地产行业陷入空前分裂 孙骁骥:房地产绑架经济 全民都是帮凶

一、地产行业的高速发展没有结束，一二线都市圈的人口增长也没有结束

现在地产人最关心的2个问题，一是整个行业的高速发展是否结束了，另一个是一二线城市的发展是否结束了。明源君下面详细来分析。

韩国的城市化率在1990年达到74.4%以后，放慢了速度。日本的城市化率在1970年就达到了72.2%，1973年经济的高速增长结束。在此后19年里，城市化率的增长非常缓慢。

我国2016年城市化率达到57.35%。相当于美国的1940年，相当于日本的1955年。

近5年，我国的城市化率每年的增长速度有所放慢，是每年1.2个点。

按照这个速度计算，我国要到达地产高速增长期终结的74%左右的城市化率，最快也要到2030年才会结束，在此之前，还有大量的城市化红利可以享受。

一二线城市的人口是否多了，是否饱和?

中信建投曾对此做过一个研究，引用 Zipf法则。 Zipf法则认为，在一个国家，其人口数量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一……简要可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值……

多个文献显示，美国以及十九世纪的中国和日本，均高度符合Zipf法则。

而用这个法则来计算我国特大城市的人口增长空间，我国人口增长空间排名前十分别为上海、北京、重庆、深圳、广州、天津、武汉、东莞、佛山、成都。如下图所示：

剧烈的调控是否会改变这一法则呢?明源君认为是不会的，一二线的各种严厉的调控政策，只不过是把人群压到了一二线周边的三四线，最后形成大的城市圈。而政策一旦松动，这个法则还将进一步起作用。

二、产品力将成为开发商的生存之本

大周期是很难穿越的，会杀死一些企业，就好像诺基亚无法变成苹果。

要穿越周期，一个办法是改行，比如像万达那样，做旅游、电影、文化等等。

而如果还要留在本行业，就只有一个办法，那就是做崭新的产品，长期而言，产品不行的房企一定没有未来。

首先，未来的主要需求，将主要是改善、再改，而不是刚需。买过几套房的人，他们会看所有的产品细节，再来决定是否购买。而不重视产品的房企，不可能有好的产品积累。

其次，未来的主要客户来源，可能是老带新和再购。口碑将是最好的广告，而一般的广告随着信息传递中心的进一步淡化，将不起作用。产品做得好的房企，在5年、10年之后，口碑会进一步加强，而产品不好的房企，5年之后产品的弱点将暴露无遗，并将毁掉自己的品牌，最终毁掉自己的销售。

最后，不用心做产品的房企，是最有可能遭遇黑天鹅事件的。比如韩国三丰大百货的董事长，因为大楼垮塌事故砸死500多人，全家被抓，还赔出全部家产以谢国人。

三、靠短周期、靠运气赚钱的房企和地产人将退出，靠本事吃饭的将占领整个行业

首先，靠周期吃饭的人很难生存了。

大家过去已经习惯于3年一个周期。地拿贵了没关系，等2年房价地价涨了，反而赚钱了。开发慢了也没关系，等10年再开发，光卖地都能赚10倍……

这个逻辑以后可能不行了。因为以后的周期，可能不是3年，而是6年。

如果按6年来算，即使你的财务成本是5，6年也已经是30个点。即使房价上涨了20%，你还是亏了。所以，除了财务成本特别低的国企和少数巨头，大多数房企不能再打周期的主意了。拿地的时候，必须算到能赚钱才能拿，这对能力是一个很大的考验。

其次，综合能力不强的房企很难生存了。

在一二线拿到高价地，以前，你可以等几年等到房价普涨，你项目做得再差也能赚钱。

可是现在不行了，你必须有能力，在短期内做出差异化的产品，把土地的价值充分挖掘出来，这对房企的品牌力、产品力、成本力、营销力，都是很大的考验。

整个行业的利润，也必然是越来越低的。现在已经从20%到8%，未来可能更低。低利润对房企能力提出了反要求：如果产品力、成本力等能力不强，一着不慎就可能会亏本。

而且，存量经营、城市运营，都对能力有更高要求

未来5年， 部分房企将放弃开发模式，改为存量收租模式，以收租为主要业务，而收租模式，将严重考验产品创新能力、运营能力，以及金融能力。

商住产一体化，考验的是综合运营能力。而对于做小镇和区域经营的城市运营商来说，需要区域规划、招商、运营等众多能力。

看到这里，明源君到底支持哪一派，答案应该很清楚了吧。

二、

手上有房子的人想卖掉，但是卖掉房子又不知该如何投资。这句话概括了现阶段人们在投资时面临的焦虑状况。这主要是因为今年的投资游戏玩法彻底改变了。

今年以来，股市炒什么，有关部门就摁什么。炒雄安，集体停牌。炒高送配，点名批评。炒板块，攥著温州帮一顿暴打。这是要把股市往死里逼。而回头看看房市也一样。限贷、限购、认人又认贷，在此基础上还限售，这等于把买卖双方彻底隔离起来了，重新回到计划经济。这么玩，房市不死，也要脱层皮。

