世纪星源公司介绍：

　　公司是中国首批上市的中外合资股份制企业，是中国最早大规模介入酒店式公寓服务业的公司之一。公司主营房地产及基础设施建设、酒店及假日共享业和专业级证券媒体服务三大产业，其中酒店及服务式公寓管理被公司确立为支柱产业，已成功开发中国第一家实现全智能化管理的酒店式公寓华乐星苑、南中国最大规模的地中海式度假别墅区金海滩旅游度假俱乐部等。

　　世纪星源经营范围：

　　房地产、酒店、物业管理、商务咨询、顾问、计算机软件开发、投资及其它第三产业。

　　世纪星源基本资料：

　　A股代码：000005

　　证券类别：深交所主板A股

　　所属行业：房地产

　　总经理：郑列列

　　法人代表：丁芃

　　董秘：罗晓春

　　董事长：丁芃

　　独立董事：武良成，林功实，冯绍津，樊勇，陈运森

　　世纪星源经营评述：

　　（一）交通及清洁能源基础设施的收费经营服务业务

　　（1）深圳车港是本司从立项开始承建的城市交通基础设施 BOT 项目，该项目地处与香港实行 24 小时通关的深圳皇岗口岸，集联检关口和停车场为一体的交通转换综合泊车设施。该项目高七层，首层为皇岗出境查验大厅，二至七楼为停车场主体，总建筑面积约 11 万平方米，可停泊 3，000 辆以上的机动车辆。深圳车港项目试运营后停车量已超过 2，500 辆/日的规模。上一年度所计划在皇岗口岸和福田口岸间完成连接两口岸的步行廊桥建设，预计可大幅改善口岸微循环，提高通行效率，但因口岸内设施建设实施的复杂性，目前仍属于建设的施工阶段。该改建方案预计将在 2017 年竣工。在目前的改造施工期间，深圳车港项目继续进行试运营，停车场的经营活动不受改造施工的影响。

　　（2）截止 2016 年末，本司依托历史投入的在建工程结构为资源，与上海普天新能源公司、特斯拉公司、比亚迪奔驰公司等合作，开拓了新能源车辆充电服务和新型的电动车出行服务。

　　（3）本报告期内，本司立项推动了位于阳光路与中环路交界处的大型蓄冷式城市制冷站经营性项目的投资建设。本司与非银金融机构达成了共同投资该城市制冷站的初始意向，并与京能集团的钰湖电力达成保证余热供能的蒸汽供应合同，促使钰湖电力为该余热梯级能源项目的正常供气承担部分投资和建设的责任。目前，该余热供应管线正在招标施工中。规划设计的阳光路蓄能式城市制冷站的总投资规模约为人民币 4 亿元，规划为周边 100 万平米的现代城市建筑提供集中供冷服务，项目预估的内部收益率约为 13%。该项目的土建安装将于 2017 年内完成，本报告期内该项目在顺利进行中。

　　（4）本报告期内，本司完成了印尼巴厘省南部水资源系统经营性项目的可行性报告草案，取得了巴厘省政府对该草案颁发的审批法令：本司作为政府委任的项目协调安排人负责推动该 PPP 经营性项目的前期手续。相关的各利益攸关方将在2017 年内就该项目进行正式的 PPP 协议谈判。项目可行性预算草案的总造价约为 2.96 亿美元。除此之外，本司在印尼还有若干个水资源经营性项目的前期工作正在进行。

　　（5）本报告期内，本司与京能钰湖电力友好协商，针对平湖污水厂的再生水项目（供热蒸汽用水资源）共同启动了一个 5~10 万吨的再生水经营性项目的政府申报。

　　（二）低碳技术集成和环境处理业务世纪星源旗下原来所进行的低碳技术集成和环境处理服务是在低碳经济大趋势下为不动产开发业务提供环境技术支持和工程服务的新兴业务，该业务以降低环境影响、降低建筑能耗和降低社区排放为工程业务的实施目标，具体实施环境清洁技术的应用、生态化补偿、水资源循环利用、低碳建材、再生能源利用、节能系统及智能化监控、梯级能源利用、垃圾无害化处理等方面提供可持续的方案和技术整合，为绿色低碳社区的环境建设提供全方位的技术、工程服务。本司还联合国际知名研究机构建立先进的科研平台，在探索大规模应用“梯级能源系统”的同时，开拓了梯级能源技术直接应用于环境的固体废物处理、污泥处理的技术途径，形成在城市固体废物处理、污水处理、土壤修复的领域的新技术方向。

