公司简介

公司公司为宋都控股旗下上市公司(600077)，上海证券交易所主板上市房企，总部坐落于杭州钱江新城CBD核心区域，股本13.4亿元，总资产规模超过100亿元人民币，为浙江省最大上市房企之一。宋都股份拥有雄厚的资金背景，奉行专业、稳健的经营理念，其开发领域主要集中于住宅房地产、旅游房地产、大型商业综合体及政府保障房代建等，并以资本为纽带，通过地产和资本的双轮驱动，在各领域取得了长足的发展。宋都股份旗下的地产集团是全国一级资质房地产开发公司，业务横跨三省六地，累计开发量逾一千万平方米，是浙江省最大的房地产开发企业之一。公司坚持“厚德载物，上善若水”的经营理念、“以人为本”的管理哲学和“勤奋、好学、融洽、节俭”的企业精神，致力于专业的房地产开发与运营，自成立以来取得了非常骄人的成绩。从2004年起连续十年荣获“中国房地产企业百强”称号，连续三年荣获“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”称号，是历年浙江省纳税大户。

经营范围

产业投资、企业管理咨询及服务;电子、通讯、半导体材料技术研发，钢材、矿石、焦炭、生铁、铁合金、有色金属销售;机械设备销售及售后服务。自营和代理各类商品和技术的进出口业务(国家法律法规限制或禁止的除外)。

基本资料

A股代码 600077

A股简称 宋都股份

证券类别 上交所主板A股

所属行业 房地产

总经理 俞建午

法人代表 俞建午

董秘 郑羲亮

董事长 俞建午

证券事务代表 王嘉婧

独立董事 华民，郑金都，杜兴强

经营评述

报告期内， 公司实现房地产销售面积 44.07 万平方米，销售额 55.81 亿元。公司整体实现营业收入 77.64 亿元，比上年同期 34.73 亿元增加 123.52%;归属母公司净利润-1.99 亿元，较上年同期 0.77 亿元减少 357.25%。截至 2016 年 12 月 31 日，公司资产总额为 95.18 亿元，较年初137.68 亿元减少 30.87%，负债总额 57.68 亿元，较年初 98.34 亿元减少 41.34%。报告期内，公司将宋都物业经营管理有限公司 100%股权按照资产评估结果，以 26，708，323.86元的价格转让给浙江宋都控股有限公司，已完成股权转让交割手续。公司本次股权转让旨在集中资源发展主业，同时使宋都物业能够独立面对市场竞争，打造包含长租公寓、园区增值等现代物业方向的核心竞争力，谋求进一步发展。报告期内，项目存货跌价准备为 3，540.25 万元，原因在于全资子公司杭州永都房地产开发有限公司开发的排屋项目，去化缓慢，财务成本不断增加，公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备，影响 2016 年度归属于母公司所有者的净利润 3，540.25 万元。

核心题材

要点一：所属板块　房地产 股权激励 沪股通 健康中国 融资融券 上证380 浙江板块

要点二：经营范围　产业投资、企业管理咨询及服务;电子、通讯、半导体材料技术研发，钢材、矿石、焦炭、生铁、铁合金、有色金属销售;机械设备销售及售后服务。自营和代理各类商品和技术的进出口业务(国家法律法规限制或禁止的除外)。

要点三：房地产开发　公司从事主要业务为房地产开发。2015年，虽然房地产行业整体看来依然处于高库存状态，房地产投资增速持续下行，销售面积、新开工面积、土地的销售面积同比下降明显，但是在持续宽松的货币政策下，房地产市场整体情况有所回暖，政府也致力于促进房地产行业健康发展并出台一系列政策，预计加快库存去化会成为未来几年的主要方向。报告期内，公司不断强化周转速度的提高与营销方式的提升，在坚持刚需的基调上适度调整改善型产品结构，在激烈的市场竞争中提高去化率、加强差异化竞争能力，全年实现销售金额约51亿元，营业收入34.73 亿元。

要点四：房地产行业　从宏观角度看，房地产传统行业在国民经济中占比较高，行业健康稳定运行将有利于国民经济整体的发展与改革，中央推行多种有助于房地产行业健康发展的政策措施，行业迎来了相对宽松的发展环境，主要城市的住宅成交将有所恢复，利率的下行也有助于减少购房者的按揭负担，促进住房需求释放，对市场信心恢复起到巩固作用。从行业发展角度看来，房地产行业已经度过了高增长、高盈利的快速发展时期，转而进入更强调成本控制与产品优势的精细化竞争时期。长期来看，未来的客户需求将更加多元化，市场竞争更加激烈，对企业产品竞争力和服务内容的要求更加全面。未来房地产市场两极分化现象会愈加明显，随着规模企业的集中度越来越高，中小房企自发转型、寻求跨行业或跨产业链投资机会已然成为趋势。

要点五：产品设计与营销优势　在坚持完善公司30多年专业地产开发累积经验汇集而成的运营体系的基础上，不断强化各个专业线的成本与利润观念，促进各个专业线与部门的标准的提升。公司不断强化营销部门的管理与营销团队的建设，致力于提升营销专业能力，在市场产品高同质化的激烈竞争中，取得了优异的成绩;在产品设计决策过程中，坚持以刚需与首次改善型需求为主流导向，使得公司产品结构适应市场需求，同时不断优化产品细节设计，使得公司开发的住宅产品在激烈的市场竞争中脱颖而出。

