头部房企忙布局社区商业成团宠 政策红利持续释放

社区商业渐成商业地产布局的“宠儿”，其中，一站式家庭生活中心、街区式购物中心等是较为常见的社区商业形态。社区商业缘何成商业地产布局重点，后续该如何实现更好发展?

头部房企忙布局

功能完备、服务完善、层次多样的社区商业体系，不仅能够方便百姓日常生活，也能完善城市商业结构，补齐发展短板，提升城市品质。

我国社区商业飞速发展。以深圳为例，根据戴德梁行商业地产部提供的数据，2021年深圳新开购物中心20个，小于10万平方米的有17个，占比达85%。在深圳2022年拟开业的27家购物中心中，小于3万-5万平方米的项目有8个，5万-10万平方米的有15个，大于10万平方米的项目仅4个。

“从近几年趋势可以看出，商业发展重点侧重于中小体量的商业，其中社区商业占比超过60%。”戴德梁行华南区商业地产部主管及董事宋洁表示，社区商业作为承载社区生活的重要平台，正处于蓬勃发展期。

头部房企纷纷布局社区商业。如万科“V-Link”模式，利用互联网思维推进，将原有的服务扩容，落地众筹咖啡馆项目、创客空间、社区图书馆、社区学堂、童玩中心、体育公园、运动MALL等，并通过社区生活App“住这儿”形成物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环模式。

碧桂园也早早布局了社区商业。2018年年底，碧乐时光·新翼开业，该项目融合“办公+商业+长租+艺术”等多种业态及首个自有全品牌生态圈，形成自有的联合品牌矩阵，打造碧桂园自有品牌生态圈。

保利旗下的社区商业则打出了“以点带面”的新玩法，通过社区MALL、社区商业中心，提供大供应链、品牌支撑，带动生鲜超市、鲜食便利店、无人便利店等的消费。此外，华润、龙湖等房企也推出了其社区商业产品线。

据国内某大型平台数据监测，近十年我国社区型购物中心平均每年新开业项目超过155个，体量逾850万平方米，年均增长率达到29%。社区商业俨然成为近年来商业地产布局的“宠儿”。

政策红利持续释放

社区商业正迎来快速发展机遇期。根据中国连锁经营协会、浙商证券股份有限公司联合发布的《时代性大趋势系列：本地生活服务连锁研究》显示，我国第三产业增长迅速，日常消费是占比最大、最具潜力的赛道，而日常消费服务产值从2003年占比第三产业的24.8%提升至71.8%，是第三产业的主要门类。

需要注意的是，社区商业的快速发展离不开政策支持。近年来，我国高度重视社区商业发展，相关部门多次出台政策措施，要求紧紧围绕居民需求，丰富社区商业供给形式，方便居民生活。

去年7月，商务部等11个部门发布了《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，其中提出要在2025年前，通过打造“百城千圈”，建设一批布局合理、业态齐全、功能完善、智慧便捷、规范有序、服务优质、商居和谐的城市便民生活圈，并在试点区域取得90%以上居民满意度，进一步助推了社区商业建设。

各地也推出了相关政策支持社区商业发展。青岛、南京等地陆续强调社区商业面积不低于10%，并在社区商业配套设施的保护、网络服务的建立、服务半径的界定等方面予以支持。北京明确提出了社区商业零售店、便利店等业态的数量目标，到2020年实现基本便民商业设施城市社区全覆盖。陕西确定西安市、宝鸡市、咸阳市、渭南市为省级城市一刻钟便民生活圈试点城市，从加强组织领导、强化政策保障、优化市场营商环境、夯实工作基础等方面，为城市一刻钟便民生活圈建设提供坚强保证。

建设城市一刻钟便民生活圈意味着社区商业的未来潜力巨大，前景可期。在转型档口，商业地产目前恰逢机遇，凡事顺势而为，才大有可为。

拓展商业地产增量

抓住“生活最后一公里”的社区商业将成为商业地产变革中突围的关键，潜藏着巨大的拓展空间。

在此背景下，便利店、精品超市、社区型购物中心等社区商业成为商业地产寻求转型升级的重要方向。商合集团表示，未来社区商业的建设重点“由粗放型向精细型转变”，“小而精、精而美”将成为社区商业发展的新方向，成为未来商业地产发展的新的增长点，也让投资社区商铺变成资产保值、增值的新机会。

事实上，近年来，一些文娱类的品牌已经得到了很好的发展，比如提供丰富多元的社交休闲体验，小剧场、酒吧、宠物会馆等。社区商业也可以充分发挥空间优势，发展夜经济，延长营业时间且划出特定区域的经营区，市场上也已经不乏可圈可点的项目案例出现。

不过，在快速发展的同时，我国社区商业也存在商业网点布局不均、设施老旧、新业态新技术新模式发展不平衡不充分等问题。

有分析认为，社区商业的服务半径较小，客群较为单一，因此从供需关系来看，周边居民的消费习惯与消费能力将直接决定社区商业的定位。社区商业不能仅停留在卖货层面，要实现持续发展，无论是线上还是线下，都要比其他业态更加便利。同时，差异化、特色化也将是其核心竞争力。

还有业内人士分析，社区商业经营方式必须不断更新进步。目前广泛应用于城市核心区购物中心的“统一管理，分散经营”的先进模式，将被逐渐引入到社区商业中，以增强项目的赢利能力，保障后期的长久持续发展。(麓北)