　　本司致力于环境清洁技术领域里的创新、科研的投入，在构造具有工业规模的新型清洁技术的实现途径中，积累了一定的环境处理及环境处理领域的工程管理经验。本司还将通过并购、积极寻求可落实创新技术途径的可持续的外延商业模式，加快环境处理业务成长的速度。

　　（1）本报告期内，本司在完成了并购外部环保工程技术服务类商业模式的基础上，实现了环境处理工程业务的大幅度增长。在本报告期内，博世华环保实现了在国内环境处理行业持续增长的目标。2016 年度，博世华环保实现的销售收入为43，062 万元，比上年增长 40%;实现的净利润为 6，420 万元，比上年增长 25%。在本报告期内，博世华环保并入世纪星源股份的合并净利润约 5，165 万元，保持了本司环境处理工程业务快速增长的势头。

　　（2）在本报告期内，本司积累了各种复杂环境的工程招标管理的经验，为承揽国际上环境清洁技术领域里的相关大型经营性项目的工程做好了准备。

　　（3）清研紫光“C-TRUST”品牌的业务是世纪星源通过参股清研紫光 50%股份而开展的工程顾问和咨询以及成套技术转移的服务业务。在本报告期内，清研紫光通过与硅谷天堂约定的合作，完善了在境外设立“碳材料前沿技术并购基金”的手续，有针对地同欧洲国际科研院所直接设立了合作关系，在取得核心技术的基础上开展技术转移和专利授权的服务业务，即专门以碳材料科技、梯级能源系统应用技术、环境清洁系统应用技术、蓄能技术等方向的知识产权和技术转移服务为标的，开展技术转移的授权经营活动。清研紫光品牌所涉业务目的除了形成对成套技术转让和知识产权授权获益的业务模式外，在本报告期内，还开展了相关的第三方检测业务。

　　（三）不动产项目开发管理和工程监理业务的回顾为提高不动产业务的投资、开发、管理的专业化程度，适应深圳地区颁发的城市更新实施办法和条例细则，有效地运用本司历史遗留的未完善开发权益的土地资产，本司自 2008 年起就逐步以“星源不动产”名义将项目的开发管理业务进行分离重构，同时又以“星源股份”的名义将不动产开发项目权益的投资业务进行归类整合，两项业务分别作为本司未来主营业务独立发展的途径来进行整合。

　　（1）重构整合后“星源不动产”业务已分离成为专业的第三方的开发管理人独立身份。该业务经营的模式是与开发商或业主客户签订项目开发的管理协议为基础，将以收取的房产开发项目、业主委托工程的工程管理费和工程监理费作为主营业务收入，其本质是保证专业建筑安装的工程管理的水准。当开发工程管理业务和大量的单个业主委托的施工工程管理并行时，需要围绕建筑大数据建立管理的平台（BIM），即结合团队所建立的“星源不动产”（BIM）数据平台，以轻资产形态保障批量化的多个小型工程的管理水准，管理质量坚持在专业水准之上和收费服务维持在平均成本之下，团队仅通过扩大工程管理的服务规模来创造新的效益，这也是驱动工程管理业务进入“精准服务”的关键。星源物业发展有限公司自 2006 年起以来，就开始创立“星源不动产”的品牌，力图用规模化的多个个性化工程进行并行管理，过去在满足了一定数量客户对个性化订制服务的要求时也曾取得一定的效益。自 2015 年起，“星源不动产”团队已在（BIM）大数据平台上对批量业主的住宅（专项订制家装工程、小规模改建维护等）实施“规模化的订制级个性化家居装饰服务”批量工程管理的业务，力争在两三年内把可持续发展理念深入至工程管理领域，取得与建筑大数据平台使用相称的经济效益。

　　（2）自本报告期起，上述 BIM 平台系统已作为团队处理结构化工程业务数据的云平台工具，因此针对 BIM 系统的实践为该业务团队提供了适应远程工程业务管理和远程运维数据的监测的 BIM 云平台的训练，同时也为建立境外大规模智慧水环境的运营业务提供了规模化扩展的基础。

