绿地揭开上海董家渡项目预售货值约700亿，打造新外滩

来源：和讯名家时间：2019-05-09 11:15:48

刘天天摄

5月8日，在接手中民投董家渡项目50%股权的三个月后，绿地正式对外揭开了其对这个地王的命名和规划。

据介绍，该项目将以“绿地外滩中心”面世，其约120万平方米的总建筑面积中，65%为办公、18%为住宅、17%为商业，包括高端公寓、高端企业总部办公楼、商业综合体、超五星酒店等建筑形态。尽管绿地方面对上述项目的预计总投资额语焉不详，但其表示，该项目的预售额约为700亿元。

此前，绿地事业二部官微曾透露，住宅地块将于今年开始预售，整个项目将于2021年全面竣工。不过，记者今日走访发现，这个被绿地寄予厚望，拟打造为上海(楼盘)外滩区域地标性作品的项目，其所处地块目前还似乎处于前期开工阶段，工人不多，也不闻施工轰鸣声，仅有几栋 “半成品”办公楼突兀矗立。

刘天天摄

那么，这个曾搁置5年的明星项目是否将在绿地的掌舵下重回正轨?项目中较大比重的自持部分又将如何通过运营形成绿地稳定现金回收?

01“捡漏”巨无霸

上海董家渡不缺故事。

这个位于上海浦西老城厢和南外滩之间的区域，基于旧城改造的需求，在拆迁和建造中更迭发展，参与者不乏有融创、华润、绿城等房企。

相较十几年前就瞄准董家渡的上述房企，绿地入局始于三个月前。

2月14日晚，绿地宣布以121亿元获取中民投及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司(下称“标的公司”)50%股权及转让方对标的公司的全部债权。通过此次收购，绿地将主导开发标的公司的主要资产，即董家渡项目。

中民投的转身离去或因其压顶债务的情势所迫，毕竟，中民投曾为董家渡项目一掷千金，而该项目也曾被视为中民投最为优质的资产之一。追溯至2014年11月8日，董家渡项目地块被以中民投为首的联合体以248.5亿元的价格摘得，这一价格刷新了当时上海市总价“地王”的纪录。

彼时，这片出让前已完成动迁工作的“净土”也让中民投喊出“三四年就能回本”的目标。

现实并未如中民投所期一般。5年过去，项目进展缓慢，规划项目不见踪影，与此同时，流动性危机已缠上中民投。中民投不得不寻求资金“活水”，而这代价，便是割舍董家渡项目。

02绿地的算盘

在外界看来，绿地豪掷121亿元收购50%项目股权，与5年前中民投以约249亿元摘得该地块相比，或可算的上是“折价”或“底价”收购。但更受关注的问题是，绿地将如何打造该项目，其成本又将是多少。

对此，绿地方面并未给出详细的投资数额，仅称货值约在700亿元左右，且项目有较大比例为自持资产。

参照2015年12月中民投在启动董家渡项目时给出的规划，其对该项目预计总投资将达到604亿元，那么，近4年后，绿地对该项目的投入成本是否较上述金额有所增加、项目销售利润将有多少、回本资金是否足以反哺自持部分的开发运营等问题还画着问号。

虽然还存在一丝不确定性，但绿地方面在描述起董家渡项目时显然是激动的。在被问及项目对于绿地的价值时，绿地方面用了“使命感”、“体量最大”等词眼。

对于2018年房地产主业合同销售金额实现3875亿元，但依旧徘徊于前五之外的绿地来说，700亿元的销售额贡献或将推动其排名上移，且大幅度提高其在上海市场的话语权。毕竟，据2018年年报，绿地在上海仅拥有4块房地产储备地块。

截至2019年第一季度，绿地货币资金为765.8亿元，短期借款为220亿元，应付票据及应付账款为1794.1亿元。在扩张中，董家渡项目的开发及其持续的资金需求是否会对绿地未来在其他区域拿地造成影响或还待观察。

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