正因如此，人们才感到焦虑。一方面大家都预感到房市不妙，但同时也觉得其他投资手段回报也有限。于是跋前疐后，犹豫不决。实际上，在这个节骨眼，再这么犹豫下去，恐怕会让自己陷入越来越危险的境地。

中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)最近发布的一项数据显示，中国家庭的房产在总资产中的比例高达69%，而美国仅为36%。中外的分析家和舆论都认为，这个比例非常惊人，几乎是“自杀性”的，因为一旦房价大幅下跌，中国家庭财富必然大幅缩水，而债务突出的问题就会立即浮现。中国家庭的资产配置，到底是几时变成了“自杀性”的呢?这种畸形的财富结构，是百姓的无奈，但追究其前因后果，有关部门难逃其责。

一，房地产一直在和实体经济抢夺流动性

资产配置这个词，国人并不陌生，不过对它的理解确实存在谬误。大家认为的资产配置，无非是在全球各地买房，把自己持有的地产配置到不同的国家去。这个观点，显然是不对的。这个根深蒂固的思想谬误，直接来源于中国内地的经济现实。

所有的财务分析师都会告诉你，要做资产配置。因为你必须分散风险，把鸡蛋放入不同的篮子里。道理人人都懂，但实行时，很多人却做不到，常常把这个投资的基本原理置之不理。

但在中国，更大的问题是即使人们知道这个原理，也愿意实行，但他们永远无法做得到。其原因，就是因为内地政府主导、受益、官商得利的畸形房地产市场。这个由地方政府和开发商公开、大肆洗劫财富的超级盛宴，已经深深地把每个人绑架了。

据统计，2016年全年中国一手房卖了11.7万亿，加上二手房交易额5到6万亿，总量加一加就是在17到18万亿，但是M2去年的新增量才15.5万亿，M2创造的负债还不够支持房子的交易。

实际上，由于房地产这个不可忽视的干扰因素，中国的经济数据的真实性已经被严重的扭曲了，无法反映经济的真实状况。虽然这些年我们大量向市场投放M2，但是这些货币依然是没有转化为生产性的资产，而是变成了钢筋水泥和用作虚拟交易的资产。

这也就解释了一个貌似奇怪的现象，那就是货币的投放越多，市场的流动性越紧张，原因在于大部分的流动性都被房地产相关行业吸收了，因此，实体经济跟不上虚拟经济的步伐，只能是被动的承担资产价格上涨带来的社会成本，最终造成的是成本上升，利润变薄，债务压力陡升。

中国的实体经济，积重难返，其症结就在于全民对于房地产宗教般的信仰使得过多的流动性进入地产行业，从而造成整个社会其他领域的流动性不足。换言之，房地产一直在和实体经济抢夺流动性，并且每一次都是以房地产的胜利告终。

在这个房地产绑架经济的过程中，实际上，责任并不是只有开发商和地方政府需要承担，每个投资者和购房者可以说都是房地产泡沫的帮凶。

这也就破除了以往人们的一个偏见，那就是认为中国投资者的金融知识水平非常低下，不懂的资产配置。实际上，中国人的金融知识反映到资产配置上，恰恰说明的不是人们无知，而是投机性非常明显。

几乎每个投资者都抱有一种赌徒心态，以破釜沉舟的决心入场。境外投资者所谓的分散投资、降低风险这些原则，对中国百姓来说根本不存在。因为人人都能够近距离的看到房地产这个金钱游戏中的巨大阴谋，每个人都羡慕不已，想从中分一杯羹。

根据一份统计，过去十年来，中国收益最高的投资方式是投资一二线的房地产。根据清华数据显示，典型城市中，十年房价涨幅前三位城市依次为：深圳房价总体上涨508.5%、上海房价总体上涨384.6%、北京房价总体上涨380%。如此的高回报率加上投资地产不同于股票那样需要每天操心，这就更加使得房地产在过去十年中成为大部分人的投资首选。

我们的经济增长一直以来是靠投资，尤其是政府投资拉动。过去我们争论保房价，还是保汇率，其实质是，保房价其实就是保投资;保投资就是保经济增长。所以，我们表面做的一切貌似是在打压房价，但实际是在保房价，维持房价的稳定。

这背后隐藏的逻辑是：汇率贬值与资本外流都是小事情，经济的自由落体才是最可怕的事。如何避免这个情况发生?前提就是稳定，并且在稳定中寻找新的增长点。于是，一二线拼命限购，三四线疯狂开发，争取继续把这个可怕的地产游戏继续玩下去，以便让经济不至于被玩死，财富之轮能够继续滚滚向前。

但是，当一线城市拿着钱也买不到房、三四线房产买一送一都没人要的时候，我们才猛然发现，救汇率是釜底抽薪，救房价则是饮鸩止渴，我们面临的恐怖远景是：房市和股市不单对其它实体经济形成了抽血效应，其自身也随时面临着泡沫崩溃的可能。

我们没经历过1929年那样的大金融危机，但如今，很多人都凭借自己以往的经验感觉到：全民疯房市的日子难再，如果再不调转方向，实体经济与虚拟经济，都将玉石俱焚。危机，离我们并不遥远。

唯一的解决办法是，花再大价钱，也把货币赶回实体经济那个池子。但是，现在才想到这样做是不是已经晚了。

二，向房地产倾斜的资产配置，还能扭转回来吗?

