首单央企租赁住房REITs获批 意义不仅在于融资

在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。

保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具。保利集团已搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰(横琴)资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人，其优秀的资本运作能力为本单产品的顺利实施提供了有力保障。

中联基金执行总经理范熙武表示，上海证券交易所专业、高质、高效的审议工作以及严谨的创新理念，是本单产品得以顺利落地的关键所在。

他认为，与国际成熟市场相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无可行路径，有待于公募REITs的出台，而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴资产证券化制度现有“储架发行机制”实现。保利租赁住房REITs的“储架发行机制”，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，是我国REITs发展史上的里程碑式产品。

据界面新闻了解，监管层还希望通过保利这单产品的试点，对国内REITs的进一步发展、乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。

在政策层面，相关部门也在支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给。同时也鼓励住房租赁企业拓宽直接融资渠道，利用创新型金融工具发展住房租赁业务。

保利集团董事长徐念沙表示，租售并举已成为国家重要政策，各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团正响应政府号召，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性。

而国家政策层面的支持，也确定让更多参与企业在该领域的金融创新得以成行。十天前，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已经在深交所获批发行，这是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰的标志。

此次保利租赁住房REITs的落地，以及之前长租公寓资产类REITs的成功发行，或许会让更多房企在探索地产企业商业模式转型方面得到更多鼓励。

目前密集释放的有关住房租赁方面的政策信息，正提升着房企和公众对这一板块市场的预期。将住房租赁市场，看作今后拥有不错前景而开始布局的房企也不在少数，包括保利、万科、龙湖、碧桂园等房企均在努力拓展这一块业务。

在这些房企中，保利地产布局转型业务较早。目前在租赁住房领域，它们已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大品牌，项目布局十余城市。

去年11月，位于长沙保利国际广场的酒店式服务公寓——保利瑜璟阁国际公寓率先开业。这处服务式公寓将目标客户群定位在商务精英人士，初次尝试，保利便取得了高于预期的效果。

这次试水也增加了它们对公寓运营的信心。今年，保利自持运营的第二家瑜璟阁国际公寓已在广州保利天悦项目开业。由于临近每年两次的广交会举办地，大量的客户需求让这处公寓的营运效果更佳。

在长租公寓领域，保利的自主品牌“N+公寓”已于年初面世，目前完成了在重庆、西安、大连、长沙等四个城市的开业运营。

按照保利地产十三五规划的目标，在接下来的三年内，保利商业公寓板块的业务将做到内部自持和外部拓展双轨同时布局，在深耕一线城市的同时不断扩大公寓租赁的版图，利用品牌及旗下商业资源互为协同的方式做更多拓展。

对保利地产而言，这次50亿规模的租赁住房REITs成功发行，已为它们在这个领域的持续发展打下了基础，接下来如何借助好资本的力量，更加完善租赁住房的战略发展，将是他们要努力做的事情。