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中海前老总的冒险张一平谈产业地产

来源：界面新闻澎湃财经时间：2017-09-27 17:18:54

在产业地产领域摸索两年后，张一平如今形成了自己的产业观及方法论，这些思考体现于其新东家启迪控股的发展路径中。

作为清华大学的校办企业，启迪有用许多先天的优势，1994年开发并运营的清华科技园，现已成为全国乃至全世界科技产业孵化基地的样本之一。

“大学应该更多地为科技创新做贡献。在这方面，世界上有两个地方做得最好，一个是斯坦福，一个是清华科技园。”一次国际会议上，微软创始人比尔·盖茨曾如是评价。

张一平告诉与会听众，在启迪的一体三螺旋商业模式中，第一个便是政府、学校和企业三合一。因此，除了清华大学丰富的科研资源，政府同样是启迪背靠的大树。

如今，通过与地方政府、地产企业合作，启迪已经在全球拥有260多个产业创新基地，其中一半是孵化器，四分之一为科技园，还有四分之一为科技城和科技小镇。

在科技园的开发管理过程中，张一平一直强调要形成生态。他指出，七八十年代的科技园是“移大树”的模式，也就是圈一块地，到外地招商引资，找一些成熟的企业进驻，有了生产力，就能解决就业、提供产品、创造税收。

但这样的园区是无序的，“工厂与工厂之间并不能产生化学反应，或者并不能产生非常强的关联度。”

在他看来，现在的科技园不应还是过去“移大树”的模式，应该是有种子，也有树苗，有大树，也有小树的一个全生态链。

这些种子、树苗、大树、小树将与园区共成长，“在成长的过程中，(园区)给他提供了很多，他也要给我们提供一定的回报。”他认为，这也是一种反哺的渠道。

与此同时，作为园区的运营与管理平台，也不应只是提供清洁、保安等服务，还应“跑跑工商，跑跑税务，跑跑政策”，为企业提供人、技术、市场、钱。

他将产业园所拥有的丰富资源比喻为磁场，声称“如果我们要做得好，一定是我有一个强大的磁场在这里，我要有很多的资源协同，能够吸引那些人。”

因此，除了要将园内的资源构建成生态链之外，张一平认为，产业很居住的人群间也应产生一种生态。

他建言，在打造产业园的时候，企业要将现有的资源、未来的资源、和政府的政策结合起来，判断能吸引什么样的消费人群，看看跟产业之间是否具有互补性，再去思考应该导入哪些产业。

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