楼市零泡沫说法解析 炒家绝迹借贷比率新低

当代财经网2月7日讯 早前，香港电台邀请了纪惠集团汤文亮博士，亚洲地产蔡志忠先生及笔者担任楼股论坛的嘉宾，分享金鸡年楼市走势。对笔者来说，能与两位楼市高手过招，真的十分荣幸！当晚我们谈及多个影响楼价的本地因素如土地供应，政府政策，最近的施政报告，到外围因素如特朗普（Donald Trump）上场，英国硬脱欧及法德两国大选，有可能影响楼价的都有谈及，而我们最大争论的话题是“香港今天楼市有否泡沫？”

汤博士认为楼价已到历史高位，脱离了人均购买力，楼市已有相当泡沫。蔡生则认为，每项投资工具都会有一定的泡沫，只是多与少，他觉得现在楼市只有少量泡沫，不足为惧。而笔者认为现今楼市是「零」泡沫，亦是有史以来最坚固的，笔者的论点有四：

炒家绝迹借贷比率新低

首先，衡量市场有否泡沫的方法很多，最简单就是看有否过度投机。自从政府2010年推出辣招后，投机炒卖者已绝迹于市场，绝大部分已清货离场或是由投机而上年11月政府再加15％的双倍印花税后，连投资者都被迫消失，现在楼市只有用家。因此，没有炒家，哪有泡沫？

另一指标看泡沫是按揭借贷比率，根据金管局最新公布的数据，按揭借贷比率为49.4％，即物业每100万元成交额，银行只借出49.4万元给客户，这比率是历史新低。众所周知，全港有六成私人住宅已按按在身，但大家可能有所不知，这个统计其实是六年前于2011年的数据，最新的统计将会今年年中公布，估计将会上调至六成半，即是说香港人在物业上的借贷是十分之低。

银行水灾未见过度借贷

第三个指标是比较存款与贷款总额的差距，上一辈还记得1997年楼市大跌近七成，跌势一直至2003年，当时大跌的最大原因是过度借贷。 10月大跌时香港存款总额包括外币兑2.75万亿元，而贷款总额竟然是4.27万亿元，即是说银行口袋只有1蚊，但就做了1.5元生意，这就是所谓的过度借贷。相反，直至2016年11月，存款总额为11.76万亿元，而贷款总额就只有7.89万亿元，还有近4万亿元的天文数字作缓冲。没有过度借贷，又又会有泡沫？其实今天的香港人，真是有很多钱呢！

最后一个是楼价负担比例，数天前有一美国研究机构公布，香港的供楼负担比例是18倍，再次蝉联世界第一。这意味着一个家庭收入中位数计算，要18年不吃不喝，把收入存储起来才能足够买一层楼！但大家要明白，作为一个国际城市，资金来自四面八方，购买香港房产的人亦来自世界各地，我们不适只以本地市民的收入作计算，而是要衡量外来的购买力，正如纽约的物业不只是纽约市民购买，伦敦的更加不可能只有伦敦人买。因此，作为香港人要认清时代正在转变，我们背靠着13亿人民，他们有着一股巨大无比的购买力，力度亦随着经济不断增长而加大，笔者劝喻大家，如有自住需要而又有能力的话，请不要沽空楼市，否则未来可能更难上车。