万科前9月销售3961亿 大手笔拿地、年底冲量

万科对于经营性物业的重视，在此次电话会议中也有所体现。介绍万科9月份业绩情况的时候，朱旭就特地点名介绍了万科物流地产以及长租公寓泊寓的发展情况。

朱旭表示，9月份万科斥资2.86亿元新增天津、长沙、西安、昆山四地4个物流地产项目;1-9月，万科新增物流项目23个项目，总面积165万平方米。

“万科从2014年开始进入物流地产，截止目前共进入25个城市，新增41个项目，总面积313万平方米，客户主要来自快递业(占比47%)和电商零售(占比30%)。”

万科此前宣布参与的普洛斯私有化大单，朱旭则称，目前私有化仍然在进行当中。普洛斯在中国有超过5000万平方米的物流地产面积，而万科仅为300万平方米，参与普洛斯私有化更多的是学习其先进的物流地产经验。

万科泊寓则已进入28个城市，获取房间数8.4万间，开业6个月项目出租率约为93%。

朱旭表示，万科在长租公寓方面是轻重各半，首先，诸如深圳、厦门这些很好的一二线城市，万科选择的是重资产模式，因为万科认为这些城市持有资产是有增值价值的。其次，重资产可以一个比较长的周期进行设计和装修，更好地为租客提供一个很好的长期保障。

万科认为，重资产租金未来一定会慢慢定期上涨，一次性投资下去，未来NOI的回报也会不断提升。如果是轻资产期以后再续租，成本可能就不一样了，“以万科的资金实力和融资优势，更善于做重资产运营的长租公寓。”

虽然朱旭认为万科当前所实施的并非多元化战略，而是围绕城市发展和消费者升级诉求来提供一切与不动产相关的衍生业务，但无可置疑的是，万科正在尝试更多的可能。

万科五大业务当中，最核心的主营业务仍然是住宅开发与物业管理，优势业务则为物流地产和商业，探索业务则包括教育、养老、滑雪度假等。

其中，朱旭指出，物流地产、商业地产，目标是“要做到行业内数一数二的位置”。

一般而言年底都会冲量

2017年房企赛道已过四分之三，进入第四季度冲刺期，在房地产集中度不断提升背景下，大房企在规模上你追我赶境况也日益白热化。与此同时，房地产面临的调控政策和金融杠杆，都给房企四季度的销售带来不确定性。

朱旭介绍，一般大家都说“金九银十”，但今年前9月，万科销售金额前三高却分别出现在3月、6月和1月，实现销售额分别为636.4亿元、491.3亿元和481.2亿元，而“金九”录得销售额463.2亿元，排名第四。

朱旭称，从数据上看，上半年公司销售属于量价齐升的阶段，对比三季度和二季度的销售额就会发现，环比出现了轻微下跌，这说明下半年销售增速已经有所放缓。

但她同时指出，受益于9月份深圳、北京预售证审批制度有所放松，集团在深圳和北京的销售额都有了较大程度的提升，深圳环比上升了150%，北京环比上升了347%，9月份北上深三个城市销售占比达到了31.5%，而8月份的比重仅为15%。

受一线城市占比较大因素影响，万科9月份签约销售均价环比出现了较大幅度的提升，达到13523元/平方米。

或许是基于这方面考量，朱旭在回答投资者关于利润问题时，亦审慎回应称，今年万科净利润率将会比去年好一些，权益比则将维持以往均衡状态，维持三七开。但受到按揭政策变化以及首付贷利率上涨影响，万科回款情况略微受到影响，上半年回款率略有下降，而三季度回款率应当与上半年保持在同一水平。9月份认购率按金额计算也仅为55%，较之前的60%及以上略有下降。

展望下半年，朱旭表示，仅就万科而言，四季度的销售情况肯定不会像上半年那么强劲，但跟三季度差不多水平应该是有可能，毕竟一般而言到了年底，“所有的房地产企业都会冲量”，预计全年销售同比肯定是增长的。

此外，就此前传言万科收购俄罗斯商业地产投资企业O1 Properties30-51%股份事宜，朱旭则以“目前没有收到确切的信息”、“这种项目很小，达不到披露标准”作为回应。

朱旭同时还称，万科进入海外的投资步伐其实并不是特别大，更多的是财务投资角色，希望在在海外投资过程当中跟当地的基金机构、开发商合作去边投一点钱边学习。