楼市进入“五限”时代 限售城市或超50个 房产交易周期明显拉长

走过限购限贷的传统线路，多地楼市开始探索针对销售端的调控手段，或直接限制销售价格，或为房屋“转手”设置时间门槛。在业内人士看来，楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，未来实施限售城市或超过50个。

资料图：置业顾问为民众推荐商品房户型。中新社记者 韦亮 摄

超36城启动住房限售

始于今年3月的限售政策，迅速成为全国楼市调控的主流，甚至出现了“一日三地”齐限售的情景。5月20日，长沙、无锡、嘉兴三地相继出台限售政策，进一步加强楼市调控力度。

长沙在继续加码限购的同时，首次提出在限购区域内购买的商品住房，需取得不动产证满2年后方可上市交易;与之类似，嘉兴对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得不动产证未满2年的不得上市交易;相比之下，无锡则细分了单位购房和个人购房的限售年限，居民家庭购买住房在取得不动产证2年内不可转让;法人单位购买住房3年内不可转让。

据中原地产研究中心最新统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

图为北京双井附近的写字楼和居民住宅楼。中新网程春雨 摄

新房“转手”或要等四五年

尽管都是限售，但各地在政策细节上的考量却略有不同。

首先是限售年限的差别，记者梳理发现，大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让，且前提都是在限购的区域内;而保定白沟新城则将禁售期定为5年，时间较长。

其次，在限售对象方面，杭州明确限售对象仅为企业，提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易;保定白沟新城等地政策限制的是非本地户籍居民(家庭);广州、无锡则对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”;当然，多数城市的限售政策则面向的是全部住房交易对象。

“未来在这些城市买新房，或许要在4-5年后才可出售。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。

资料图：售楼人员向顾客介绍楼盘。中新网记者 金硕 摄

楼市“去杠杆” 利好刚需购房者

“事实上，限售就是楼市的‘去杠杆’政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照4-5年的交易周期，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”张大伟直言。

即使现在在限售城市购买新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位业内人士认为，限售明显打击了投机投资需求，降低房地产市场的投资属性，影响了炒房者短期获利的可能性。“对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大”。

短期投资风险增加，反过来看，对准备长期持有的刚需购房者却是利好。同策咨询研究中心总监张宏伟就表示，限售保证了市场的稳定发展，未来真正有需要的购房者才会买房，有利于楼市长期平稳发展。

资料图：在建商品房中新社记者 吕明 摄

限售或继续向三四线城市蔓延

按照此前惯例，各地调控政策大多会以一线城市为导向，然而，限售政策却多出现在三四线城市。

“在三四线城市，一些房屋售出后，既不出租、也不自住，就直接空置等待转手。通过限制住房交易，能够防范此类住房不断被转让。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新网记者，而大城市则较少出现此类情况，即便是投资性购房也会考虑出租，房屋利用效率更高。“因此，大城市不会盲目采取限售或者说限转的做法”。

另一方面，由于一线城市购买力外溢，促使这些三四线楼市逐渐升温，限售举措的及时出台，也对抑制炒房需求有积极作用。

从统计局此前发布的70城房价数据可以看出，三线城市房价环比涨幅已超过一二线城市。4月份，70城房价中，新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市，分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安、韶关，最高涨幅为2.6%，几乎被三线城市包揽。

“相比往年，本次调控周期最明显的是增加了限售+限商。”张大伟说，当下一线城市主要特点是限制商办项目购买，北京、上海等地全面收紧;而对其他城市来说，限售的范围越来越大，预计将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

在张大伟看来，楼市“减法”已做到极致，调控迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。