　　（四）酒店经营和新型物业管理相关业务的回顾世纪星源旗下酒店经营与综合物管服务在“SMI”和“星苑物业”的品牌下实施。其中综合物管服务主要以深圳智慧空间物业管理服务有限公司为经营主体，以“星苑物业”品牌向各类住宅、商业等物业提供综合物业管理服务。深圳智慧空间物业管理服务有限公司是深圳世纪星源股份有限公司的全资二级公司，也是深圳市第一家引进酒店式公寓管理模式的综合物管公司。综合物管服务业务涉及度假村、酒店、住宅、办公、别墅、工业厂房等多种商业不动产的业态，其区域遍及深圳、海南、重庆、长沙等城市，管理面积近 100 万平方米，已形成并拥有一支近 300 人的高素质专业管理团队。该团队自 1996年起就形成了“星苑物业”基础物业管理的标准服务体系，该体系在 2009 年通过了 ISO9001:2008 质量管理认证和 ISO14001:2004 环境管理认证。同时，综合物管业务在本司绿色跨越发展战略下，形成囊括了为小业主及第三方发展商提供房产销售服务和为小业主及第三方发展商提供空置物业租赁招商服务的整体物业“一站式综合服务方案”，相关方案超出传统物业管理范畴，转型进入综合物业服务的领域。“SMI”追求对中国文化的独特理解下的创新和对服务对象需求的精准解析，力求把绿色、健康、环境友好的元素有机地融入以和谐为主题的服务中，使东方传统人文精华与西方服务礼仪与尊重精神互为补充。“SMI”品牌的宗旨是结合低碳，自然的理念，依托成熟的精准服务的品质管理系统，深入创新服务的品质，创造无微不至的增值服务体验。世纪星源旗下酒店经营业务在“SMI”的品牌下结合“住客会所”进行，专注于专业提供商业模式设计、服务组织、日常运营管理、招商和销售管理咨询。如今“SMI”已经成为独具一格的特色的服务运营品牌，“SMI”的服务管理体系已被认同为专业可靠和优质高端服务的标准。

　　（五）不动产项目（土地）开发权益的投资管理在深圳市城市更新实施办法以及实施条例颁发的法规背景下，“星源股份”以“平湖城市更新项目”和“南油厂区城市更新项目”作为不动产项目权益投资组合管理业务的起点，以深圳行政区为主要范围开展的与城市更新相关的“不动产项目权益投资组合管理业务”。“星源股份”的不动产项目权益投资组合管理业务的方向主要针对深圳行政区城市更新改造过程的不动产项目土地开发权益的投资管理，兼营深圳行政区以外的不动产项目策略投资权益的管理。

　　（1）南油厂区项目土地开发权益的投资管理该项业务是世纪星源利用本司现有的厂房资产作为投入，与约定的合作方根据生效的相关业务合同，获得该城市更新项目的拆迁货币补偿利益，并在定义的投资管理期限内（本项目指城市更新项目的建设期内）持有相关新设开发主体的 25%优先股权益。

　　世纪星源核心题材：

　　要点一：所属板块　充电桩 创投 房地产 分拆上市 广东板块 前海概念 深股通 深圳特区

　　要点二：经营范围　房地产、酒店、物业管理、商务咨询、顾问、计算机软件开发、投资及其它第三产业。

　　要点三：房地产开发、物业管理服务等　司从事的主要业务为：不动产商品房开发、物业管理服务、酒店、会所服务、停车场管理与私家车出行服务、不动产项目权益的投资管理业务、环保、交通及清洁能源基础设施经营等。

　　要点四：房地产行业　2015年我国经济发展步入新常态，面对宏观经济下行、结构调整的压力，国家及政府有关部门通过实施积极的财政政策、稳健的货币政策及相关的产业刺激政策全方位稳定经济增长，房地产重新得到重视，针对房地产行业的利好政策不断，“去库存”被作为阶段性的国家战略;同时，多次降准降息，为企业降低了融资成本，也增强了流动性。中央贯彻“分类调控”，执行差别化政策，由行政调控逐步回归市场化管理，限购政策陆续退出，释放购买力，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求。楼市总体回暖趋势基本明确，市场信心不断增强，但市场分化凸显，一线城市及部分二线重点城市的市场复苏明显，改善型需求大量释放，高端项目热销，房价出现快速上涨势头，而三四线城市库存压力仍然较大。

　　要点五：普天新能源合作　2015年6月18日晚间公告，为发展公司“城市交通、清洁能源基础设施经营” 的主营业务，落实双方在《战略合作框架协议》项下的合作，2015年6月12日，公司的全资子公司深圳智慧空间物业管理服务有限公司（作为甲方）与普天新能源（深圳）有限公司（作为乙方）以签订《社会停车场用地租赁协议》的本约形式，落实双方在深圳地区分两批实施建设经营100个新能源汽车充电设施的业务。

