专家谈深圳是否会出台限售政策

整体上，我认为，深圳的调控已经实现了市场短期稳定的目标，房价短期也不具备再度上涨的可能，推行限售来“继续稳定”房地产价格的迫切性不大。

其次，我想说，深圳(其实北上广深都是)，出台限售政策来控制房价，没有多大意义。

第一点，限售解决不了深圳高房价的问题。

限售通过锁定交易，的确是降低了投资客短期炒卖的意愿，实现了需求减少的目标，但它不能增加房屋供应量。而那些需求也只是暂时性退场，并没有凭空消失。一旦市场逐渐消化了限售政策的心理冲击，他们又会进来。除非是，突然有一天大家都不看好深圳这座城市的长期发展了。只要大家还认为深圳是中国非常非常好的城市，就不会放着房子不买的。

不仅仅是限售，其它一系列的“限”字头政策，都是一样。对四大城市来说，你不去认真增加房屋供应，而仅仅是想摁住需求来实现房价走低，是不可能最终成功的。

子曾经曰过：一切不以增加供应为目的的行政调控，都不会成功。

第二点，从短期看，我对限售政策能产生多大的效果也存疑。

深圳是一个二手房交易完全占主导的城市，新房交易量占比只有1/3，未来只会越来越少，越来越香港化。

所以，你要是只针对新房出台限售政策，因它的量小，影响没那么绝对的，至少要比石家庄是差多了。而如果你觉得不过瘾，连二手房都限售。那就要注意它的副作用，它会影响二手房的流动性。进而会让深圳这个房屋供应严重短缺的城市，房屋供应量进一步减少，对房价的影响也不是那么简单可判的。这是必须要严肃正视的。

总结来说。

一方面，深圳房价短期已不具备再度上涨的条件。另一方面，限售又难以解决深圳高房价的问题。那么，深圳为毛要出这个政策?充其量，限售可以作为调控政策的储备手段，在房价再度出现反弹的时候可以出台。

但此时此刻，并没有那么迫切。

2、现在是解决长期问题的关键窗口期

那是不是说深圳就不用管了?

当然不是。

我认为，现在政府最应该做的，是趁房价短期稳定的关键窗口期，腾出手来认真考虑长期的问题，而不是在这些短期控制问题上浪费精神。

有人会说，我们现在是两条腿走路。一条是短期压住房价不让涨，一条是在研究长效机制。是的，这我不否认，我当然希望这样的长短结合能够完美的铆合，实现房地产的长治久安。如我之前所言，这一次的窗口期很关键，可能是最后一个窗口期。

但是你在短期问题上多耗一分钟，就会让你解决长期问题的时间多减一分钟。

房地产长期的问题，说到底是预期管理的问题。预期之所以可怕，在于它的自我实现。人们买房子，是因为预期房价会涨，而房价真的涨了，又进一步强化了他们认为房价将继续涨的预期，进而更加积极的买房……如此循环往复，直到最后市场不堪重负，跌下神坛。

这个过程中，到底房价中有多少成分的上涨是来自于真实的需求支撑，已经很少人关注了。

从过去多年来看，房价的上涨，主要就来自于购房人对房价从来没有形成过稳定的预期：一个上涨但是稳定上涨而不是暴涨的市场。

已经持续了长达10年的行政干预，稳定了这个预期吗?完全没有。稍有经济学常识的人都清楚，价格管制一般会带来需求增长。你把一个商品价格限制得比市场真实价格还低，结果就是，想买的人抢着买，而本来没想买的人也要进来插一腿。买房人的这种预期，和舆论和政府和民间期待的都完全相反，但这就是市场。

我认为，作为市场领头羊的四大城市，唯一应该干的事儿就是稳定预期。在我们的房价已经攀到世界高峰的情况下，把未来长期的市场预期稳定下来。

这样的长期预期稳定，只能通过猛药，制度性的大变革。而不是那种今天一个部委推个租购同权，明天另一个部委搞个共有产权，后天再一个部委搞双限双竞。所谓猛药起沉疴，它应该是一个一揽子的制度计划。

比如深圳，完全有必要发布未来住房稳定计划。这个计划的头一个重任，就是拼老命的增加房屋供应。增加不了供应，其它全都是瞎扯。一个城市，每年人口流入50-60万、平均年龄30来岁(搬砖都比别人搬得多)、经济结构转型势头最好、终日深圳蓝、科技创新日新月异、世界500强1年一个……这样的城市，你不费老大劲增加房屋供应，就想让它房价跌。跌来干什么，给那些已经有多套房的人抄更多底吗?

从2016年3月到现在，深圳出了两轮调控，持续了1年半。那么，这个过程中，我们看到房价的确稳定了。可是，我也有责任告诉你，直到今天，深圳2017年的第一块居住用地才公开挂牌出让，而且还是根本不会供应给市场的R3(三类居住用地)。尽管行内都知道深圳的房屋供应根本不来自于公开土地，但老百姓未必知道，他们在面对这种信息的时候，会不会产生其它的联想?比如深圳不卖地，那未来房子是不是更紧俏了?

面对这样的预期，你该怎么稳定它?

这1年半的时间，为时不短了。政府如果拿不出来任何有根本性改变的大思路，想必接下来也只能是搞限售了。但如前所述，最终市场会怎么走，绝不会简单的让你估到。