小区门口有社区巴士和5条公交线，走12分钟左右有高架快速公交;有成华区对口的中等偏上的小学;附近走路10分钟或20分钟或者30分钟有对应几个商圈(均可坐公交达到);

另一套房子在犀浦，140平米，套四，(目前市值290W左右)，临地铁(出门5分钟走路可到)，生活圈较为成熟，生活便利，周边有几所较高品质的幼儿园，小学有私立(需坐一站地铁)和一般公立;目前想出售一套，为年龄大一些后改善居住条件，想到南门或者天府新区(天府公园西侧)买一套房子，等45-50岁后居住，请房神，指点迷津。

一是，该哪一套(东二环老小面积房子还是犀浦新大房子)?二是到底天府新区的房子值不值得买?为5-10年后居住考虑，是在天府新区买还是南门或者其他区域买呢(可承受总房价不超过420W)?，再者，没拿到房产证的房子，想交易，该怎么操作?”

回答：先从后期发展和升值空间、抗跌性来说，成华区肯定是优于犀浦的。10年左右的房，再持有个5年也还算可以的。不过唯一不足的是2居室，如果是个3居室后期出售肯定会更好一些。还有140平基本属于改善型住房，对于刚需人群来说，面积大，总价高，所在出售的时候，会有些困难。

再来说交通，走路5分钟和8分钟没什么区别。所以我的建议是卖犀浦，但是，按照你的描述，你的新房应该没有拿过到产证，没有拿到产证的房不能按照正常的流程来买卖，一般都是先交一部分定金，等拿到产权了在过户，继续后面的交易。

其实我的建议是，5-10才居住现在没有必须现在考虑改善，改善就是希望居住环境和周边配套好。现在你觉得不错的，等到5年后你又觉得不行了，这样你真的是错了5年-10年最好的投资时机。

目前天府新区整体的价格都有一定程度的溢价，现在买入可能会有5年的横盘期。

如果你一定要考虑，可以考虑高新区和成华区，这些盘你考虑一下：华润24城鲁能城万科金色乐府招商中央华城华润凤凰城融城理想时代晶科，融城理想，英郡，怡丰新城，远等!

提问：房神好，目前家庭犀浦老洋房1，高新西区改善电梯房1，郫都投资房1，人民中路公寓1(按揭中)已没有房票，岳母离婚5年有一套小户型，目前可以300投资。

问题1：如何开发房票，如何投资成都或者配置房产?

问题2：可否投资商铺或金牛写字楼(可自用)，目前租赁办公每月1.5W?

回答：没有房票可以代持和法拍，成都法拍不限购。或者投资重庆也不限购。商铺和写字楼我们是不建议投资的，你应该知道实体经济现在有多么不好做。所以商铺和写字楼的空置率有多高，除了这个，后期的升值空间也不如住宅。出售不如住宅外，它的税费最高可以达到升值部分50%。当然，你如果需要自己用，那当然没有问题。

提问：房神你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗?暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，实得面积很小，最小套三要330-340，然后就是次新房，基本都有八九年房龄了，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。最近成都还能买吗?我隐约觉得成都的房价又要开启17年那波涨幅了，是不是感觉不对?

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题。还有，精装修的房子都有溢价。最后，面积小，非常影响居住感。

楼市的启动一般有以下几个特征:

1.新区品质楼盘开始日光，板块炒作

2：老城市中心二手次新开始跟涨

3：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨

4：老城市中心老破房也开始跟涨

现在自媒体开始拿几个近郊新盘造势，但是目前的状态是成交量还没有大规模拉升。

成都已经横盘3年，各区域地王盘开始拉升炒作，现在已经是新盘限价红利的末期，但也可能是新一轮行情的开始，进场越早越好，赢率更大。我们一直在强调，成都现阶段的投资策略是逢笋入，不能乱买，还没有到加速进场的时候，但是能抢到笋盘是一定要买的。不用焦虑，你已经有第一轮赚钱效应了，接下来雪球会越滚越大。

提问:房神，户口坐标成都邛崃，三圈层，刚卖了一套房，手里有150子弹，邛崃现在还有两套房，一套120平自住，一套85平去年收的新房。请问1、85平是卖了合适还是继续持有? 2、邛崃投资价值大吗? 3.孩子还有5年才能工作，地点未定，以后需要在工作附近买房自住。现手里150怎么配置合适?

回答：1.85平刚收建议继续持有,配合出租。2.邛崃投资价值不大。3.目前成都适合投资板块有大丰，天回，书房，犀浦这几个低价区域。

提问:房神，成都花样年智荟城怎么样啊，自住，价格还挺能接受的，因为没资格，可以考虑类住宅吗?

回答：类住宅公寓的土地性质始终是商业性质，不是住宅，大部分的公寓水电或者气都是商用标准，较民用还是要高很多，物管费较高，不能上户口，首付要求至少5成以上，贷款利率上浮高于住宅，贷款年限最多只能是10年，所以这些都是它的弊端。