燕郊房价暴跌67%，仍无人问津 万科：明年楼市会更差

兴业证券近日披露了万科10月电话会议纪要。

在这份电话会议纪要中，万科对2018年楼市及万科当前销售状况做了一个盘点，干货颇多。

在这份会议纪要中，有四点值得我们关注。

第一、万科认为2017年将是房地产行业的拐点，2018年房地产销售面积和销售额将会双降！

第二、万科认为一二线房价难言上涨，三四线城市中，背靠一线城市的还比较安全，剩下的那些三四线城市，房价将会下降。

第三、万科目前的储备集中在一二线和一线周边的小城市。

第四、万科今年的销售额会在5200亿左右，明年则有可能突破6000亿。

万科：明年楼市会更差，三四线城市房价大概率下跌！

接下来我们就这几点分别展开一下。

一、第一点和第二点，是万科对宏观楼市的一个判断。

融360说房君是赞同万科判断的，因为房企所处的角色让他们能够最先感知市场的冷暖变化，而龙头房企由于布局全面，更能够掌握相对全面的楼市基本面，所以他们在研究楼市走向这方面一向是比较精准的。

再回到万科的这个判断上来，他们认为明年的楼市是小年。商品房销售面积和销售额均会下降。

具体到不同城市又有不同，一二线城市属于低位平衡的状态，成交量继续保持低水平，但价格已没有多少下行的空间；环一线的三四线城市目前也普遍经历了一轮大涨，接下来需求会萎缩，但有核心城市背书，房价也难以明显回调；剩余的那些三四线城市则由于利好已经提前释放，后续缺乏刺激市场的兴奋点，外部资金难以继续流入。靠本地需求支撑的楼市，无法维持房价继续高位运行，降温降价的可能性大。

万科的这种判断是具有趋势性的指导意义的。

如果某房企的主要储备在三四线城市，那么它接下来日子会比较难过。

而对于个人来说，能不碰就不去碰三四线城市，特别是那种工作在一线，手里有点钱又买不起一线却够买三四线城市一套房的年轻人，一定要慎重。一定要不要有这样的想法：因为买不起一线就去买三线，钱在手里会贬值。买房一定要能够解决真实迫切的需求，不能非此即彼。

手里有房贷的要注意现金流。10月份的M2增速刚刚公布，已经降至8.8%，未来M2增速大概率会维持在个位数。10年期的国债收益率已经破4%了，国债都没人要了，买国债的可都是大玩家，银行、保险、基金等，他们现在手里也没有余粮了。

目前，部分购房者现在正陷入两难，一位天津的购房者就表示，2016年购入的一套房，目前增值不错，但手中资金仅够支撑1年，目前正在卖与扛之间纠结。当前天津楼市整体处于下行通道中，10月份的均价相比3月份已经回落了10%，选择卖的话，可能要再让5至10个点，如果选择扛，就得借钱维持。

万科：明年楼市会更差，三四线城市房价大概率下跌！

二、第三点和第四点是对万科今年的总结和明年的预测。

对于明年的预期，万科并没有明确给出销售目标，但从其公布的相关数据来看，我们测算出万科今年销售在5200亿左右，明年销售额会超过6000亿。

万科很聪明，借助本轮三年的小周期，成功优化了手中的储备，甩掉了那些风险大的包袱（集中在三四线城市），留下了一二线和环一线的优质储备。这是与人口流向保持一致的，基本上上岸了。

关于这一点，我们也能发现一些深层的信息。

比如，楼市行情如此不好，龙头房企的销售额仍然在不断扩大。这只能说明一点：大房企正在加快分食小房企的市场，楼市集中度不断提升。小房企正快速被出清。这个速度是惊人的，据朱罗纪统计，未来三年内碧桂园万科恒大和融创四家房企的年销售额将会超过3万亿，这是什么概念呢，2017年房地产业的销售额大概也就是12万亿多一点，大家可以想象下，未来小房企哪还有机会在这个市场里生存呢？

万科：明年楼市会更差，三四线城市房价大概率下跌！

还有，万科在今年选择了与其他房企明显不同的打法。我们看到碧桂园、融创和恒大等房企今年都忙着降负债，而万科则逆势大规模收割，加快布局物流等产业。一方面是万科较低的负债率支撑了它的收购，另一方面是万科正在抢先转型，力图在下一波红利中争得先机。厚积而薄发，这一次万科恐怕又要走在前面了。

万科的这些动作，对个人也是有指导意义的。未来城市的分化将更加明显，即便在一二线城市，也应该看到单纯赚差价的短线炒房行为已经走进了死胡同。个人想在房地产行业继续混下去，就得优化自己的资产配置，差的都是负担，应该尽快出了，留下那些好的，只有这样才能保住自己的身家，并持续产出现金流（主要表现为房租收入）。

而对于还没有房的朋友们来说，记住一点：宁缺毋滥，好一点的城市，哪怕房子买小一点都没关系，这是优质资产，差的城市，房子再大也是劣质资产，只会拖累你。