佳兆业纾困“破窗” 出险房企“援军”袭来重建市场信心尤为重要

佳兆业的纾困之路日渐清晰。4月5日，佳兆业集团发布公告称，其已与招商蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”)、中国长城资产管理股份有限公司(以下简称“长城资产”)在深圳签署战略合作协议。各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。更为重要的是，这将有助于缓解佳兆业的短期流动资金困难。

出险企业+央国企+资管公司

根据协议，三方将充分发挥各自优势，基于佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源，共同创建适宜的合作模式和合作机制，适时探讨建立合资公司等合作载体，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

与此同时，三方将共同推动商住开发和商业运营合作，共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式盘活存量资源，拓展增量资源;共同探讨和加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作。

佳兆业方面回应表示，此次战略合作协议的签署，有利于释放佳兆业在粤港澳大湾区核心产业价值，推动城市更新项目转化，盘活商住项目资产，缓解短期流动性困难，经营基本面有望加快企稳回升。

据了解，招商蛇口是中央直接管理的重要骨干企业招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，位列中国房地产百强企业第6名。公司以产业园区、集中商业、招商积余及邮轮为核心IP，着力构建“美好生活圈”多元产品服务体系，业务覆盖全球超110个城市和地区。

长城资产是财政部控股的国有金融资产管理公司，致力于收购、受托经营金融机构不良资产，对不良资产进行收购、管理和处置，对股权资产进行管理、投资和处置，在资产管理、股权投资、不良处置领域具有独特优势。

对此，地产分析师严跃进表示，佳兆业当前采取此类合作模式，可以更好地获得资金的导入，也可以更好地促进各类存量资产的盘活。当前此类合作模式，即“出险企业+央国企+资管公司”的三方联动模式，值得行业关注。一些介入的合作伙伴，在项目经营和资产处置方面优势明显，类似合作的关系坚固，对于加快出险企业的问题资产处置有积极作用，也值得行业中其他企业的关注和借鉴。

关键时刻还看旧改

就在一周前，佳兆业刚刚宣布了与中铁五局的战略合作，双方将共同推动大湾区城市更新深度合作。“加快项目开发与转化，盘活优质资产，促进企业经营基本面进一步企稳回升。”国资频繁出手，陷入债务泥潭中的佳兆业传递出更为积极的信号。

从两次战略合作来看，城市更新项目成为佳兆业脱困的关键。

佳兆业向来有着“旧改之王”的称号，截至2021年6月底，佳兆业拥有城市更新项目储备213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。

此前佳兆业公布的资产处置清单中，包括南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等共计18宗资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。

据市场消息，东角头项目和福田东山小区颇受关注，这两个城市更新项目吸引多个意向强烈的国资买家。

犹记得在2020年度的业绩会上，佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆公开喊话城市更新项目。“预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。”

彼时麦帆称，未来三年(2021-2023年)，佳兆业计划至少有50个城市更新项目完成转化，占地面积约500万平方米。当三年计划完成后，相信会给集团的毛利率、净利率带来强而有力的支撑。

如果没有债务违约，今年佳兆业即将公布的财报中，城市更新话题仍颇具“高光”。

出险房企“援军”袭来

去年11月初，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品兑付出现逾期，自此佳兆业爆发债务危机。

随后佳兆业旗下部分美元优先票据本金及利息发生违约。去年12月20日，佳兆业发布公告称，其优先票据的未偿还金额为117.8亿美元，公司一直与其优先票据持有人的代表商讨，就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。

在多数房企纷纷躺平的情况下，佳兆业选择积极自救。与引入战略投资同步推进的是，理财产品兑付方案也有了新的进展。根据最新消息，佳兆业已经按公布的兑付方案，如期完成5次兑付，整体兑付工作稳定有序。

事实上，出险企业的变化，也离不开外部环境的变化。一方面，政策支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款将不再计入“三道红线”相关指标。

另一方面，央行明确指出要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，支持房地产企业合理融资需求，加大住房租赁金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展。

可以看到的是，包括碧桂园、华润置地、招商蛇口、大悦城等多家房企近期都获得了银行并购贷款融资。尤其是今年3月，房企并购贷授信俨然出现了一个最高点。换句话说，后续出险企业的“援军”会越来越多。

严跃进称，最近一段时间，信贷宽松、限购松绑等都给了市场积极的信号，出险房企脱困则是更大的利好消息。下一阶段，此类企业在解决庞大的债务危机之外，重建市场信心也尤为重要。

寒冬过后，便是春暖花开。希望爆雷的佳兆业，会成为第一个成功上岸的榜样。