中国房地产业2018年展望稳定 2017次贷危机对中国房地产市场的影响分析

“虽然2018年下半年中国房地产合约销售增速或将小幅下降，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内，房地产整体库存水平仍将可控”，穆迪称：“由于严格调控，中国一线城市的库存及合约销售比率将会上升，但二、三线城市的比率将依然低于2015年3月的峰值。与此同时，房地产业的融资渠道将依然有限，但财务健全的开发商仍将保持顺畅的融资渠道”。

??穆迪预计，2018年中国部分房价上涨过快的城市调控可能收紧，行业整合将持续，但经营环境所面临的挑战也为财务状况健康的大型开发商带来了并购机遇。此外，多数中国开发商流动性充裕，因此有能力管控2018年较高的债券再融资风险。

??穆迪认为，由于库存水平整体健全、大众市场需求强劲，中国未来房价不太会大幅度调整。而大中城市预售限价、二次购房者限购限贷等调控措施未来6至12个月放松的可能性也不大。

本文首先分析了次贷危机对中国房地产市场购房者预期、政府政策及银行经营理念的影响，接着重点分析了次贷危机对国内房地产市场的中长期走势的影响，并尝试建立了国内房地产市场需求模型。在此基础上本文对国内房地产市场进行了展望，并提出了相应的对策。

[关键词] 次贷危机 房地产市场

一、引言

目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。归根到底，美国次贷危机之所以愈演愈烈，除了次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大以外，关键在于它沉重打击了市场信心。对次贷危机的恐慌和疑虑将波及汽车、教育金、信用卡等其他消费信贷市场，还会扩大到公司债券方面，严重影响企业融资，进而造成美国及全球金融市场的危机。次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。其中，中国房地产市场受到的影响备受关注，值得警惕的是，中国目前流动性过剩、相对低利率、房地产市场空前繁荣与美国三年前的情景如出一辙，中国房贷市场会不会爆发大规模信用危机，本文就此专题展开讨论。

二、次贷危机对中国房地产市场的影响

1.影响购房者预期

购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。21年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。27秋季开始，从深圳、广州等珠江三角洲发端，逐渐蔓延至北京、上海等一线城市，成交量滑坡、房价滞涨甚至下跌已经成了媒体报道的热点。据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，28年1月份，全国7个大中城市房屋平均销售价格环比仅上涨.3%。整体房价水平虽然略涨，然而急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。

2.影响政府政策及银行经营理念

次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。“不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法”（易宪容27）。

首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在27年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、 “加按揭”、 “转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。23年初到26年底，个人住房消费贷款共增长18亿元；而27一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9多亿元（数据见人民银行23-26年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。

种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。据上海《东方早报》26年11月15日报道，上海当年9月末，中资银行个人房贷不良率为.86％，而24年只有.1％左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。为此管理层从27年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。这些文件的政策含义包括：一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。27年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。

政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从28年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。