　　要点六：创投　　截至2015年6月末，公司出资1628万元参股中国技术创新公司15%的股权账面价值保持不变，该出资具有创业投资概念。

　　要点七：逾4亿元收购资产发展环保业务　2016年1月12日公告，公司拟以配套募资中的6500万元对博世华公司进行增资，取得增资完成后该公司10.3958%股权，其中730.92万元计入该公司注册资本，5769.08万元计入该公司资本公积。增资完成后，博世华注册资本变更为7030.92万元，结合2015年11月证监会同意的公司以3.65元/股共计1.09亿股以及现金5168.64万元控股博世华80.51%股权，公司将合计持有博世华82.5343%股权。公司将由此进入环境服务领域。同时，世纪星源拟3.74元/股向公司实际控制人之一丁芃控制的深圳博睿意以及上海勤幸，非公开发行3539.6万股募集配套资金不超过13238.19万元，拟用于支付现金对价、增资博世华补充其运营资金及支付本次重组相关费用。博世华立足环境治理相关行业，依靠自身的环保技术，为地方政府、环保主管机构、工业企业等环境服务需求主体提供固体废物处理处置、污染修复、水处理、废气处理等环保项目的系统解决方案、环保设备系统集成、工程承包和技术支持等服务。博世华股东承诺其2015年至2017年扣除非经常性损益后的净利润不低于4300万元、6000万元、7200万元。

　　要点八：低碳技术集成和环境处理业务　　低碳技术集成和环境处理工程的业务是公司自若干年前就已开始投入资源培育，致力于发展可结合现存核心业务又能针对环境低碳节能减排有重大影响方向的新业务模式。在经过了多年的业务准备和拓展之后，于2014年同北京能源集团全资附属企业深圳平湖钰湖电力有限公司签署了关于在平湖城市更新项目平台上研发集成“工业余热为居住与公共建筑服务”系统的战略合作协议，双方将收集利用区域内已规划的120万千瓦燃气电力机组所排放的工业余热，在“中环星苑”以及平湖旧村改造的所涉相关区域的地块内共同建设梯级能源的供应系统和整个社区冷热源供应服务系统。该项新业务将在实质性的区域工程项目的签约后取得收益，估计未来该业务会取得较大进展。

　　要点九：超级能源广场　公司拟利用现有的BOT交通基础设施相关业务开展以太阳能发电为电动车充电（以太阳能发电为主，市电补充为辅）作为新投资方向，并计划引进相关的新增投资组合成为新能源集中共享式充电的商业服务网点，形成具备多个主流品牌电动充电设施即称为“超级能源广场”的共享式商业运营模式。2015年7月17日，公司公告将以PPP（BOT）模式建设运营平阳县垃圾填埋设施。按 100%设计处理能力分析，资本金投资收益率（税后）达到 10.36%。此次投资平阳县项目，项目投资收益较为稳定，项目风险可控。将有助于提升“博世华环保”工程承包业务品牌影响力，拓展新区域市场的份额。

　　要点十：投资设立“碳材料前沿技术（离岸）并购基金”　　为积极寻求来自欧美地区的“碳材料前沿技术的相关知识产权”，快速形成主营业务中新的核心竞争力，公司2015年11月5日公告，董事会同意公司在有关部门批准的前提下投资设立“碳材料前沿技术（离岸）并购基金”，并向该并购基金投资不少于2000万港元。同时，将与硅谷天堂资管签订顾问委托协议，委托硅谷天堂出任筹建并购基金的项目顾问，充分借助硅谷天堂自身的专业和资源优势，协助公司有效运用资本市场的创投资本渠道，吸引基金投资人筹集资金，快速形成主营业务核心竞争力。

　　要点十一：酒店经营及综合物管服务　　公司旗下酒店经营与综合物管服务分别在“SMI”和“星苑物业”的品牌下进行重构整合。其中综合物管服务主要以深圳智慧空间物业管理服务有限公司为经营主体，以“星苑物业”品牌向各类住宅、商业等物业提供综合物业管理服务。SMI俱乐部业务是专门为拥有酒店住宿和豪华电动车使用时段的会员提供交换以及其他相关衍生服务的平台。其商业模式将为客户带来高品质的共享交换平台，增值服务以酒店住宿和豪华电动车共享使用权结合为主。