2020年招商蛇口能进入业绩释放期吗?

新冠肺炎的突然“造访”，使得社会工业、产业都被迫按下紧急制动键，房企也未能幸免。

据克而瑞统计数据显示，2020年1月，即便是行业TOP10、TOP20的房企，其销售平均水平也较去年同期下降近11%和12%。在此背景下，招商蛇口却以118.98亿元，同比增加 0.94%的签约销售额，位列行业第八。此外，1月份，招商蛇口斥资81.39亿元，收获4宗地块，拿地销售比为68.41%，高于2019年全年的45.4% 。

销售额及拿地速度双双提升，这是否意味着一向以稳健著称的招商蛇口按下了加速键?

晋升第一阵营

突然而至的疫情及售楼处关停，使得开发商想借“春节档”刺激消费的计划搁浅。

据克而瑞统计数据显示，1月份TOP100房企整体业绩规模较去年同期降低近12.7%，其中过半房企销售数据下滑，但在这场房企“抗疫”的初赛中，招商蛇口凭借0.94%的销售增速，成为为数不多的正增长企业。

招商蛇口2月9日发布的公告显示，1月份，招商蛇口销售额为118.98亿元，位列百强房企第8位，这是其自2015年底招商蛇口完成重组以来，首次晋升房企第一梯队。

对于招商蛇口首月业绩的强劲表现，一位不愿具名的地产分析师提出质疑。“一般而言，在经过12月份对销售目标的追逐后，房企1月销售会略显疲惫。因此，部分房企存在在全年业绩目标完成的情况下，将部分12月业绩放到1月披露的操作。招商蛇口在市场受疫情影响，房企销售数据普遍下降的情况下，能够保持微量增长，或许也不排除此种原因。”上述分析师对蓝鲸房产表示。就此，蓝鲸房产致函招商蛇口，对方表示不予置评。

蓝鲸房产对比其近3年来同期业绩发现，3年来，招商蛇口首月签约销售金额均保持微量增长态势，并无太大变化，此次支撑其逆势而上的，是销售均价的提升。2020年首月，招商蛇口销售均价同比增加约36.83%，单月销售均价首次突破2.6万/平方米。

上海中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产指出，招商蛇口此次呈现的稳健增长态势，一方面与其长期深耕一二线市场有关。春节期间，市场更多释放的是返乡置业需求，疫情对一二线城市影响有限;另一方面，则是因为存在一定的偶然性。从销售面积的角度来看，招商蛇口1月签约销售面积同比减少22.34%，无疑也受到了此次疫情的影响，但由于销售均价的显著提升，才使得其1月份销售额能够呈现上升态势。

无论1月份业绩表现如何，都已经成为过去式。对于招商蛇口来说，在售楼处关停的状态下，如何占领2月份的市场高地，守住来之不易的TOP10阵地，才是其现阶段需要关心的问题。招商蛇口内部人士对蓝鲸房产表示，公司已经正式推动“招商好房”线上看房平台;针对园区、写字楼等持有型物业，也在对招商和运营服务进行线上化服务;对于短期中断的施工生产，则做好各项准备工作，争取第一时间组织复工。

央企巨舰转型缓慢

2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市。重组之后，因手握大量优质土地资源，招商蛇口一度被认为是央企巨舰的有力竞争者，然而其近几年的发展却未及预期。

彼时，时任招商蛇口总经理的许永军表示，希望在3至5年内，将房地产运营业务比例下降到70%甚至60%，园区运营提升到30%，邮轮运营则占比达到10%。然而，据2019年上半年的财报数据显示，招商蛇口房地产板块、园区业务板块和邮轮产业板块的收入分别为124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元，分别占总营业收入的74.36%、24.03%以及1.61%。

与此同时，2016 年以来，招商蛇口拿地销售比逐年下降，土地投资节奏有所放缓。业绩方面，2016年-2019年间，招商蛇口销售额分别为735.2亿元、1126.3亿元、1705.8亿元以及2205.5亿元，始终徘徊在12-14名之间。

对于招商蛇口近几年的发展，中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析指出，招商蛇口完成重组后，除房地产业务外，同时将园区开发运营和邮轮产业也列入了主营业务之中，这在一定程度上，需要完成内部组织的调整和各类资源的整合以及战略的重新调整，因此业绩释放需要时间。

“招商蛇口原有组织架构的繁琐以及近几年的人事变动，也是制约其业绩增长的重要因素。”柏文喜表示。

值得一提的是，2019年，招商蛇口进行了大刀阔斧的改革，将总部职能部门从16个部门整合至9个部门，全国5大区域变更为9大区域。而伴随着董事长许永军以及总经理蒋铁峰等新领导班子的到职，招商蛇口也体现出了进取的一面。

据蓝鲸房产统计，2020年首月，招商蛇口以81.39亿元拿下东莞、西安、南通共4宗地，而万科当月拿地金额仅为22.74亿元。与此同时，1月份，招商蛇口完成了1458亿的前海土地整备。华创证券在一份研究报告中指出，这将为招商蛇口带来近3000亿元的并表销售金额。

在这一系列利好的加持下，2020年，招商蛇口能进入业绩释放期吗?其转型之路又将如何?蓝鲸房产将持续关注。