楼面价不能简单决定房价 背后有哪些套路

如果这些人不是存心使坏，就是书读太少，什么都不懂，图样图森破。

我在4月7日《成都土拍疯狂，买房人如何避免“陪葬”》和8月22日《地价决定房价，这个谎言骗了多少人?》用两篇文章阐述过我的观点：普通购房者，不要盯着楼面价，它不能简单决定房价。

今天，我就从技术层面告诉大家，楼面价远不是你们看到的那么简单，要不然一个设计单位动辄几百万的设计费，你们以为就是简简单单的画画图吗?

为了避免敏感，我随便从网上找来了一张高低配的项目图，目测容积率差不多也是2.5左右。

我曾在几篇踩盘文章中提到过，开发商为什么要做高低配?其目的就在于充分利用土地价值，实现项目货值的最大化。

其核心思路只有一个：在建筑设计规范许可的范围内，最大限度挖掘可售面积，实现产品溢价。通俗点说，就是偷面积。

这里，我们分三个层次：高层、低密、商业。

一、首先我们来说高层产品。

在过去，我们曾看到过这样的高层产品：产权面积90平米，实得面积210平米，如号称空中别墅的四海逸家。显然，它会按210平米的价格卖给你，而不是90平米，这就是高层产品中通过挑高、阳台等方式偷面积的一个典型。

后来，新的建筑设计更规范了，这样的产品也就见不到了。

按现在的建筑设计规范，高层产品的赠送率最大不得超过20%，一般来说会通过挑高、阳台、露台、飘窗等方式来偷取。阳台算半面积;挑高、露台、飘窗等不算面积。所以我们经常会从户型图上看到，某个阳台变成了一个房间。

可是，有了最大不超过20%的赠送上限，高层产品可供突破的地方已经不多，所以在高低配项目中，高层住宅更多是被用来牺牲掉的，它吃掉更多的容积率，就能为低密产品腾挪出更多的空间。

当然，从溢价层面说，高层产品也不是一无是处，因为高层大多可以做精装，而精装通过大宗采购和工程造价，可以实现50%以上的利润，这也是行业内比较普遍的做法。

二、其次我们来看低密产品。

低密产品包含很多，独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，都属于低密产品。具体怎么搭配，取决于项目定位、货值计算以及土地条件。

据专业人士所讲：2.5容积率的土地，低密产品的量会控制在30%到40%之间。其中根据土地条件，叠拼，应该是最出货值的产品。

所以我就拿叠拼举例吧。

大家应该见过这样的产品：某叠拼别墅，产权面积140平，但实得面积300平，显然这140平是计入了容积率的，但另外160平米就没有，赠送率可是高达100%以上。

怎么做到的呢?很简单：花园面积、地下面积、挑高面积、露台面积，都是不计入容积率的，而在叠拼别墅中，这些空间，更容易通过设计实现。

但显然，开发商在卖房子給你的时候，还是会按300平米的货值来卖。

三、别忘了还有商业的面积。

现在的土地很多都会带有一定的商业配比，所以我们还有商业产品的面积可偷。

底商层高6米，隔成上下两层，货值不说翻一倍，至少提升50%吧，购房者也会买单。二楼商业可以有连廊，这是不算面积的，也可以作为二楼商业的利用空间。除此以外，还有车位哦，也不计入容积率的，惊喜不惊喜?

最后，我再告诉大家一个事实真相：

如果从技术层面讲，一个2.5容积率的项目，建筑密度28%，商业比例10%的地块，可以做到实际容积率3.78，一点问题都没有;一个11000元/平米的楼面价的土地，通过设计做到实际楼面价7275元/平米，也是可以达到的。

备注：以上数据经由专业设计机构测算

当然，专业人士也告诉我，开发商不一定会选择货值最大化的方案，因为还要考虑工程成本和产品溢价，如果为了偷面积而造成工程成本增大或产品溢价下降，也或许得不偿失。

所以，大家对那些所谓高楼面价，有谱了吧?

而那些企图误导购房者，又对楼面价一无所知的人，洗洗睡吧!