北京二手房实际成交量创“317”调控后最高水平

来自研究机构的统计数据显示，5月，北京二手房网签超过1.6万套，其中5月29日一天，网签就达1000套，这也是时隔14个月后再次出现单日网签破千套。

从全国重点城市来看，5月二手房成交量接近去年3月最高水平，其中，受疫情影响最大的武汉迎来了规模性复苏，成交量环比增加超过200%。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，3、4、5月，主要城市的二手房成交量连续3个月明显反弹，但是从1-5月同比情况看，还是下跌了15%，这说明今年整体市场比去年还要弱一点。预计6月的成交量将比5月有所下滑，下半年市场走势或偏平稳。

北京二手房实际成交量创“317”调控后最高水平

继4月逐步恢复及“五一”小长假暴涨后，整个5月，北京二手房成交量快速恢复。

贝壳研究院数据显示，5月北京全市二手房网签量约1.59万套，环比增加20.5%，同比增长15.2%。贝壳研究院根据链家实际成交量推算，5月北京二手房实际成交量约2万套，环比增加39%、同比增长75%，创“317”调控后单月最高水平。

值得注意的是，仅5月29日一天，北京二手房住宅网签就达1000套。

中原地产首席分析师张大伟表示，这是时隔14个月后北京再次出现单日住宅网签超过1000套，也是2017年“317”调控之后全北京第16次单日成交超1000套，大部分都出现在2017年3-4月最后的“末班车”，最近的一次是2019年3月29日。“可见，1000套单日网签，对于北京市场来说，绝对算是调控后的高位了!”他说。

“单月1.6万多套的成交量在北京2017年调控后基本属于前三，低于2018年5月和2017年4月。”张大伟说，但需要注意的是，北京2020年5月初有一次长假，5月1日到5日都是假期，所以事实上，看网签数据是明显滞后的，没有完全反应出现5月真实的签约，中下旬的成交量高达1.3万套，而按照各家中介的真实成交量，5月北京二手住宅成交量已经超过2万套!

从价格来看，贝壳研究院数据显示，5月北京二手房成交均价为62609元/平，西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%。从市场节奏和参与者预期来看，受到成交量大幅增长的影响，市场节奏有所加快，成交周期明显缩短，5月北京二手房房源成交周期环比缩短22天至139天，5月北京二手房业主调价中涨价占比环比提升2.2个百分点至18.8%，受到成交活跃的影响，业主预期有所提升。

对于市场升温的原因，张大伟认为，北京更多属于恢复性上涨，特别是直到4月下半月才逐渐恢复二手房看房，所以之前积压了大量需求。另外，北京5月新建住宅供应减少，也是二手房成交量上涨的一个原因，叠加西城区赶学区政策“末班车”的影响，大部分西城购房者都需要卖一套其他区域房产获得购房者资格，使得市场明显活跃。目前价格也出现了平均约2%左右的恢复上涨，相比疫情期间的下调，限制基本已经恢复。

不过，张大伟认为，北京市场出现大涨的可能性不大，特别是换房客户的二套房首付比例高达80%，全国最严格。

重点城市成交量接近去年3月最高水平

从全国来看，重点城市二手房成交量也继续增长。

克而瑞研究中心数据显示，今年第21周(5.18-5.24)，8个重点城市二手房成交面积继续上扬并突破至疫后新高，成交面积环比再增8%至162.1万平方米，且较2019年同期也增14%。从重点城市来看，绝大多数城市成交已恢复正常水平，同、环比齐增且成交规模超过2019年周平均水平。

从单月来看，贝壳研究院数据显示，5月重点18城链家二手房实时成交量环比增加15.2%，同比增长42%，5月成交量为去年成交量最高水平(2019年3月)的98%，1-5月交易量较去年同期减少15%左右，较1-4月的同比降幅收窄了10个百分点，可见疫情对市场的影响在逐步减少。

值得注意的是，武汉二手房市场迎规模性复苏。贝壳研究院数据显示，受到疫情冲击最大的武汉，在5月迎来了规模性复苏。二手房成交需求开始集中释放，5月成交量环比增加超过200%。

对于5月整体交易量的大幅增长的原因，贝壳研究院认为，与疫情推迟了需求的释放、五一小长假便利期和房贷利率下滑影响购房者预期有关。

不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，主要城市的二手房成交量确实是3、4、5月连续3个月明显反弹，但是受疫情影响，今年5月份这个时间点是跟去年4月份差不多，或者介于去年4、5月之间。因此，看分析当前成交量的高低，最好是看1-5月份累计的量与去年同期相比，因为受疫情影响，很多城市3月份的量可能还有点问题，4月份很多城市基本上恢复正常，5月份大部分城市都已经恢复到一个正常的交易情况，但是从1-5月份重点城市成交量同比情况看，还是同比下跌了15%，这说明今年整体市场比去年还要弱一点。

以北京为例，杨红旭对证券时报记者说，5月量能高主要是西城区教改的因素导致很多人在短时间之内买房子，这是一个异动。今年虽然5月份强，但是1-5月份的量同比还是下滑的，所以5月属于异动，预计6月份会出现环比下跌，因此，北京5月这个情况也不能算是强反弹。

对于整体市场未来的趋势，杨红旭预计，6月的成交量将比5月有所下滑。因为现在城市之间的调整差异较大，有些城市调整比较到位，如北京、上海这类城市，有些城市调整不是很到位，像杭州等，所以仅看一二线城市的话，今年总体的成交量不会出现大幅反弹，可能基本上跟去年差不多。除了城市调整差异较大外，宏观面中央政策强调“房住不炒”，地方放松力度受限，融资面虽比较宽松，但楼市融资依然受限，所以今年下半年走势或偏平稳。

贝壳研究院认为，5月二手房进入迟到的小阳春市场，成交量接近去年3月最高水平，但已进入市场恢复平台期，不管是根据年度的季节性规律还是目前市场的供需情况，预计市场都将出现自然回落的迹象，或将下滑近1成。