要点六：员工持股计划(已完成)　2016年3月28日至2016年3月30日期间，公司员工持股计划通过上海证券交易所交易系统累计买入公司股票4994.68万股，成交均价5.406元/股，成交金额约为27000万元，买入股票数量占公司总股本的3.73%。公司本次员工持股计划已全部完成股票的购买，锁定期自本公告日起12个月。2016年3月公司拟推行总额不超过9500万元的员工持股计划，参加本次员工持股计划的员工总人数不超过115人，其中董监高共计7人(俞建午、汪庆华出资额分别为2500万元、700万元)。该计划将认购宋都股份资产管理计划的普通级份额，宋都股份资产管理计划规模不超过28500万元，以5.5元/股测算，该计划所能购买的公司股票数量上限约为5181.82万股，占公司总股本的3.87%。

要点七：定向增发-投建商品房项目　2013年8月，公司拟以4.8元/股的价格向不超过10名特定投资者非公开发行不超过3.13亿股股票，募集资金总额不超过15亿元，扣除发行费用拟全部投入南京(楼盘)南郡国际花园项目、杭州(楼盘)东郡国际三期项目以及补充流动资金项目。其中南京南郡国际花园项目总投资21.21亿元，拟使用募集资金8.49亿元。目前该项目尚未开工，项目实施后公司预计可实现销售总收入28.12亿元，销售毛利润率为37.08%、销售净利润率为15.73%;杭州东郡国际三期项目总投资10亿元，拟使用募集资金3.845亿元。项目尚未开工，项目实施后公司预计可实现销售收入12.93亿元，销售毛利率30.87%、销售净利率15.02%;另外拟使用募集资金2.665亿元用于补充流动资金项目。

要点八：控股股东宋都控股　 公司控股股东宋都控股旗下除房地产资产外，还拥有酒业、保健食品和矿产资产。公司全资持有中华老字号品牌致中和，该品牌旗下主打两类型产品;浙江致中和酒业和致中和龟苓膏产品。致中和五加皮系列黄酒在长三角已占据一定市场份额。致中和龟苓膏产品牵手湖南卫视快乐女生等选秀活动后，在南方地区市场占有率较高。

要点九：宋都集团　　宋都集团注册资本为7500万元(其中宋都控股持有其72%的股权，平安置业持有20%的股权，郭轶娟持有8%的股权)，拥有房地产国家一级开发资质，积累了25年的房地产开发经验，累计开发量逾500万平方米，旗下拥有杭州宋都，南京宋都，绍兴宋都，桐庐兴寓，浙江东霖，合肥宋都，合肥印象西湖，杭州大奇山郡，宋都旅业，宋都物业等10家子公司。09年1-10月集团实现营业收入114760.76万元，净利润17990.78万元，截止09年12月，该集团已实现预售项目预计建筑面积1，047，901平方米，预计可售面积828，268平方米，已预售面积223，645平方米，拥有土地面积671231平方米，预计开发面积为911400平方米。2010年年报未披露该公司相关情况。

要点十：调整非公开发行股票方案　2014年6月，公司董事会会议审议通过《关于调整宋都基业投资股份有限公司非公开发行股票预案的议案》，对原非公开发行股票方案中的定价基准日、发行数量、发行价格、募集资金总额等事项进行了调整。非公开发行数量由不超过31，250万股调整为不超过425，219，941股，发行的定价基准日调整为公司第八届董事会第二十一次会议决议公告日。发行价格由不低于4.80元调整为不低于3.41元/股。募集资金总额由不超过150，000万元调整为不超过145，000万元。此前，公司非公开发行股票方案已经公司第八届董事会第八次会议审议通过，并经公司2013年第三次临时股东大会审议通过。

要点十一：旗下地产集团宋都集团　2011年10月，公司非公开发行37770万股购入宋都房地产集团，主营业务变更为房地产开发与经营业。宋都集团拥有房地产开发一级资质，拥有房地产国家一级开发资质，积累了25年的房地产开发经验，累计开发量逾500万平方米，旗下拥有杭州宋都，南京宋都，绍兴宋都，桐庐兴寓，浙江东霖，合肥宋都，合肥印象西湖，杭州大奇山郡，宋都旅业，宋都物业等10家子公司，是全国百强房地产开发企业之一，连续四年获中国房地产TOP10研究组公布的“中国房地产百强企业”称号。除开发商品住宅外，宋都集团通过旧城改造、拆迁安置、委托代建等项目致力于经济适用房、安居房的开发建设。控股股东宋都控股 控股股东宋都控股，旗下还拥有有酒业、保健食品和矿产资产。宋都控股全资持有老字号品牌“致中和”，旗下主要有两类产品：致中和酒、致中和龟苓膏。

要点十二：控股股东增持　2015年9月，控股股东宋都控股一致行动人俞昀，通过信托计划增持公司股份169.22万股，合计占公司已发行总股本0.12%，增持均价4.998元。本次增持资金规模共计845.7万元，由增持人自筹资金211.43万元和融资资金634.27万元两部分资金组成。本次增持后，宋都控股、郭轶娟和俞昀女士合并持有公司股份6.72亿股，占总股本50.15%。2015年7月，控股股东宋都控股一致行动人俞昀于2015年7月6日增持1030.17万股公司股份，增持比例0.77%，增持均价6.412元。