成都松绑楼市限购 目的在于激活需求

成都市今年内第三次优化限购政策，区域限购政策进一步松绑：除成都高新区南部园区之外，中心城区和近郊区县市市场统一为一个区域，不再相互区域限购;远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房。

11月17日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发《关于进一步优化区域限购措施的通知》(下称《优化限购通知》)。同时，成都市住建局、成都市司法局联合发布《关于优化完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》(下称《优化摇号通知》)。

《优化限购通知》明确，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。

同时，在成都东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县区域内生活工作且无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭，可在该区域内购买一套住房用于自住。

中指研究院成都分院总经理黄雪向第一财经表示，成都此前实施的区域限购政策是在当时市场行情下的阶段性措施，目的在于调节市场供需，而最新的市场形势，市场需求下降，可以逐步取消特定时间段的政策。

黄雪表示，这一优化限购政策目的在于激活需求。新政下，成都二圈层的购房者可以购买除成都高新南区之外的中心城区住房，高新南区的购房者也可以购买中心城区住房，这在5月份政策的基础上进一步打通了一二圈层住房市场。同时，无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭也可以在三圈层郊区县购房，也增加了市场的需求。

成都在5月16日出台的政策规定，近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区(青白江区除外)购房时家庭名下住房总套数计算。这一政策调整释放了近郊区县(市)人口对于中心城区的购房需求，以及中心城区人口对近郊区的购房需求。

5月31日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。相比两周前的政策，成都进一步优化购房条件，支持刚性和改善性住房需求。该通知称，二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房;居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。

经过半年，在5月两次新政基础之上，成都的区域限购政策再度松绑。不过，目前成都高新南区仍实施包括基于户籍、社保等措施的购房限购。具有天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区购房资格的居民家庭仍不能在成都高新区南部园区购房。

房地产专家、西南财经大学教授刘璐向第一财经表示，一个城市内部不同区域之间的楼市供需差异可能会很大，这体现在住房销售单价的差异上就会非常明显。就成都楼市来说，一些三圈层的二手房和高新南区核心区的一些二手房相比，单价差异甚至可以达到十倍甚至以上。可见，我国当前大城市内部的楼市空间分化已经非常大。

刘璐表示，这就使得楼市调控政策应该更加灵活。在城市内部长期供不应求的区域(比如成都的高新南区)，楼市调控政策可以适当偏紧，并可以持续较长时间。而在其他楼市供需较为平衡的区域，则可以适时退出较严的调控政策，让楼市的供需双方自行达到均衡状态。

他还认为，在其他一些楼市供小于求的区域，甚至可以适当推出一些鼓励性质的政策，并通过更为优化的产业配置和基础设施发展水平，为楼市供不应求的区域分流，从而使得全市的楼市发展更为平衡。

与限购政策优化调整一起推出的还有公证摇号政策的优化。黄雪表示，以前的摇号政策复杂繁琐，一些排位靠后的购房者会因为排位问题而直接放弃参与摇号，抑制了部分需求，《优化摇号通知》将激活一部分市场需求。

《优化摇号通知》明确，不再区分居民家庭购房资格的顺位。登记购房人的资格复核不再按照户籍所在地、稳定就业地及社保年限进行顺位排序。将原来的无房居民家庭、棚改货币化安置住户、普通购房家庭三类优化为两类，即无房居民家庭(含棚改货币化安置住户)，以及普通购房家庭。

另外，首次开盘的“双限地”项目及其后续批次房源;建筑面积在200平方米及以上的房源;登记购房人数在房源数(不含200平方米及以上)2倍以内的房源。由开发企业自行组织销售，不再实施公证摇号。

这两项措施将有利于市场需求的恢复。不过，黄雪认为，目前成都楼市供需是有人口和产业支撑的，虽然需求暂缓但是会逐步回暖，目前交易量有所下降，但是无论新房还是二手房，成都楼市成交量都在全国城市中排名第一。作为成都这样的城市，其调控政策会在“房住不炒”的方针下逐步渐进优化调整。