大家主动或被动当了差不多十年的地产帮凶，多少都赚了一些。现在又来讲良心和情怀，是不是有点虚伪?看看政府这一年来的限购限售限贷以及各种打压一线房地产，你就知道在政策层面，从来就没有什么虚伪不虚伪，有的只是实在的政策需求，是铁一般的命令。

这个命令就是要坚决压住房市的收益率，并适当压住股市收益率，同时又要让股市能够比较良性的发展，成为为实体经济输血的管道。这个搞法，一定会带来阵痛，但两害相权取其轻，不砸烂一线城市的房市这口小锅，全国这口大锅很快就会散伙，大家都没得玩。

所以，当你看到眼前这一幕幕发生的时候，在手中捏了很多年的房地产确实是时候要考虑换成别的资产类别了。这其实说穿了和什么资产配置、投资组合也没多大关系，在中国，有一个重要的特色就是，政府本身就是最大的自资配指标。在投资的时候，学不会见风使舵，那就基本是属于连投资常识都不具备的小学生水平。

你也许会说，一会儿房、一会儿股的这么来回搞有些折腾，确实如此，但身在中国你也应该深谙折腾之道。否则，你根本看不清有些人前几十年是怎么富起来的，千万不要白交了这些年的学费。

在中国，一言以蔽之就是普天之下莫非王土，银行、股市、房市、汇市，无一不在有形的手的严格控制之下。所以，中国百姓在其中很难得心应手，只不过是沉浮其间，苟延残喘。房地产市场把百姓的财富疯狂的吸收殆尽;股市则在很大程度上被幕后之手操纵、内线交易，基本上无公平可言;银行放贷偏向国企央企，央行滥发钞票，外汇管制成为平衡资本流向的法宝。

这一切，都导致了中国民众资产配置的畸形，堵死了合理布局资产的道路，最终导致了中国百姓不得不进入“自杀性”的资产组合。再说的直白一点，这种资产配置组合，其本质就是全社会的大众为之前的经济模式所垫付的成本。

风险和债务落在普通人身上，资产和收益又到了什么人手里呢?这里不方便说，大家自己去想。我只提一个数据：工、农、中、建四大行的新增贷款流向超过六成都流向房地产领域，其中中银占比高达81%。房产的背后灵是银行，那么谁又是银行的背后灵呢?

全民投机、全民炒楼、全民贷款买房，这种风潮持续十余年，使得目前中国人的财富结构，跟中国人以此形成的生活习惯、投资心态、财富传统有密切关系。这里才是整件事的难点。

当房地产这种投资形式在政府的力推、开发商的包装、银行的金融帮助之下，已经成为全民的主流投资方式，甚至成为人们的集体意识当中根深蒂固的观念，那么，要想改变这个业已形成的观念，就将是非常困难的事情。而如果改变不了人们对于房产的迷思，那么任何经济的改革都将是无法长期持续的。

之前都说中国人的高储蓄率，令西方人吃惊，实际上国人将资金押注房地产的高比率，才是真的让西方人大惊失色。全民被迫押注房产，导致全民资产畸形配置，从而使全民陷入投机疯狂。因此，房地产吸入社会的全部血液，其他行业和经济类型，包括消费、投资、实体、创业，就只能贫血和缺血。中国经济增长乏力，内需市场不振，三驾马车缺轮子，原因就在于此。

这一切的后果，使每个中国人的财富都陷于巨大的危险当中。我们不禁想问，房价下跌时，你准备好如何进行资产自救了吗?相信许多人并没有仔细思考这个问题。

中国房地产的危机会什么时候来临呢?当社会的整体资金链出现断裂，印钞放水政策难以持续，高层准备卷款跑路时，这个危机就必然来临了。

前段时间，央行的高官不留神说了句实话，已经透露了猫腻。在中国央行与国际货币基金组织7月的研讨会上，央行副行长陈雨露说，“长时间和大规模管制无法有效应对资本流出”。

实际上，这句话的意思可以进一步引申：通过限制资本外流可以在短期内改善国际收支、防止汇率暴跌。但从长期看，控制资本流出也将会在未来阻碍资本流入。而没有资本流入，意味着中国的经济必将重重的摔在地上。到时无论是房地产还是股市，全部都是鸡飞蛋打。

中国的实际情况实在是一种两难境地，无论堵死资本还是放宽资本流动，貌似都有巨大的风险，目前无论怎么做，都像是在让全民为十年前的土地财政和房地产经济买单。此时此刻，大蛀虫正在掏空大厦，小蝼蚁偷生不易，中国房地产的噩梦，貌似不会太远了。