首单租赁REITs为何是保利？REITs获批助力租赁住房资产证券化

克而瑞地产研究机构称，保利之所以能成为首家发行租赁住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融资能力较强，另一方面也是因为保利拥有较多的自持土地，且租赁住宅方面也具备一定的运营能力。

在租赁住宅方面，保利已经成功布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。本单REITs在产品结构设计方面，正是以保利地产自持的这些租赁住房作为底层物业资产。

此外，保利还通过合作的方式打造uoko互联网青年公寓品牌。这些租赁品牌皆取得不错的成效，为保利地产进一步发展租赁住宅积攒了不少经验。相关资料显示，2016年11月在长沙首开的瑜璟阁国际公寓开门迎客的3个月内，入住率就达到了90%并实现盈利。

在自持土地持有量方面，据不完全统计，保利2016年与2017年通过招拍挂的方式取得的地块不下7幅，起码超过100万平方米的土地，这些地块有不同程度的自持比例，自持总计建面超17万平方米，自持地块数量居房企前列。这些土地，多分布于一线城市以及核心二线城市，也是大力推进租赁住宅发展的城市，为保利地产分批发行租赁住房REITs提供了资产基础。

“降低企业租赁住房的持有成本，控制租金，是发展住房租赁市场的重中之重。而租赁住房资产证券化是非常有效的手段之一。”

日前，国内首单央企租赁住房REITs(房地产信托投资基金)——保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过。这意味着租赁住房资产证券化开创了新篇章，对租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本。

所谓房地产信托投资基金(REITs)，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。其特点在于，收益主要来源于租金收入和房地产升值;收益的大部分用于发放分红;长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。

今年10月13日，深交所发布公告，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这也是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。而此次获批的REITs，则是央企的首单租赁住房REITs。

在比较规范的REITs制度还没有建立起来的情况下，就先后批准两只REITs产品，特别是对保利集团租赁住房REITs的批准，可以说是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求的具体行动。因为，依据我国目前住房的实际情况，如果不有效开拓住房租赁市场、不大力提高租赁住房在全部住房中的比重，要想从根本上解决广大居民的住房问题，从根本上控制好房价，难度是相当大的。

当前住房租赁市场严重滞后，所以，必须从政策上支持住房租赁市场发展、鼓励企业参与住房租赁市场建设，引导广大居民依据自身经济实力，选择购房还是租房，而不要过度购房、盲目购房。

由于与售房相比，住房租赁存在着投资回报周期长、企业盈利压力大的问题，如何鼓励与支持企业开展住房租赁业务，尤其是通过持有住房进行住房租赁，是一个非常重要的问题，也是一道难题。因为，如果没有相应的政策做支撑，要么住房租赁价格很高，让租房者无力承受;要么企业承受亏损压力，或者盈利周期过长，没有企业愿意去从事住房租赁业务，同样无法达到发展住房租赁市场的目的。

依靠过高的租金满足企业的盈利需要，显然是不符合住房租赁市场的发展要求的，也是不符合“房子是用来住的”目标的。只有降低企业租赁住房的持有成本，控制租金，才是发展住房租赁市场的重中之重。毫无疑问，实行租赁住房资产证券化就是非常有效的手段之一。因为一旦实行了租赁住房资产证券化，企业就能走轻资产之路，租赁住房的盈利空间就能大大提升。那么，企业从事住房租赁业务的热情会有效增强，还能给投资者带来新的投资空间和机会。

由于租赁住房REITs是刚刚破冰，相关的制度也没有建立，有关方面在审批租赁住房REITs业务时，也是首先选择央企中的“首席房企”，意图很明确，就是希望保利集团能够做好示范作用，为其他企业推行租赁住房REITs积累经验。

那么，保利集团能否扮演好这个角色，做好示范作用呢?笔者的观点是，保利集团不仅要通过这次的租赁住房REITs，切切实实地把住房租赁业务做起来，有效拉长房地产市场的短板，更要承担好国企的社会责任，探索国企如何在住房租赁市场发挥稳定作用，平衡市场供应关系，改善市场供需矛盾。尤其是在租金方面，国企应当发挥好平衡和稳定作用。

此外，凡是需要实行租赁住房资产证券化的，都必须在租金问题上兼顾社会责任。否则，就不予批准。从这个角度来讲，保利集团获得首张通行证，也应当发挥示范效应，起好导向作用。而一旦住房租赁市场发展好了，居民住房的负担轻了、压力小了，对实体经济发展也是具有非常重要的意义的。