次贷危机爆发十年之后，美国楼市终于渐渐恢复了元气

来源：第一财经时间：2017-12-25 18:11:04

从2007年的美国次贷危机爆发至今，已经十周年。早在今年一季度，美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计，即使是在持续加息的环境下，紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。

“美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。”美国最大的房地产数据平台Zillow集团高级经济学家特拉萨斯(Aaron Terrazas)对第一财经记者表示，“日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场，房屋所有率开始升高。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。”

机构调查也显示，2018年有十大目的地可能受到包括中国买家在内的投资者青睐，包括如洛杉矶、波士顿、纽约、圣何塞、西雅图等等。

库存紧俏推动房价上行

2007年，美国次贷危机爆发。当时，美国居民几乎每天一醒来就会发现房价又跌了一截。随后，这场因为房价泡沫叠加衍生品滥用的局部危机，以野火燎原之势演化成了一场罕见的全球金融危机，全球潜在经济增速也因此永久性地下了一个台阶，至今未能完全恢复。

也就在2007年的春天，美国次贷行业开始全面崩溃，超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。

转眼十年过去了，美国楼市已经全面恢复了元气，库存紧俏则是最主要的驱动力。“2017年，美国住房市场库存非常紧张，截至2017年底，待售房源较上年减少了12%。这主要受强劲需求(尤其是美国年轻人)、缓慢的房产建设和房主售房意愿下降等综合因素的推动。新住宅建设速度虽然在稳步增长，但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。” 特拉萨斯对记者表示。

他也透露，新建住房整体处于停滞水平，“有一些房主不愿意卖，而一些房子很快就成交了，基本是70天，而以前则需要83天，相当于快了十几天。这都导致美国库存紧张。”他也预计，这种情况在2018年不会出现根本性转变，新房供不应求的局面会持续。

Zillow预计，2018年美国全国房价将上涨6%(去年涨幅为7%)，这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。

加息或无碍房价上行

令市场担忧的是，美国已经进入加息周期，明年预计美联储仍将加息2-3次。这是否会对房地产市场造成打击?

眼下，基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。到2018年底，Zillow预计利率将在2%到2.25%之间，大约上升100个基点。标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能达到4.5%。“不过按历史标准来看还是非常低，可能不会对购房意愿产生较大影响。” 特拉萨斯对记者称。

2018年，美联储主席候选人鲍威尔(Jerome Powell)将执掌美联储。工银国际首席经济学家程实对第一财经记者表示，鲍威尔将引领美联储加息之路稳中求变。一方面，基于耶伦时期的经验教训和美国经济的向好趋势，2018年鲍威尔将大概率延续鹰派加息路径，保持“先加息、后缩表”的政策搭配;另一方面，不同于耶伦时期，鲍威尔时期的美联储将面对宽松退出、稳定增长和消化金融风险的三重平衡难题，亦将承受来自特朗普政府的强大政治压力，因此在鹰派加息的节奏掌控上将更加灵活。

有鉴于此，程实判断，2018年美联储加息之路将分两阶段进行，呈现相机抉择的特征。第一阶段，美联储有望保持当前加息节奏，将政策利率提升至温和通胀率，进一步消解鸽派加息的负面影响，并为大规模缩表营造政策空间;第二阶段，根据特朗普税改的落地进程和实际效果，美联储将相机再进行一次或两次加息，以巩固美国经济长期增长动力。综合而言，2018年，美联储加息三次将是基准预测。尽管如此，利率仍较过去加息周期的平均水平低了不少。

此外，特拉萨斯认为，近期通过的税改不会对楼市造成较大影响。“历史上，美国税法都处于激励购房者的状态，但从新的税改来看，税制激励被取消了，但预计明后两年美国家庭收入会有所提升，整体来看仍利好楼市发展。”

中国买家爱选的十大区域

值得注意的是，截至2017年3月，据不完全统计，中国投资者在过去一年内支出为317亿美元用于在美国置业。

特拉萨斯透露，在美国置业的中国买家比较倾向于新房，但是新房建设的步伐一直很慢，难以从十年前的美国房产萧条中恢复过来。而这一点将从2018年开始有所改观：美国的新房建设预计将在2018年有所增加。过去五年里，美国房产建设者一直聚焦高端地产市场，但以后也可能开始建设更多低端房产。

他也预计，到明年底，新房建设量将增长10%，按季节性调整后共计达到63.3万套。

Zillow列出了2018年可能最吸引买家的10大美国房产市场，而排名则是基于五个关键指标：过去一年的就业增长、附近知名大学的数量、上一年的大学排名的变化、华人和华裔人口的比例以及搜房网站上受中国买家欢迎度程度变化的数据。

十大目的地中包括几个长期受中国买家欢迎的房产市场，比如洛杉矶、波士顿、纽约、圣何塞和西雅图，同时还包括几个新兴房产市场，比如亚特兰大、萨克拉门托和匹兹堡。

也有美国当地房地产经纪商对记者表示，对于向来喜欢昂贵海滨城市(尤其是洛杉矶、旧金山、圣荷西、波士顿、纽约和西雅图等地)的中国买家来说，高端房产的竞争要比低端房产小，因为美国买家面临来自利率上升的压力。但中国买家正逐渐把目光从这些传统的热门房市向内陆市场转移，比如亚特兰大、萨克拉门托、匹兹堡以及河滨。这些市场的房价可负担性更高，同时强劲增长的就业市场和顶级的高等院校对于有意在美国购房的中国人来说具有关键的吸引力。