福晟集团逆袭 小型房企如何2年并购70个项目

福晟集团相关负责人介绍，公司将全国分为8大区域，并在区域公司成立投资拿地的飞虎队，区域负责人为飞虎大队的队长;此外，设立董事会下属机构机动大队和支援大队。

相较于传统的城市公司-区域公司-集团的三级管理，支援大队和机动大队从事项目拓展外的后方工作，如税务筹划、交易结构设置、尽职调查等，并直接将董事会的意见带至项目收购的第一线。

有上市房企从事并购的业内人士认为，虽然大家都在追求规模，但就并购而言，现阶段中小房企有更多的优势。决策者可以很快决策，节省时间。

就福晟而言，上述业内人士称，董事会下直接设立后方支援团队，直接进行税务筹划、尽调能职责，避开了城市公司和区域公司的流程，较高效，但随着规模的增长或难以全部覆盖。

此外，合作形式的多样，也是中小房企的优势之一。在福晟的合作方式中，对外开放股权，吸引资源;具体操作环节，不追求操盘;以及合作的物业类型更多样，包括在建工程并购，三旧改造等。

大规模的扩展，资金成为首要问题。首先是自有资金转起来，福晟集团介绍，公司拓展的所有项目均需符合“3691”原则，即项目3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正，以最大限度增加现金流。同时，成立运营指挥中心，确保所有并购项目做到高周转，保证并购资金池。

自身的资金回笼以外，福晟集团试图借助外部的资金完成扩张，包括今年8月7日，钜派投资集团与福晟集团签署协议，联合打造的近百亿地产股权投资基金等。

房企的高速扩张，问题随之而来。在因为规模过小而失去生存空间之前，房企试图“先扬长，后补短”，即先拓展，占有市场，再谋求其他发展。在通往规模的路上，中小房企任重而道远。

9月6日下午，福州香格里拉大酒店，福晟集团(以下简称“福晟”)为公司的拿地王牌军—“飞虎队”举行两周年生日庆典。

过去的24年，从广州到福州再到全国20多个城市，这家地产公司在行业里有了一席之地，位列中国房企百强50强和2017年中国民企500强第173名。

这激励着福晟董事局主席潘伟明作出了一个更跨越性的决定：福晟的2016-2025年十年发展战略期间，总收入达1.38万亿元，其中地产板块8800亿，建筑板块4000亿元，其他多元业务作为补充。

听上去并不算新鲜。福晟的万亿雄心有着一定的普遍性和特殊性。新一轮大象游戏已拉开帷幕：去年进入3000亿元俱乐部的碧桂园，今年的销售目标以上调至5000亿元，目前就拥有的2.71万亿元可售资源足以令外界信服，万亿目标并不遥远;“大象要起舞”的还有恒大，在今年2月份的年会上，许家印定下了2020年实现地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元的“小目标”;去年，王石曾放言万科的万亿目标实现则可能从10年缩短至6年。

规模，依旧是开发商的追求，也是福晟的诉求。只不过，当下的福晟在营收上跟碧桂园、恒大和万科等一线品牌地产房企，存在差距。

打破强者恒强的定律，实现“大而强”，现在“小而精”的福晟需要战略、方法和机遇。

早期的成长脉络

福晟的万亿追求，有着创始人潘伟明的个性特征—敢闯且善闯。

他的人生并不缺乏光环和关注。现年53岁的潘伟明，在25岁就已经是广东从化市最年轻的镇长。从见诸报端的资料看，当镇长期间解决水库移民住房，是他和房地产业最早的交集。

这段经历和彼时邓小平的南巡讲话，给了潘伟明下海的决心。转折点在1993年，辞去公职，29岁的他创建了广州云星集团(以下简称“云星”)，日后开发了包括广州星河绿洲、夏日港湾在内的50多个地产项目，赚取了第一桶金。

2003年，成立十年的云星转战福州。一年后，福晟正式成立。至于原因，时代周报记者从公开资料梳理，广州拿地成本不断提高开发困难是一方面;福建地少人多、七山一水两分田的基本面、藏富于民的消费潜力、以及两岸和平的大势所趋，是另外一大方面。

潘伟明后来对媒体说，当时他为是否要去福州这个问题上曾经有过反复考虑的。

“2003年，我们派出很多队伍去全国各地调查，由山东到珠海、深圳等地。发现当时福州的房价还比较低，每平方米才2000多元，我们感觉这是一个机会。”他曾公开追忆道。

自此之后，潘伟明的人生沸点不断升高，福晟的发展也不断突破：开发了第一个项目福晟·钱隆世家，打响名声;2006年，收购兼并重组有着50年历史的福建六建集团，立建筑业为福晟的两大主业之一;往后，以福州为支点，走向全国，开发近200个钱隆系列精品项目。

