年内超50亿地块达19宗 上海出新政规范土地市场交易

近期土地市场热点不断。

5月9日，北京成交3宗住宅用地，总价达到113亿元。其中，最受关注的是位于北京东三环的分钟寺不限价宅地，吸引了12家房企参与竞争，最终被合生以72.2亿元竞得，溢价率达到26%，楼面价约6.9万元/平方米。

至此，今年以来，全国成交总价超过50亿元的地块已多达19宗，大部分都位于一二线城市，可见实力房企的战略布局仍以一二线为主。

另一个值得关注的现象是，上海同日出台了土地交易新规，或对后续全国其他城市的土地交易市场有借鉴意义。

北京一日成交3宗不限价宅地总价113亿

5月9日，北京成交3宗不限价住宅用地，总价达到113亿元。

其中，最受关注的是丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块R2二类居住用地，规划建筑面积约10.7万平方米，挂牌起始价57.19亿元，竞买保证金达11.44亿元。现场竞拍前已经收到8次网上报价，最高报价59.22亿元。

因该地块位于东南三环与四环之间，交通便利，配套服务设施齐全，区位优势明显，共吸引了12家房企参与竞争，包括合生、融创、中海、平安、北京城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+北京建工等8个竞买主体。

最终，经过57轮竞价，合生以72.2亿元竞得该地块，溢价率26.2%，住宅部分楼面价达69400元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为，分钟寺地块楼面价并没有超过7万，低于之前的市场预期，毕竟作为不限价商品房住宅，这个区域卖到10万+可以说是预料之中的事，这也说明房企拿地依然保持理性。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，合生2018年以来在全国取地11宗，总体来看主要聚焦区域仍然在北京、长三角、珠三角的核心城市，操盘节奏稳定。上次北京取地在2019年9月，也是丰台区，与此次地块相距仅两站地铁，未来必将形成合力，树立区域高品质形象。此次地块周边还有2宗地将于5月19日正式挂牌出让，未来合生是否会再次出手，合力打造高端居住版块，可持续关注。

另外2宗地均位于顺义区马坡镇。一宗为顺义新城第13街区SY00-0013-6028等地块二类居住、托幼、文化活动和综合性商业金融服务业用地，规划建筑面积约13.5万平方米，挂牌起始价为24.1亿元，参与报名房企只有恒大和龙湖。最终，恒大以24.1亿元底价竞得，成交楼面地价为17805元/平方米。这是继密云、房山良乡地块之后，恒大年内第三次在北京拿地，可见其对北京市场发展的信心。

另一宗为顺义新城第13街区SY00-0013-6039等地块二类居住、康复护理和医院用地，土规划建筑面积约8.6万平方米，挂牌起始价为14.24亿元。参与现场竞拍的房企包括金地、首创、中建一局、首开+龙湖、中铁建、恒大等。最终，中建一局以16.7亿元竞得，溢价率为17%，成交楼面地价为19326元/平方米。

张大伟认为，从房企出价情况看，大部分房企依然看好北京，包括之前拿地较少的龙湖、恒大，都参与了北京土地市场。

北京市规划和自然资源委员会有关负责人表示，2020年以来，北京土地交易市场供应的商品住宅用地呈现多样化趋势，不限价、限竞房、共有产权住房多点开花，不限价住宅用地增多，给予开发企业在产品层面、品质提升上更多的空间，使改善型购房人有了更多的选择;限竞房以及共有产权住房用地则为刚需群体提供了保障。

中原地产研究中心统计，截至5月9日，北京年内共成交30宗土地，总成交金额达到963.51亿元。

年内单宗总价超50亿地块已达19宗

今年以来，虽然受新冠肺炎疫情影响，全国土地出让数量大幅减少，但热点城市优质地块竞争热度不减，高溢价率地块频出，“地王”也再现。就在“五一”假期的前一天(4月30日)，南京、绍兴、佛山、扬州4城土地拍卖大戏同日上演，多宗地块经过超百轮竞价成交，溢价率最高达90%。

