焦点！总额超209亿元 再现摇号地块！广州第二轮土拍发出什么信号

7月18日，广州2022年第二轮“土拍”大秀如期而至。

【资料图】

稍早前，北京、杭州、武汉、东莞、苏州、青岛、厦门等地今年第二轮“土拍”已陆续收官。

记者了解到，广州此轮挂牌14宗涉宅用地，其中3宗流拍，3宗溢价，总成交金额超209亿元。其中，天河区一“明星地块”共有7家房企共同竞争，总计竞拍超过54轮，溢价触顶后直接进入摇号阶段。央企保利一举拿下3宗地块，成为本轮“最大赢家”，越秀、广州宝信等地方国企也斩获颇丰。民企中仅广州嘉达入场参拍。

图源：中指研究院

土拍规则变化

激活房企积极性

经过多家房企54轮竞价鏖战，天河区燕塘地块三(AT020883地块)触顶81.19亿元，溢价率15%。根据该宗地挂牌出让公告中的成交原则，该地块因触及最高限制地价，将直接进入摇号环节。

图源：该宗地挂牌出让公告

据了解，广州土拍市场上一次出现摇号地，还要追溯到2021年4月的首次集中供地。

有知情人士称，保利、越秀、中海、华润置地、珠海华发、珠江实业、广州嘉达等房企将进入摇号阶段。

图源：广州交易集团有限公司广州公共资源交易中心官网

上述知情人士认为，本轮土拍最大亮点在于，除海珠区一宗地块仍保留“限地价+竞自持+摇号”规则外，其余地块均无竞自持环节，直接采用“限地价+摇号”方式。

“竞自持，意味着开发商该部分的建面无法用于销售，实际上提高了拿地成本，而取消竞自持，相当于给企业减负了。”该人士说。

对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析称，“对于开发商来说，取消竞自持环节，意味着成本降低而盈利空间增大，必然会提升拍地的积极性。”

规模再次缩小

土地质量提升

记者观察发现，本轮土拍共有14宗地块挂牌，建筑总面积146.58万平方米，起拍总价约253亿元。这是广州近五轮土拍中，规模最小的一次。

广州市房地产行业协会研究认为，挂牌数量减少，并不代表土拍遇冷，而是集中供地逐步完善的体现。本轮虽挂牌数量减少，但放出了质量上乘、价值可观的地块，这有利于房企集中资金，拿下心仪地块，保障后续市场的供应稳定。

“去年前两轮土拍，虽然都一次性上架48宗地块，但由于间隔时间短，房企现金流承压，导致成交率从87.5%骤降至47.9%。从去年第三轮开始，挂牌量明显减少，但土地质量较好，成交率已有明显提升。”广州市房地产行业协会相关人士分析道。

从地块分布来看，本轮土拍的14宗地共涉及天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、花都、南沙、增城等区。其中，天河有2宗地块挂牌。据了解，天河区上一次有土地挂牌出让，还是2020年的奥体公园北侧地块。海珠区、荔湾区、白云区也各有2宗地块挂牌。

本轮挂牌的天河区燕塘地块三(AT020883地块)，位于后天河北片区，周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。早在此前的报名阶段，就已吸引了多家房企，成为本轮土拍的大热门。

此外，荔湾区南岸路26号AL011113地块、荔湾区西塱AF022050地块、海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块，也吸引了多家房企报名参拍。

“拿出优质地块，吸引开发商并给市场让利。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州本轮土拍，仍旧坚持缩小供应量，优化供地区域，有利于降低流拍对市场情绪的扰动，维持市场温度，逐步让土地市场回归至正常态势。

土地市场现复苏信号

从本次竞拍结果来看，除天河区燕塘地块三(AT020883地块)结果未出外，其余地块均由央企或国企包揽。

值得注意的是，尽管央企或国企仍是拿地主力，但广州本轮土拍中也出现了民营房企的身影。

据前述知情人士透露，广州嘉达将参与天河区燕塘地块三(AT020883地块)的摇号。

据了解，广州嘉达实业集团有限公司是一家广州本土民营房企，此前已在广州开发了锦绣花园、东山一品、东山菁品等项目，多位于海珠区、越秀区等中心区成熟地段。

在今年5月的广州第一轮土拍中，荔湾区金桥二期地块，由来自福建的民企兰园控股夺得。

6月30日，杭州第二次土拍落幕，45宗成交地块中，民企竞得26宗(含3宗与国企合作)，比重为65%；拿地金额387亿，占比70%。更值得一提的是，本次22总溢价地块中有17块为民企获得，几乎包揽80%，民企整体溢价率约为国企的2倍。

有分析人士认为，民企加大对土地市场的投入，说明房企对楼市的预期可能出现了改变，是一种积极信号。

对此，中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，总体来看，多数民企资金仍然承压，拿地动力仍不足，未来还需相关政策的落地，以缓解民营房企资金压力，提升市场的活跃度。

记者梳理发现，目前，多地已完成今年的第二轮集中供地，对比此前的第一轮，均有不同态势的增长。得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象有所好转，部分城市甚至成交率达到100%。

图源：广州市房地产行业协会

广州市房地产行业协会分析认为，在市场政策端释放一定利好信号的助力下，各地土地市场已显露出了回升迹象。

据易居研究院数据显示，6月份，全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为959宗，环比5月增速为63%。

“热点成熟区域依旧是拿地的主要选择，其他区域则能避开就避开，主要是开发商资金链相对紧张、企业风险仍未暴露完毕，市场回升基础仍不扎实。”李宇嘉表示，只有在商品房市场回升趋势确定，民企开发商层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化了，土地市场才能彻底复苏。

（文章来源：上海证券报）