现在，房地产开发与建设施工是福晟的双主业，内部的称法是“推动地产与建筑两翼齐飞”。

尽管地产和建筑看上去存在期望差，但并不阻碍福晟的进取心。

今年9月13日，全国首家上市的建筑科研机构—建研集团(13.94 -0.21%,诊股)(002398.SZ，以下简称“建研”)公告称，遇福晟全资子公司福建隆顺祥投资有限公司(以下简称“隆顺祥投资”)举牌。2.16亿的作价，隆顺祥投资拿下5.00003%的股份，直接升至建研第二大股东。

福晟方面相关人士回应时代周报记者表示，举牌建研是基于建筑业务的考虑，加之该公司本就有一定的投资价值，“此举是为福晟做产业链的衍生，进行结构上的弥补。未来双方将更关注业务层面上的合作。至于资本层面以及是否会进一步增持股份，目前没有下一步计划”。

事实上，建研与福晟有业务上的整合空间，公司的主营业务包括工程检测与建筑物寿命鉴定、绿色建筑与建筑工业化测评咨询、工程勘察、外加剂新材料等，可以为福晟提供补充。

“飞虎队”的并购之力

当然，福晟的万亿征程离不开另一大主业—房地产的发力。

福晟早就有了战略布局思路—“H+4”：以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑、以海西城市群为战略衔接，以郑州、湖南、武汉、天津等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点。

这也是“飞虎队”行动的目标指南。依照此，外界看到了“飞虎队”在并购市场里的异军突起。在两年的时间里，飞虎队拿下的项目储备，总货值6500亿元，成绩喜人。

这个拥有300多人的队伍，下设十支大队，专注拿地。截至目前，“飞虎队”已分别在深圳、广州、郑州、福州、漳州、武汉、中山、珠海、惠州、天津、宁德等城市地拿下项目。

福晟的总土地面积中，80%分布在一二线城市，合作项目占90%以上、住宅中80%以上，土地面积最多的是郑州区域，货值最大的是深圳区域。

出现在公开场合，潘伟明对飞虎队的赞美写在脸上，按照其表述这个队伍“为福晟下一个十年打下了坚实的基础”“为集团未来的发展和腾飞提供了充足的面粉和弹药”。

他还把“飞虎队”的成功，归根为五大点。第一是靠谱，即真诚对待合作伙伴;第二是专业，飞虎队拥有具有福晟特色的收并购专业组合能力，包含市场价值发现能力+交易结构设计能力+资金的快速融通能力+法律风险识别能力;第三是高效，即高效的决策机制、“快、准、狠”的团队作风;共赢是第四个方面，对外共赢互信，对内坚持核心高管跟投、优秀高管参投的激励制度。第五是保障，金融强力、品质工程、营销铁军、正确的发展战略为福晟的四大保障体系。

“飞虎队”有多高效，有多快?潘伟明有一组数据：有的项目连轴转谈了六天六夜，更有一项目在28个小时内谈成收购签订协议。

“飞虎队”的并购力度还在加大。2017年，被视为是福晟规模提速之年。另据时代周报记者了解，今年年底前，福晟将继续收并购30个优质项目。这些项目要符合“3691”原则—3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正。此外，福晟还成立了运营指挥中心，确保所有并购项目做到高周转，保证并购资金池。

资本市场的沉浮

手中有粮，心中不慌。只不过，在面对资本市场的打量时，福晟更需要一点幸运的眷顾。

上市，是萦绕在潘伟明心中的想法。经历2008年全球金融风暴、此后收紧的国内IPO等各种原因，借壳上市，暂时成为福晟等房企的不二之选。

“福晟一直在等待合适的市场窗口期。国内一直无放松房企上市的情况下，2015年转战香港。”福晟方面相关人士对时代周报记者做了解释。

福晟的借壳，通过壳公司反向收购福晟进行。根据佑威国际(00627.HK)发布的公告，福晟与佑威国际就签订了买卖协议，佑威国际以19.43亿港元收购福晟所持有的长沙六项物业发展项目。2015年11月13日，佑威国际公告宣告反向收购事宜向港交所提交了新上市申请。

今年，佑威国际递交了第三次新上市申请，值得一提的是方案中，标的未变，但随着已销售物业的增加，存货总价调至15.11亿港元。据时代周报记者了解，若今年9月30日上市申请还未批准，佑威国际需要向港交所递交第四次新上市申请。据推算，福晟借壳佑威国际有望在今年完成。