要逆袭了？ 地产主题基金收益率回暖 板块未来走势观点现分歧

在年内市场行情持续震荡，众多板块回调的背景下，地产板块却一改此前颓势，表现突出。公开数据显示，截至4月19日收盘，受益于多只地产板块个股在当日涨停，中证全指房地产指数(以下简称“房地产指数”)单日收涨0.6%，年内涨幅也达到了6.57%。与此同时，地产主题基金的年内表现也较此前有所好转，不仅产品收益率收正的比例提高，平均收益率也较2021年度有所提升，表现最好的产品更暂居年内主动权益类基金业绩榜前十。值得一提的是，当前主动权益类基金业绩榜前三的产品在此前的前十大重仓股中也持有较高比例的地产股。展望后市，在部分业内人士看好房地产板块长期发展的同时，也有观点持谨慎态度。

地产主题基金收益率回暖

沉寂了一段时间后，地产板块似乎也在近日迎来了春天。在年内A股三大股指持续震荡，众多板块回调的背景下，地产板块则开始向好发展。据同花顺iFinD数据显示，截至4月19日下午收盘，A股三大股指均收跌，上证综指、深证成指、创业板指分别下跌0.05%、0.5%、1.38%，与此同时，被部分地产主题基金跟踪或作为业绩比较基准的房地产指数收涨0.6%，年内涨幅也达到了6.57%。此外，截至4月19日下午收盘，房地产开发板块中也有超七成的个股收涨，其中光大嘉宝、光明地产等个股更一度涨停。

在地产板块股价逐步上涨的同时，部分主题基金的年内表现也一改此前颓势。据同花顺iFinD数据显示，截至4月18日，华泰柏瑞新金融地产灵活配置混合的年内收益率已达12.26%，领跑相关主题基金，在主动权益类基金的年内业绩排行榜中更暂居第9名，且跑赢同类灵活配置混合型基金的平均收益率26.02个百分点。

整体来看，在数据可统计的38只(份额分开计算，下同)名称中含有地产、房地产字样的基金产品(剔除QDII)中，有三成以上产品的年内收益率已经收正，当前的平均收益率为-1.32%。而在2021年，34只数据可取得的地产主题基金的平均收益率则为-4.12%，其中仅7只产品的全年收益率为正，最高收益率仅为5.32%。

值得一提的是，不仅是主题基金，部分年内业绩表现突出的基金此前也重仓配置了部分地产股，且占比较高。同花顺iFinD数据显示，截至4月18日，万家宏观择时多策略灵活配置混合、万家新利灵活配置混合、万家精选混合在主动权益类基金业绩榜位列前三名，年内收益率依次分别为38.25%、34.17%、31.76%。

而据近期披露的2021年年报数据显示，截至2021年末，上述3只基金的前六大重仓股均持有金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口、新城控股、金科股份等地产板块个股，且单一个股的持仓占比均超8%。回顾此前，在2021年的前三个季度末，上述3只基金的前十大重仓股中也有上述多只个股的身影。万家基金认为，现在正站在一个“翻石头”的黄金时期，需要通过对房企基本面的深入研究，去芜存菁，准确捕捉到优质房企，在估值被错杀的时候进行布局。

板块未来走势观点现分歧

针对近期市场持续震荡，而房地产板块却久违地出现回暖和反弹的现象，博时基金行业研究部高级研究员苏若琳分析道，统计局数据公布后，行情出现较大幅度的震荡下跌而后再度拉升，但由于政府对于房地产继续放松的态度没有改变，提振了市场信心，因此整个行情再度开始向上走。

而近期，招商证券也发布研报指出，加杠杆周期结束背景下，行业将以“降斜率”来换“持续和稳健性”，房地产行业的配置逻辑已经从博弈政策为主转为“交易政策更稳健改善下的竞争格局改善”。后续若行业右侧出现，并购也将放量来加持个股阿尔法，这或是一个持续性更长的逻辑接力。

但与此同时，也有部分业内人士对地产行业的后续走势仍持谨慎态度。前海开源基金首席经济学家杨德龙认为，虽然近期房地产调控的政策暖风频吹，但对市场还未形成明显的影响。公开数据显示，一季度百强房企销售额均值以及3月居民中长期贷款均同比下降，反映出房地产销售市场比较低迷，由于居民中长期贷款主要是按揭贷款，而这是在居民收入增长不确定性上升、房价上涨预期转弱，以及房地产严格调控之下必然会出现的结果。

杨德龙直言，“目前部分城市放宽房地产销售限制以及贷款限制并没有转化为销售端的回暖，‘冰冻三尺非一日之寒’，房地产销售好转也不是一日之功。因此，房地产投资增速回升也需要更长的时间”。

苏若琳也提到，房地产的投资额与GDP增速的关系更大。由于房地产对于中国GDP影响很大，整个产业链上下游总和大概占GDP20%以上。如果基本面有比较强的复苏，市场对于经济复苏的预期提高，可能就不会把关注点放在房地产板块。在资产配置上，苏若琳建议，“不要对某些上涨行情特别乐观地去追，也不要对某些下跌行情特别悲观，觉得失去信仰而完全抛弃它”。

而万家基金则表示继续看好地产板块的配置机会，未来将重点关注信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企;财报安全性高、现金流较为稳定的区域性国企或区域龙头民企;积极布局“地产+”业务，价值有待重估的房企;当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块。