住房租赁政策频频 租赁住房资产证券化有望提速 金融产品蓝海正在形成

短短一周内，中国银行、建设银行、中信银行等银行接连在住房租赁市场展开布局，银行与房企联手向实体企业提供稳定、高品质长租房源的大幕开启。住建部、发改委等九部门日前联合印发的通知明确，各地要搭建住房租赁交易平台。通知选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。专家和券商分析人士指出，住房租赁市场或成蓝海，租赁住房资产证券化等金融创新有望提速。多家银行相关负责人则对中国证券报记者表示，银行进入住房租赁市场尚处于“试水”阶段，后续在投资孵化、持有运营、后期退出等方面仍需进一步探索。

银行高调布局

中国证券报记者在调研中发现，从上述银行进入住房租赁市场的模式看，主要包括银政合作、银企合作、银政企合作。

以银政合作为例，中国银行厦门市分行近日与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作，为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务，共同推进住房租赁市场建设与完善。

银企合作则是银行主动接洽部分房企，合作共建住房租赁项目，这对于住房租赁市场经营模式的探索有重要意义。例如，建设银行深圳分行日前与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源。截至10月底，已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全产业链进行整体业务合作。

中国银行相关负责人表示，中行也将主动与万科、龙湖、世联等企业供应方接洽，深入了解企业需求，在中行系统及平台开发中嵌入相关功能，满足合作伙伴需求。

建行参与投资的2家住房租赁服务公司，即由建信信托控股的建信住房服务(深圳)有限公司和建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司日前揭牌。

专家和业内人士表示，银行进入住房租赁市场将从根本上解决金融如何深层次地支持住房租赁市场的问题。就房企角度而言，金融支持并不局限为提供开发贷等融资方式。

多家银行相关负责人表示，银行进入住房租赁市场，首先是社会责任的体现。其次，能消化一些城市在出台限购措施后，达到销售条件但难以销售的存量期房。再次，能解决部分租户由于租赁房源品质不好、不稳定而频繁搬家的问题。对于银行来说，这也是打造品牌的方式之一。

消除市场痛点

58同城发布的研究报告显示，2012年到2016年，北上广深租房需求年平均增长率持续上升。同时，受租房利好政策的引导，房源供应量年平均增长率超过30%。

“当前市场有大量租房房源，但租赁关系极不稳定，无论是出租方还是租户都不方便，双方各有痛点。”中国建设银行深圳市分行副行长李忠东指出，房地产市场的问题是供给侧存在问题。希望银行的金融功能更好地发挥，利用金融手段从供给侧结构性改革着手，通过市场化运营模式，联合房地产企业共同探索解决房地产市场的突出矛盾。

深圳市房地产研究中心主任王峰表示，如果按租金和房价的关系比测算，出租房屋差不多要60年才能收回开发的成本。从这一点看，很多开发商不愿意进入住房租赁市场。

星河控股品牌主管朱淳坦言，以租代售的模式导致开发商资金回笼周期长，资金压力大，因此它们一般不愿将优质房源投入租赁市场。

从建行此次与房企合作的项目来看，朱淳认为，这是一次很好的金融创新，最重要的是把房屋的所有权和居住权分开。对房企来说，有两方面好处：一方面，房企将25年的居住权交给建行，建行给予房企一个长期稳定的资金来源，解决了房企的资金压力;另一方面，与建行在租赁领域的合作能使房企得到建行全方位的金融支持，获得更多综合服务。

这样一来，就会有房企愿意放弃短期利益而与银行或政府合作，获得长期收益。从个人消费者角度来看，一些人在长租方面存在缺乏经济支持的问题。因此，金融如何对住房租赁市场的供给和需求两方面给予支持是需要解决的问题。

以建行刚发布的个人住房租赁贷款产品“按居贷”为例，从利率看，“按居贷”比房贷利率更低，并且可采用信用和保证的贷款方式，最高金额为100万元。建行相关负责人表示，该行即将推动住房租赁网点转型，打造住房租赁金融中心。建行辖下部分分支机构将作为租赁金融服务平台之一，为市民提供租赁社区综合金融服务，为租购并举提供综合金融服务支持。“目前我们已创新开发20项住房租赁金融产品，能全方位满足住房需求集群化、住房成本低廉化、租赁社区规模化等个性化社区需求。”

更多企业料跟进

中原地产研究中心最新统计数据显示，目前全国已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。同时，各地政府大力推动住房租赁市场的建设。例如，深圳出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》;山东将在济南、青岛两地开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作;合肥到2020年将筹集各类集中式租赁住房约16万套。

可以预见，未来住房租赁市场或将成为“蓝海”，包括租赁住房资产证券化等在内的金融创新产品值得期待。

日前，新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行设立，近期将在深交所综合协议交易平台挂牌转让。中国指数研究院报告指出，近日国内首单租赁住房REITs成功落地，对住房租赁市场开展资产证券化乃至公募REITs的正式启动起到积极的示范和推动作用。预计未来会有更多企业积极跟进，公募REITs市场的开放也会渐行渐近。

专家和券商分析人士预计，未来住房租赁制度将更加完善，推出租赁住房政策的城市会进一步增多。在此背景下，将会有更多企业加速进入这一市场。

不久前，阿里巴巴、京东两大巨头高调布局住房租赁市场。阿里与杭州市政府8月签订合作协议，打造全国首个“智慧住房租赁平台”。阿里旗下支付宝10月宣布，在北京、上海等8座城市推广信用租房，喊出“免押金、租金月付”的口号。京东在9月成立房产事业部，10月公布房地产战略，要在5年内成为流量、线上交易量的“双料冠军”。