投资海外地产？美联储加息对美国楼市有何影响

来源：当代财经网时间：2017-03-22 13:55:22

当代财经网22日讯尽管市场预期美联储将要加息，然而，美国房价仍在上涨。据美国信息科技咨询公司CoreLogic HPI统计，2017年1月美国平均房价上涨约6.9%。

美国十年期国债收益率上涨至约2.6%，创下去年九月以来高点，但债券市场进一步细分却给楼市带来利好。购房者需求的增长，并没有因利率上升而降低需求，劳动力市场数据逐渐强劲，通胀预期回升，美国市场或比预期较快地调整。

为了避免债券市场风险，美联储或许告诉市场要排队，债券市场进一步细分，若美联储提高利率四分之一百分点，并不足以让债券市场担忧。从2011年以来，美联储尽一切可能抑制房地产市场膨胀，以维护商业银行与机构投资者，近六年来美国房价已累计上涨约40%，目前中位数约22.89万美元。

非农数据(非农业就业人数、就业率与失业率)好于预期，不仅提升加息概率，也提升了市场需求，需求增长推动房价上涨，在美国市场大部分地区抵押贷款利率约4%，处于历史较低，购房者在美联储加息前买房。根据抵押银行协会，截至2017年2月4日当周，美国抵押贷款申请数量增加5.8%，再融资指数上涨5%，在利率提高前，买家享受着较低抵押贷款利率，美国房屋市场房价小幅上涨。

通胀逐渐回升，而美国劳动力市场好于预期，工资增长虽然不比房价上涨，而美国股市上涨将有助于楼市。减税预期吸引海外企业回到美国市场，美国劳动者收入增长有助于楼市加速清理库存，在利率上升之前，购房者享受低利率与购买房屋而跟上通胀上涨，据全美地产经纪人协会，2015年4月至2016年上半年，海外买家到美国购买豪宅总金额减少，这也是5年来首次减少。购买住宅数量比去年同期减少约1万多套。一些富豪开始出售豪宅，通过出售变现来获得资金流。

利率提高，美元供应或有所减少，债券收益率上涨，债券价格下跌，债券市场进一步细分，然而，美国股市上涨有助于楼市。美国房价在1月份小幅上涨，虽然上涨速度有所放缓，但是平均房价上涨。

通胀回升，经济学家研究认为，持有不动产是对冲通胀较好资产，持有房屋可能跑赢通胀，巴菲特建议投资者购买美国房屋，房地产对很多人来说是有价值的资产，特别是计划同一地区居住多年的家庭，美国的30年按揭是全球最佳的投资工具，即便提高利率，业主仍然可以还清按揭贷款，对于业主来说是极为吸引的投资工具。

即便提高利率，美国楼市可能继续达到峰值，有几个理由：

第一，通胀回升。美国加息可能会选择在通胀上涨时，而通胀回升有助于各种金融资产，房地产可对冲通胀，按揭贷款是具有吸引力持有资产。

第二，劳动力市场强劲，美国劳动者收入增长，有助于推升需求。

第三，在缩减资产负债表以前，美国股市下跌概率较小，美联储加息既会照顾到债市也会维护股市，美国股市不断创新高有助于楼市。

第四，债券市场进一步细分，提高债券收益率，债市细分，有助于释放金融市场风险，而利于房地产市场。

第五，美国市场预期减税等有助于企业盈利，减税有助于商业地产楼市。