贷款如何违规进入楼市 深圳人行严查“房抵贷”

近期，深圳楼市火爆的情况引起了各界的关注。

4月20日，人民银行深圳中支货币信贷处发出《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》，要求市各商业银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查。

此前有媒体报道，近期助推深圳房价大涨原因之一是，企业主全款买了房之后，可以用来作抵押低息贷款，即所谓的“房抵贷”。

作为一种常见的加杠杆行为，不少业主将房子抵押给银行获取贷款，用于再次购房或者其他用途。深圳房价的这一轮上涨就被认为是很多贴息经营贷款流入楼市。

根据人民银行深圳中支此前披露的数据，2020年一季度，深圳市住户部门贷款增加587.55亿元，其中，短期贷款增加42.63亿元，中长期贷款增加544.93亿元。

疫情以来，各地财政对中小微企业的补贴力度加大，据了解，深圳市各区的贴息政策不一样，大部分区的幅度是50%，有个别区为100%，也有个别区为20%。这或许是最近深圳多个区房价分化的原因之一。

“套利其实不难，只要有注册的公司以及房产证，在这个情况下向银行抵押贷款基本都可以获批。”4月20日，某股份制银行一线客户经理告诉时代周报记者。

贷款如何违规进入楼市

“如果是企业主拿房子抵押，符合一定条件，房价超过1000万元，最高可以贷到房价的9成，一般是评估价的7成。我们行在二线城市的利率一般是4.5%—4.8%，这个利率算高的。深圳比较特别，因为资金便宜，利率不到4%。”上述客户经理说。

事实上，消费贷、经营贷违规流入楼市是一直都存在的现象，监管层多年来也是三令五申，并且罚单不断。这次情况的不同在于，疫情贷款贴息政策吸引力大，存在较大的套利空间。

这一情况也引起了监管层的注意。根据深圳人行4月20日发布的相关通知，要求银行自查截至2020年3月末银行房抵经营贷余额，2019年3月末余额，2019年12月末余额情况。

同时，深圳人行要求银行自查贷前准入情况。对借款人名下经营实体店真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况。

在贷款管理情况方面，重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。

对于贷后管理，自查借款人贷后新增房产的监测情况;自查发现的其他可疑情况或问题。

深圳中小企业局：涉嫌违规当严惩

“类似查处涉及各类贷前贷后，本质上就是为了防范各类违规贷款的小动作，有助于信贷工作人员查处各类违规贷款动机和行为。尤其是后续新增房产的查处，显然有很强的管控效应。”4月20日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者评述称，通过此类自查，不排除后续对于此类房抵经营贷业务将出台新的管控政策。

“自查以后，房抵贷的难度肯定会增加，银行开展这个业务会谨慎很多，也会严控资金用途。”4月20日晚间，广东某股份制银行人士告诉时代周报记者。

4月20日，深圳市中小企业服务局发布通告称，最近，有报道称个别机构和个人弄虚作假，将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息。根据规定，“贷款必须用于支持对象生产经营，不得用于并购贷款、国家产业政策禁止和限制的项目以及参与民间借贷、投资资本市场和个人消费等”。

如果出现上述情况，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。

深圳市中小企业服务局强调，一旦发现并查实，将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

深圳楼市行情独特

“一城一策”下，全国楼市有的地方深陷泥潭，有的地方一飞冲天。3月份以来，深圳楼市“风景独好”，走出独立行情：

3月7日，招商太子湾·湾玺开盘，最贵5000万元+的公寓当天日光，卖掉104套房。紧接着，湾玺又在3月13日推出14套房源，总价4200万元起步，同样号称8秒售罄。4月5日，湾玺第三次开盘，单价9万―13万元/㎡，总套价格2900万―5500万元，合计54套公寓，半天时间全部售罄，合计吸金约23亿元。

看统计数据或许更为直观。

4月16日，国家统计局公布的最新数据显示，3月深圳房价整体领涨一线城市。新建商品住宅方面，深圳销售价格环比上涨0.5%;二手住宅销售价格方面，深圳上涨幅度达1.6%，远超其他一线城市。

中泰证券首席经济学家李迅雷最新发布的报告表示，这一波买房的主力，很多来自于一些企业主。当然，这只是某些城市的个案，不能把房价上涨的原因全部归结为“贴息套利”。

“我以为还有其他两大原因：一是与我国人口的流向与分化有关，人口的大规模流入，增加了楼市需求。二是与居民收入结构的变化有关。”李迅雷表示。

根据深圳中原地产最新统计数据显示，3月深圳全市二手住宅均价为59048元/m2环比上升0.95%。

4月17日，深圳市住建局有关负责人表示，深圳近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。

前述媒体报道称，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间《中小微企业贷款贴息项目实施办法》有关。

公开信息显示，根据深圳市此前出台的《应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》，政府将按照实际支付贷款利息的50%给予总额(同一支持对象在不同银行业金融机构获得的贴息累计计算)最高100万元的补贴、贴息期限不超过6个月。

但是，深圳各市辖区还有补贴，幅度不一。宝安区、龙华区、南山区、大鹏新区的贴息幅度都是50%，光明新区的贴息幅度最小为30%，南山区贴息幅度最大为70%。但是每个区都是总额限制，时间一般为6个月。

值得关注的是，深圳各区之间房价分化与贴息政策有所对应。南山区、宝安区依然是涨幅的第一梯队，罗湖区、龙岗区等东部片区是第二梯队。