聚焦热点城市致收入暴增正荣地产赴港上市

来源：界面新闻时间：2017-09-28 16:35:58

界面新闻记者计算得知，2016年底，正荣的资产负债率为90%，到2017年年中，降至81%。目前，成长最迅速的融创、碧桂园、恒大的负债率分别为92%、85%和89%。

根据招股书中披露的数据得知，正荣目前有息负债总额大约在350亿元左右。2014年至今的三年多时间里，正荣的未偿还借款额从301亿元上升至364亿元。截止7月底，正荣有138元负债需要在一年内偿还，163亿元在第二年偿还，52亿元在未来三到五年偿还。

不过，好消息是，正荣的融资成本正在逐步降低，从2014年至今，利率从12.5%一路降低到7.3%。

房企的高负债并不新鲜，在恰当的时机通过高负债做大规模，已经成为中国房地产市场最重要的成长模式。2016年，正荣实现了142亿元收入，必上一年的三倍还多。

正荣能实现年均120%的复合增长速度，来自于其独特的投资理念。在招股书中，正荣地产明确说明了其“逆周期”的投资方式——2013年进入南京市场，2014年开始，南京房价呈现了指数式增长。正荣瞄准了热点城市的改善型人群，并希望借此实现产品的溢价——其南京的两个项目售价分别比周边高出20%和15%。

目前来看，规模房企都迎来了现金流的高点，碧桂园、万科等企业甚至手握千亿现金。但是很多中小房企出现了现金不足的情况，在统计的143家A股上市房企中有78家房企的“经营性现金流”为负，这被认为是销售不畅、融资低迷、拿地支出过大的后果。

目前，正荣进入了15个城市，拥有68个开发项目，截止2017年6月30日，拥有1120万建筑面积的土地储备。其中长三角的土地储备占比达到了62.7%，南京和苏州的土储占比均为11.5%左右，是正荣版图中最重要的两个城市。

从2015年开始，正荣开始有意加强与其他房企的合作，尤其是在合肥，基本上每个项目都是合作项目。“合作”已经是正荣最重要的发展战略之一。界面记者了解到，截止2017年3月底，正荣和23家房企达成了合作，合作最多的是同量级的旭辉、金辉等企业，而万科、碧桂园这样的行业巨头也成了正荣的伙伴。

在招股书中，正荣表示将用融资款项来支撑南京、南昌和武汉项目的开发费用，以及偿还大部分计息银行借款和其他借款。

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