万科：明年中国房地产市场是小年 2018，楼市将迎来巨大转折

当下的楼市，让很多人看不明白。

为什么同样是一线城市，北京领跌，上深在做俯卧撑，但广州却依旧领涨？

为什么同样是二线热点城市，合肥、郑州、苏州涨着涨着突然就跌了，而杭州、成都、武汉却能够坚挺如初？

就好像有一团云雾，笼罩在我们与楼市之间，让我们找不出其中的走势规律，摸不清未来房价的方向。

如果你也有类似的感受，如果你也因为摸不清方向，而感到焦虑或迷茫，请一定要认真看下面这段话。

当下的我们，正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。

旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。

1、2018，注定是楼市新旧时代的分水岭

之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。

一次在1998年，一次在2008年。

8这个年份，是非常特别的。

房地产的黄金十年（1998-2007）

1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。

1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。

这个十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。

不论你处于几线城市，只要你在黄金十年买了房子，可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。

房地产的白银十年（2008-2017）

2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银十年。

解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。

也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了投资的价值。

想想08年以前，老百姓们买房大多是喜欢全款的，中国人也是出了名的不喜欢负债。

而自08年以后，由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。

然而，在房地产的白银十年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产升值开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。

下图是全国主要城市近10年房价涨幅：

从图中就可以看到，在房地产白银十年，同样的本金，买对了城市，你最多能获得6倍的升值，买错了城市，哪怕同为二线，10年间的涨幅可能也就不到1倍，刚刚跑赢通胀。

白银十年比不上黄金十年，未来十年的房价涨幅，也注定比不过白银十年。

当然，如果我们从今天的角度再来看过去，可以很强烈的感受到，98年和08年，是两次绝佳的楼市机遇。

但是当局者迷，身处当时的年代，很少有人能够给出真正正确的判断。其中更不乏有楼市大V，经济学教授，博士大能给出错误的预测。

这跟当下的我们何其相似，处于新周期新十年的开端，旧的经验正逐渐失效，新的经验还正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。

我们现在每天关注楼市动向，分析房价变化，也不过是在迷雾中努力探索，希望能早点拨云见日，早点抓住新十年的机遇。

其中更值得我们注意的是，机遇是在不断变化的，不能用过去的眼光看待未来。

就像黄金十年，随便买房子是机遇；白银十年，买一二线房子才是机遇；未来十年，可能买好房子，买有品质有地段好出租的房子，才是真正的机遇。