金科股份踩中“两道红线” 相关项目去化不佳

在监管收紧房企融资渠道的大环境下，金科股份在融资方式上费尽心机以规避监管。

2020年对于房企来说是融资“生死”年。继年初银保监会要求辖区内的信托公司制定融资类信托压缩计划后，今年6月，融资类信托再次收紧。

8月，监管部门为控制地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”。由于该政策将以“先试点、后推广”的方式实施，一定程度上给房企留下了调整的“窗口期”，房企发债融资因之呈现井喷。

不过，记者注意到，踩中“两道红线”的金科地产集团股份有限公司(000656.sz，以下简称“金科股份”)今年8月份以来发债融资的动作并不多，仅在9月中旬发行了一笔10亿元中期票据。不过，密集的信托融资渐渐浮出水面，涉及万向信托、中建投信托、百瑞信托和五矿信托等信托公司。

据记者不完全统计，8月份至今，金科股份通过上述信托公司发行了6笔信托计划，拟募资规模达15.75亿元，融资项目包括金科仁怀礼悦东方、金科安顺东方天悦及金科阜阳一方城、金科杭州博翠碧蓝湾和金科遵义汇川城。

“花样”规避融资监管?

需要提及的是，在上述信托融资计划中，其中有两款信托计划较为“特别”，一款是百瑞信托发行的“宝盈817号(金科可续期债)”(以下简称“宝盈817号”)，另一款则是五矿信托发行的“恒信共筑386号-安泉102号”集合资金信托计划(以下简称“安泉102号”)。

根据“宝盈817号”信托计划投资建议书，该信托计划所募集资金将向金科股份进行永续债权投资，用于杭州博翠碧蓝湾项目部分工程建设。也就是说，该信托计划是一款永续债信托。

据信托行业人士透露，永续债信托一直都属于非主流信托产品，但今年下半年，各家信托公司需要压降融资类信托规模，而房企又面临“三道红线”的压力，因此永续债信托产品又逐渐冒头。

“永续债在会计上可以计入企业的权益资产，不属于负债，自然也不属于融资类信托产品，同时又给企业补充了现金流，解决了融资问题。”该信托人士表示。

此外，一位信托公司理财经理告诉记者，发行永续债信托对于企业来说，明面上可以去杠杆去负债，若操作好的话，企业就相当于多了一张“信用卡”，且利息还可以由自己随时调整。

不过，需要提及的是，在正常情况下该永续债信托的融资成本最高可达18.6%。根据投资建议书，该信托产品的业绩比较基准是300万(含)-600万为8.1%;600万(含)-1000万为8.3%;1000万及以上为8.6%。

而投资建议书上明确规定，各笔信托资金自第3个信托年度起，如果金科股份选择续期，各期投资资金的投资收益率跳升，年化业绩每年重置一次，在上一次利率的基础上增加2%，最高不超过初始投资期限内的年化业绩比较基准+10%/年。

以300万为例，第一年和第二年是8.1%，第三年10.1%，第四年12.1%，第五年14.1%，第六年16.1%，第七年18.1%。如果是1000万的信托资金，最后一年收益则可高达18.6%。

“安泉102号”信托计划则是属于投资类特定资产收益权信托，即信托公司以募集资金受让项目公司的特定资产收益权，到期再由项目公司进行回购。

“安泉102号”信托计划推介资料显示，所募集的2.5亿信托资金将用于受让融资方邻水金成房地产开发有限公司开发建设的地块川(2019)邻水县不动产权第0004742的特定资产收益权，用于该项目的后续开发建设。

上述信托公司理财经理对记者表示，用特定资产收益权转让方式进行融资，一方面可以突破信托公司对于地产类融资的额度限制，另一方面此类信托融资不计入贷款，不会增加融资企业的有息负债。

也就是说，无论是发永续债信托还是特定资产收益权信托，对于信托公司和融资方金科股份来说都是双赢的选择，尤其是有利于金科股份控制杠杆和有息负债规模。

踩中“两道红线”

相关项目去化不佳

从各方观点来看，金科股份与信托公司之间的上述种种“隐秘”融资操作，无疑都指向了监管“三道红线”。

“三道红线”是央行和住建部所设定的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，具体指的是房企剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。且根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理控制。

根据今年半年报，截至2020年上半年金科股份总负债达3081.95亿元，同比上涨35.11%，较2018年末增长14.38%。其中短期债务(短期借款+一年内到期的长期负债)为363亿元，而同期金科股份的货币资金约368亿元，现金短债比为1.01。

此外，据新浪财经和亿翰智库数据分析，截至2020年上半年，金科股份剔除预收账款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%。也就是说，金科股份踩中了“三道红线”中的两条，且在手现金也仅勉强能覆盖其短债。

因此8月份以来金科股份频繁借信托融资，且通过发行永续债信托和投资类特定收益权信托向旗下项目“输血”，是否有规避“三道红线”的考虑?“三道红线”对于金科股份的融资是否有影响?《中国科技投资》记者致函金科股份，截至发稿未获回复。

此外，值得注意的是，在上述信托融资项目中，记者发现相关项目普遍去化不佳，且还有项目存在“捂盘”现象。

以金科阜阳一方城为例。据万向信托工作人员提供的资料，金科阜阳一方城共有12栋获批预售证，而至今对外推售的只有8栋，另有4栋仍在“捂盘”。关于“捂盘”这一点，记者从该项目售楼处置业顾问处亦得到了相同的答案。

同时，记者注意到，金科阜阳一方城对外推售的8栋楼共计696套房源，而根据克而瑞数据，自2019年10月份至今1年时间共销售403套，去化率仅为58%。无独有偶，金科东方天悦从2019年8月至今去化率也仅为64%。

金科阜阳一方城和金科东方天悦均位于三、四线城市。今年8月份，《中国科技投资》记者曾独家报道了金科股份与同集团小贷公司科易小贷合作推行“首付贷”，主要也是针对三、四线城市，而最根本的原因就是三、四线城市项目去化不佳。

*金科阜阳一方城销售数据情况

图由万向信托工作人员提供

《中国科技投资》杨春霞