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房地产企业如何把命运掌握在自己手里？

来源：界面新闻时间：2017-09-28 16:36:47

X企通过产销比分析当前去化压力，从而来推导开发节奏。公式如图3。

图2

如果当前存销比的值小于3时，表示当前项目去化压力较小，可以加快推盘节奏，同时也会分析项目可推盘量，如果项目可推盘货量中已达预售条件的面积仍然不满足市场需求，就可以考虑销售提价等手段，达到销售目标。

如果当前存销比的值大于6时，表示当前项目去化压力较大，为了保证全年的销售目标完成，项目下阶段的销售去化指标就要往上调整;再者通过加强市场营销活动、进行价格调整等营销手段，加大去化力度。

X企每个月通过对该指标进行刷新、监控、分析，就能有效地指导项目的推盘节奏和去化节奏，支撑领导决策。

同样，在该企也有安全生产系数，衡量的是为了达到销售目标，需要提供多少货量才是合理的，做到产销平衡，衡量的区间阈值为1.2~1.5，简称产销比。其目的在于保障平均销售1套房子，有1.2~1.5套房源供客户选择。

图3

通过存销比的预测和分析，在销售目标固定不变的情况下，重点分析本年生产的面积是否满足销售目标，也就是说生产的节奏该如何排布才能达到销售的需求，这就是企业以销定产的逻辑。

同理，从数据公式逻辑角度考虑，假设分母(本年截至当前已售、本年剩余计划销售面积)不变，那么分子中本年剩余达到预售的面积就是需要生产的面积。

如果该项目的产销比小于1.2，表示当前项目货量不足，无法满足销售的需求，那么区域将加大生产力度，提高项目的货量，需要在资金、人力等方面做资源倾斜和调整。

如果该项目的产销比大于1.5时，表示当前项目货量比较充足，那么集团在生产节奏上需要做总体把控，区域做好每个项目的生产节奏安排，同时重点紧盯该类项目的施工方扩建。

随时查看管理数据

让决策更及时

随着移动互联网的快速发展，手机逐步变成日常移动办公的工具，特别是微信的应用普及，很多高管每天不一定打开电脑，但是一定会打开微信。因此统计数据的移动端展示变得尤为重要，基于屏幕大小的限制，可在移动端展示结果型数据，如关键指标，查看频率也会更高;而在电脑端可展示分析型数据，比如分析指标、影响因素等。

图4

在X企，移动端更多展示的是管理日讯，如每日认购、签约、回款等，电脑端则是异常数据的穿透和分析，比如价格异常、成本异常等。通过多个入口，高层可随时随地查看数据，例如X企老板平均每天查看手机端销售日讯达10次以上，一个多月查看逾500次，可见房企老板对于销售数据是非常关心的，关键取决于信息化是否能够实现随时随地查看，并进行管理(图1)。

小结

X企尝试通过创新技术提升管理，用数据决策体系形成一个覆盖决策分析、开发设计、实施建造、营销策略、风险管理的经营闭环。虽然目前还只处于创新应用阶段，但可以预见，通过提升数据应用定能给企业效率带来大幅提升。