港股25只内房股暴跌，这个黑色星期一发生了什么？

截止9月25日收盘，恒指跌380点，险守27500点大关，成交金额624亿港元。其中内房股全线下跌，板块指数跌幅超8%，跌幅超10%以上的个股有近20只，奥园、新城发展、佳兆业、金地商置、旭辉控股、合景泰富跌幅最大，均超15%。

A股市场方面，房地产板块下跌了4.2%，地产股半日市值蒸发2292亿元，多只内房股大跌超10%，领跌市场。

短短几日，从领涨到领跌，内房股在入秋后的第一个交易日发生了什么?

据观点地产新媒体观察，从早间一开盘到收盘时，港股地产板块呈现一路下挫趋势，即便盘中偶尔闪现微小的回升，全日跌势依然明显。

开盘30分钟内，龙湖、奥园、富力等多只股票跌幅已接近5%。A股市场，内房股同样跌声一片，万科A股跳空低开，盘中跌幅一度超过6%，保利地产、招商蛇口、金地集团等地产龙头股盘中跌幅均超过5%。

随后，市场迅速作出表态，主流观点普遍认为，上周末国内多个城市出台的房地产调控措施是导致今天内房股向下的主要因素。

9月22日晚间至23日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市相继发布楼市调控新政，其中六城市涉及限售，西安发布商品房价格调控通知。

据统计，今年3月以来，从北京、上海、广州、深圳等一线城市，到杭州、南京、厦门等热点二线城市，再到环京津冀、环沪等三四线区域，已有超过45个城市发布了楼市“限售令”，几乎包含国内所有热点一二线城市。

有业内人士预计，未来调控会持续从紧从严，不排除会有其他城市跟进，由此，整体大市将可能继续走低，内房股仍有相当大的调整幅度。

市场的压力直接反映在股市的走势上。截至午间收盘，新城发展控股跌幅超15%，绿地香港、佳兆业集团和旭辉控股集团跌超12%，碧桂园跌9.57%，恒大跌8.47%，融创跌6.65%。

经历了上午的一路深跌，午间休市开盘后，地产股跌幅基本维持平稳，唯收盘前一个小时左右现小波谷，对整体表现无明显影响。

不过，伴随着楼市调控政策的出台，在国庆前夕，港股地产股的这一次下跌也并非特例。

2016年国庆前后，多地政府密集出台调控政策后，地产股也曾出现大幅下跌，地产指数一度下跌1.16%，但后续逐渐回稳，国庆后20个交易日跌幅仅为0.45%。

港股之夏转折？

事实上，随着沪港通的开通，内地房地产政策对港股内房的影响正在逐渐显现，同样，作为国际金融市场的重要组成，香港资本市场对国际金融环境的敏感也是导致港股整体下跌的因素之一。

据观点地产新媒体了解，除跌势最为明显的内房股板块外，今天港股整体的跌势也非常明显，升跌比为2:8。有机构表示，已很久未出现如此失衡的局面，而从技术上看，恒指上周五就已轻微跌穿上升轨，今早确认失守。

对此，有分析指出，9月21日凌晨，美国联邦储备委员会宣布，将于10月份启动缩减债券资产的计划，并表示年内仍可能上调短期利率，这对于中国等新兴经济体的楼市、股市来说，是一场巨大的考验。

与此同时，标普把内地的长期主权信贷评级，由AA-下调至A+，评级展望为稳定;短期评级也由A1+下调至A1。这也是1999年以来，标普首次下调中国主权评级。基于内地因素对香港构成影响，标普上星期五宣布将香港的信贷评级由最高的AAA调低一级至AA+，前景展望由负面转为稳定。

标普给出的理由是，内地长期信贷增长强劲，令经济及金融风险上升。预计未来两至三年, 内地的信贷增长或将会提升预期金融风险压力。

受上述消息影响，上周末的港股市场应声下跌，恒指周五收报27880点，跌0.82%，最终没能守住28000点大关。

从技术上分析，9月28日为期指结算日，一般而言，期指结算日前一天为转仓高峰日，而转仓活动的迹象就是向下跌;另外值得一提的是，港股通渠道将于9月28日至10月8日关闭，出于对国庆期间国内政策市场等方面的不明朗，或会对港股市场产生一定影响。

股价急跌，加上政策面的密集调控，难道港股内房自年初以来打开的上涨行情就这样结束?

有业内人士在接受观点地产新媒体的采访时表示，虽然今天港股内房的大跌与上周末一连串政策出台有关，但今年以来，内房股整体趋势是上涨的，这主要有赖于房企已然形成的快周转模式;此外，企业的销售表现也超出预期，因此总体呈现的基本面较好。

除了基本面因素外，今年持续南下的内地资金也对港股内房的涨势形成了有力支撑，对此，上述业内人士认为，南下资金一定程度上推动了内房股的上涨，但并不能解决内房股估值的长期问题，资金的选择也是出于对房企基本面的看好。

也有观点认为，新一轮房地产政策稳定预期为主，未来对股市地产板块的影响或将有限。

安信证券认为，去年“930”房地产调控至今近一年，经济并未出现下行，当前的调控力度并不如去年“930”，对全国楼市销售及预期的边际影响偏弱。该行续称，虽然当前市场预期谨慎，但很可能将在10月迎来上涨行情。

摩根大通也发布报告称，新一轮房地产调控措施并无升级，只是用以提醒市场政府仍在压抑炒作，预期2018年一、二线城市销量将维持平稳。上市的内房企业受惠可售资源增加，料其市占率及合同销售额亦会继续增长，认为可借调整买入内房股。

对于未来股价的预测，业内人士对观点地产新媒体表示，国家的调控政策肯定会持续，而股价的波动主要看房企的销售情况，从目前来看，对一二线的销售依旧保持看好。