三城宣布暂停企业购房：购新房后再行甩卖利润空间大

来源：中国经济网时间：2018-07-03 14:54:08

　　短短三天时间（6月24日至26日），西安、长沙、杭州相继出台暂停企业（企事业）单位购房的政策，引发业内外关注。那么，在限购、限售、限价等政策的叠加作用下，这些企业购房的动机是什么？企业购房与自然人购房又有什么区别？

　　《每日经济新闻》记者调查发现，此前一段时间，企业可以直接获得购房资格，并且没有限售期。此外，上述三个城市新房与二手房价格存在比较明显的倒挂现象，企业买卖房屋存在较大利润空间。企业在出售房屋时，还可以通过股权变更或连同公司一起转让等方式交易房屋，以规避多种税费。不过，在摇号买房实施后，企业团购买房的情况明显减少。

　　房价倒挂催动企业买房

　　率先出台限制企业购房政策的是西安。

　　在“摇号门”事件后，西安开始启动公证摇号。6月24日，西安出台《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称《通知》），提出在限购区域内，暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房（含商品住房和二手住房），禁止企业买房。西安市房管局负责人解释称，这是为了“防止以企业名义投机炒房”。

　　此前，以企业名义买房的情况并不鲜见。西安某房企员工向《每日经济新闻》记者表示，在实施摇号买房之前，她所在的公司就遇到过几次企业团购。买方以公司名义打包买下一栋楼，开发商一般会给1~2个点的优惠。开始摇号买房后，企业团购买房的情况就基本没有了，注册公司买房也多是为了让外地人拥有买房资格。

　　继西安后，6月25日，长沙出台政策，其中提到：“暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让”。6月26日，杭州市住房保障和房产管理局出台政策，宣布暂停向企事业单位及其他机构销售住房。

　　事实上，以企业名义买房的情况，不仅存在于西安、长沙、杭州，部分地方此前也出台过一些针对性措施。以北京为例，2017年3月，北京住建委等部门就联合出台政策，要求企业购买的商品住房再次上市交易时须取得不动产权证满3年。此次，三城直接“暂停”企业购房资格，显现出了更大的政策调控力度和更强的打击炒房决心。

　　中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，西安、长沙、杭州都是已出台限购限售政策的城市，并且其新房和二手房价格存在“剪刀差”。数据显示，西安5月新房均价比二手房低1995元/平方米，而长沙则低了1304元/平方米，企业购新房后再行甩卖，存在较大利润空间。

　　税费虽多但存规避渠道

　　相比自然人，企业买卖房屋虽然可在一定程度上规避政策限制，但也需要缴纳更多税费。昨日（6月26日），记者咨询西安及长沙两地的地税部门后了解到，在持有乃至交易环节，企业需支付的税金和税种都较自然人多一些。

　　据了解，西安和长沙针对个人买房都会有税收优惠政策，对企业则没有。其中，西安、长沙规定，个人购买家庭唯一住房的，90平方米以下契税为1%，90平方米以上契税为1.5%；如果是第二套改善住房，90平方米以下契税为1%，90平方米以上契税为2%。针对企业购房，西安征收购房金额3%的契税，长沙契税比例为购房金额的4%。

　　在持有环节，企业每年还需缴纳一定比例的房产税以及城镇土地使用税。以长沙为例，企业每年需缴纳房产税的金额为：房屋余值*1.2%*80%。以一套1.5万元/平方米，面积为100平方米且房屋余值仍为150万元的房屋计算，企业每年需支付房产税14400元。城镇土地使用税则按照房产实际占有面积征收，具体征收标准各地存在一定差异。在交易环节，城市维护建设税、企业所得税等，都是企业交易时需要缴纳的。

　　虽然企业购房税费颇高且税种更多，但在业内看来，在新房与二手房价格存在较高“剪刀差”的城市购买新房存在较大利润空间。以炒房为目的企业，为了其中利益往往会选择忽略税费成本。

　　北京中会仁会计师事务所主任丁会仁对《每日经济新闻》记者表示，针对房企买卖房屋的多项税收理论上是存在的，但很多公司在实际操作中会选择股权变更或连同公司一起转让等方式交易房屋。采用这种方式交易，房产实际上并没有过户，就不用缴纳契税以及土地增值税等税费。

　　有分析指出，限制企业购房的政策可能会向其他城市蔓延，以炒房为目的的企业购房行为将被抑制。此外，记者从某国有银行城市支行处了解到，该支行不接受企业购房按揭贷款申请。