房地产市场遇冷！深圳二房东：空置率高达80% 交租金都难

5月24日，张林(化名)共接待15组租客，但仅成交两单，而这是他3个月以来最忙碌的一天。

2019年初，张林和朋友筹集了200多万元资金，在深圳龙岗区陆续承包了8栋农民房，将其装修翻新后在2019年下半年开始对外出租，并憧憬着在2020年大干一番。

猝不及防的肺炎疫情成为他创业道路上的第一道拦路虎。

往年3月、4月都属于传统租赁旺季，返深工作人士以及提前找房的应届生构成租赁市场的主力军。受疫情影响，今年租赁市场发生显著变化。

“今年开年就遇到疫情，加上去年年底不少人退租，手头的公寓空置率飙升，短短两三个月，我们亏损25万元。”张林向时代周报记者表示。

“我朋友也是二房东，去年底在宝安区包下一栋农民房，共45间房子，疫情到现在很多房子租不出去，空置率高达80%，现在交租金都很困难。”

近日，链家地产的一份研究报告显示，城中村仍是深圳租客的主要居住地，数量逾五成。

在业内看来，城中村的变化很大程度上反映了深圳租赁市场的冷暖。

根据深圳中原研究中心监测数据，4月深圳租金回报率持续下滑至2019年以来的低位。

4月全市住宅租金为71元/平方米，环比上升0.10%，租金回报率继续下滑至1.41%。

租赁市场的回暖，在进入5月后，开始缓慢启动。

5月23日，在龙华区从事租赁工作的经纪人余理(化名)无奈说道：“租房市场受疫情影响确实比较大，2月，我们店里一个租赁单都没有签，进入5月，市场有所恢复，签了5单，但跟去年同期相比，还是少了1/3。”

市场遇冷

2月5日，张林就已回到深圳，处理着公寓的各项事务，其中，退租成为他最主要的工作。

“每年底都有退租小高峰，谁也没料到年初就遇上疫情，退租的人就更多了，最多一天我接到10个租客的退租申请。”张林说。

此前，不少租客向张林提出免租申请，甚至有租户表示不减租就退租。面临上述要求，张林并未全部答应，表示只能减免两个月的管理费。

员工薪水是一笔不小开销，如今在当下经营如此艰难之际，张林不得不减员。

“我们去年最多的时候有10个员工，目前已经辞退了一半，自己也兼做业务员，尽可能的节省点开支。”张林表示。

张林还表示，公司目前的现金流还能支撑3个月，值得欣慰的是，本月来询问的租客逐渐多了起来，目前只有希望6月、7月的毕业季，出租率能至少达到80%以上。

余理对深圳租赁市场的变化也颇有感触，在去年同期，他手上的出租房空置率基本都在半个月内，现在有些房子2―3个月还没租出去。

目前余理主要劝说业主降低租金，此前有客户将一套三居室挂牌月租从6500元降到6200元，很快就租出去了。

“有些比较着急的业主对于一次性付一年租金的租客，给予较大折扣，或者送一年物业费。”余理表示，目前业主的心态发生了不少变化，大多都愿意给出优惠。

品牌长租公寓的租赁状况也并不乐观。根据贝壳研究院数据，疫情期间，蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降25%。

5月24日，乐乎公寓总裁罗意告诉时代周报记者，“从目前来看，长租公寓市场尚未完全恢复，从其内部数据来看，仅恢复了正常月份的90%。各个机构手上都还有一些库存，估计接下来的两个月，各大长租公寓企业都将处于去库存的状态。”

“深圳的数据表现并不是特别理想，出租率大概在80%，而其他城市的出租率维持在87%―88%。”罗意向时代周报记者表示。

“签约一年，减免1个月租金，除此之外，部分门店还推出每日精选房源6折秒杀活动。”5月23日，一名深圳泊寓的运营人员告诉时代周报记者，目前公司大多数门店在做各种优惠活动，且力度比之前大得多。

对于租客而言，他们迎来了租房的最佳窗口期。5月22日，宝安中心区一位租客告诉时代周报记者，他租房已经5年，租金平均每年约10%的涨幅，但今年刚签完合同并未涨租。

供需不平衡

在业内人士看来，租赁市场不景气跟放盘量增多有着直接的关系。

5月24日，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉向时代周报记者表示，前面几年长租公寓不断收房，将一废弃的酒店、闲置的商业裙楼改造出租，使得深圳放盘量不断增加。

时代周报记者查询贝壳找房数据，截至5月25日上午11时，深圳共有47588套房源，3天新上房源就有4145套，且70.2%的房东都愿意接受议价。

近日，58同城、安居客发布的《2020年4月份一线及新一线城市租房趋势报告》显示，深圳4月份新增房源量相对3月有45.4%的环比涨幅，在一线城市中位列前茅，其中龙华、南山、罗湖均出现50%以上的涨幅。

除了供应量增大，产业结构调整导致的需求弱化是深圳租赁市场遇冷的另一原因。

5月24日，明源地产研究院首席研究员艾振强告诉时代周报记者，深圳一些外贸企业在疫情期间受到了不小的冲击，少量中小微企业影响到了经营。

“目前看来，一些公司的年轻人的收入短期内受到疫情冲击，这在一定程度上抑制了租赁需求。”李宇嘉表示，恢复到之前的水平尚需时日。

“租赁市场有明显的季节波动特征，受疫情影响，春节潮未如约而至，但之后的毕业潮肯定会来的。”

张林和他的合伙人相信，深圳始终是一座年轻的城市，城市里有很多的年轻人，伴随着买房门槛不断提升，租赁仍是庞大市场。

为了迎接即将到来的租房小高峰，张林也在积极准备，通过微博、抖音、豆瓣、微信群等多个渠道发布租房信息，并计划推出毕业生的专属优惠。