中原地产研究中心统计，截至5月9日，全国单宗地块成交总价超过100亿元的有2宗，分别位于上海和厦门，另有19宗地块成交总价超过50亿元。

从这些高总价地块所在城市来看，包括上海、厦门、广州、北京、南京、杭州、佛山，基本上是一二线核心城市。

具体来看，年内全国总价“地王”，是2月20日被香港置地联合体以310.5亿元拿下的上海徐汇滨江地块，该价格刷新了2014年中民投以248.5亿元拿下的上海董家渡“地王”纪录，成为上海新总价地王。

全国总价排名第二的，是4月22日被上海泰鸣以103.5亿拿下的厦门思明区地块，折合楼面价50599元/平方米，溢价率43.8%，成为厦门总价、单价双料“地王”。

全国总价排名第三的，是1月19日被中信泰富联合体以81.9亿元拿下的广州荔湾区地块，折合楼面价37216元/平方米，溢价率45%。

全国总价排名第四的，是2月14日被首开+住总+建工联合体以78.8亿元摘得的北京市昌平区地块，楼面价约38020元/平方米，溢价率34.24%。

全国总价排名第五的，是2月25日被华润+北科建+中交联合体以76亿元拿下的北京海淀区地块，成交楼面地价为46670元/平方米，溢价率25.95%。

多家研究机构的统计数据显示，4月土地市场量价齐升， 300城土地成交均价创2018年以来新高;40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%，同比涨幅超过20%。另外，规模房企投资力度在持续回升，销售TOP20房企新增货值总量占销售百强6成以上，TOP21-30名房企拿地销售比上升最为显著。

对于4月土地市场量价齐升的原因，上海易居房地产研究院研究员王若辰认为，一季度积压的需求明显释放，其中二线城市地市复苏更加明显，不仅成交量大增，地价上涨也相对明显;土地成交量溢价率排名居前的城市中大多数为一线和强二线城市，可以反映当前开发商在这些区域拿地更为激进一些，也是在当前风险与机会并存的形势下更好的选择。

中原地产首席分析师张大伟进一步指出，疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。多地再次出现高溢价率土地成交，特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块，使得土地市场热度持续提升。

接受券商中国记者采访的业内专家认为，目前一些地方土地市场确实出现了“地王”情况，个别区域的土地市场热度会有所上升，但是过热的情况出现概率不太大，不过也要引起高度的警惕和重视，一定要避免土地市场炒作引发的市场过热再现。

上海出新政规范土地市场交易

5月9日，上海市政府发布《上海市土地交易市场管理办法》的通知，规范建设用地使用权交易行为，优化土地资源配置，实现土地高质量利用，促进廉政建设。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海土地交易新政结合当前上海土地市场发展的实际情况，对各类土地交易进行了规范，对后续全国其他城市的土地交易市场有借鉴意义。

严跃进指出，新办法新增了“集体经营性建设用地使用权出让、出租”等相关业务，体现了土地市场发展下的政策优化导向，也为后续全国集体建设用地入市的细则制定提供了地方案例参考。

同时，新办法新增诚信管理条款，将依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权出让活动，强化对市场主体的监管，推进土地交易市场信用体系建设，构建公平诚信的市场环境。

“最近几年上海出现了很多违规拿地的现象，包括资金来源不当、竞拍过程不当等，土地市场纳入诚信体系和标准，有助于后续土地交易的规范化。”严跃进说。

此外，新办法还规范中介机构行为，明确提出市、区规划和自然资源局工作人员以及市土地交易事务中心工作人员在土地交易过程中收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位给予行政处分或者相关监察机关给予政务处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对此，严跃进认为，在评标公证等领域存在很多打擦边球的地方，此类规定使得各类土地中介业务更加规范，防范土地交易腐败等行为，这对于上海土地市场的健康发展具有积极的作用。