央妈放水上万亿，房价又要涨了吗？房子还能买吗？

所以，你不要太自命不凡，央妈要保护的不是你，或者说你还没有那么值得央妈保护。

更何况，对外还要应对美国加息，就算想放水也得掂量掂量，虽然到处围追堵截，但是放水一旦多起来，资本外流也是挡不住的。

说到底，现在的放水已经不同往时，以前是为了刺激经济增长，但是到了如今放水的刺激效果越来越弱而负债危机越来越明显的时候，放水的目标已经变成了维持稳定。

这一点大家要看清楚，不要听到放水就瞎激动，以为还是那个随便加杠杆，随便炒房就能赚钱的时代。

再说了，现在房子冻得死死的，讨论房价涨跌还有什么意义了，房子变成纸面财富房贷却要真金白银，你可曾认真想过其中的恐怖？

这一点我也多次强调过，今天再结合央妈最近的动作和大家仔细分析了这么多，不知道大家有没有新的感悟，对央妈放水这件事理解更深刻。

最后只说一点，大家要有危机意识，要明白我们都只是局部风险而已，千万不要高估自己，眼看冬天要来了，多储备点粮食总不是坏事。

房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融

我想大约用10分钟的时间讲一个问题，什么决定房价。这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置。

更重要的是什么？可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家，什么决定房价？你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题，我来问大家，未来中国人往哪里流动呢？

人流入的地方，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢？我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因，我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。

这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。

日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。

有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。

看美国，这是过去将近一百年，美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。

美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，中国13.8亿人。

人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。

为什么？

因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图，在2015年预测一线房价翻一倍做的。

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什么地方房价会涨，答案很简单，人口流入的，库存低的，政府不供地的。什么地方房价涨不动？人都跑了，政府还在拼命的供地，房价能涨得起来吗？

又有人会问，任博士，你2015年预测一线房价翻一倍，为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题，货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速。

2014年以来，货币供应是向上的，GDP增速是向下的，什么概念？货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。

拉长来看，不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

大家还记得北京上海十年前的房价吗？一万，十年十倍。什么叫有钱人，80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院。

放在历史的长河中，货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑，而且这个坑很大。

1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了？

又有人会说，房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗？

主要发达国家的名义住房指数变化对比

又有人跟我讲，任博士，现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了？

我们来看，东京圈3700万人，基本同样的面积，比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人，人家的人口密度比我们大，人比我们多，为什么人家的大城市病没我们严重？我们的大城市究竟出了什么问题？

我来给大家看两张图。

这是北京的轨道交通，大家都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出来稀稀拉拉的？

这是东京的，东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍。

我们的城市规划太简单粗暴了，车多了限号，人多了控制人，问题的关键是完善城市规划。

日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主，我们呢？小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高？

就是因为我们在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚。

以上这些导致人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因。