房企融资渠道受限金地发行近年最大规模物业费ABS

来源：界面新闻澎湃财经时间：2017-09-27 17:17:55

在如今的房企融资方式上，除了物业ABS外，购房尾款、租金、商业地产等作为基础资产的ABS融资，正被广泛使用。今年2月，深圳房企益田就发行了53亿元规模的大单商业地产ABS;去年碧桂园也先后发行了15.84亿元和62亿元的购房尾款ABS。

此次虽然是金地集团首次以原始权益人发行资产支持专项计划，但它们对ABS也早有涉足。今年5月，金地集团旗下的港股平台金地商置(00535.HK)曾针对其上海新天地商圈的“八号桥项目”，发行规模4.2亿元、期限为8年的国内首单文化创意园ABS产品。

业内人士认为，ABS的融资规模在理论上无监管限制，取决于基础资产现金流规模，“购房款、租金、物业费等都是房企现金流保障比较充足的部分，可以盯住资产收益。”刘斐凡认为，这也是房企青睐ABS的因素之一。

金地2017年半年报显示，上半年集团物业管理收入8.24亿元，高于物业出租业务的3.69亿元，是仅次于房地产开发的主营业务之一，具备充足的现金流，服务面积超过1.7亿平方米。2016年金地物业以42.01亿元的品牌价值位居物业行业第二，这为重视融资主体信用的ABS提供了基础。

在地产融资渠道逐渐受限的背景下，近年来房地产ABS产品发行规模涨幅迅猛。据戴德梁行数据显示，今年1-9月，资产证券化产品今年共计发行18单，发行金额达417亿元，与去年同期相比，增长约300%。其中，超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿元。

报告认为，存量时代轻资产化需要，是导致ABS迅猛增长的因素。“通过资产证券化，可以有效帮助企业盘活存量资产，提升资产和资源配置效率，从而为企业转型供给提供资金支持。”中国REITs联盟理事、戴德梁行董事及华东区估价及顾问服务部主管顾悦如分析认为。

如今，在地产调控愈发严厉的趋势下，大型房企在一二线城市遭遇包括拿地阶段自有资金监管收紧，销售段受到各地政府对是高端住宅限价措施，以及对商办物业或不允许销售、或需持有运营10年以上的政策限制，促使开发商不断通过资产证券化来寻求新的融资机会。

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