新时期，房地产市场会怎样变化？背后的逻辑又是什么？

来源：经济参考报时间：2018-01-23 21:25:06

回望刚刚过去的2017年，房地产是绝绕不过的关键词，这一年是房地产行业再创新高的一年;也是史上调控最密集的一年，据不完全统计，有超百城发布了150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。与此同时，共有产权、长租公寓、“房住不炒”、长效机制等一系列新概念、新机制、新模式，无不深刻影响着未来的政策和市场走势，更关乎到每一个老百姓的切身利益。

进入2018年还没几天，关于某些城市放松调控的消息就迅速占据新闻头条，今年的房地产依然会是社会各界关注的焦点。

新时期，房地产市场会怎样变化？背后的逻辑又是什么？

宏观层面内外环境承压

伴随着美国大规模减税法案的通过，和美联储进一步加息、缩表，以及欧美日相继拒绝承认中国的市场经济地位，国际金融贸易环境越来越不利于中国，无论中国是主动还是被动，接下来不可避免地需要应对全球范围的贸易战、减税战、金融战。

美国减税势必导致美国企业回国投资和海外利润部分回流美国，并吸引非美企业投资美国，在提振美国经济的同时，挤压他国经济。不只是美国，英国早已声称要继续保持G20最低税率的竞争力，印度和中国已经先行减税，但力度仍不足以抵消美英减税的冲击。

众所周知，美国加息势必缩小中美利差，引导美元回流，迫使中国被动加息，或者定向被动加息，就如楼市已经定向加息一样;美国缩表同样导致美元流动性减少，美元升值，迫使人民币贬值、美元流出，形成抛弃人民币资产并寻求美元定价资产的新趋势。

很显然，美国所希望的三大战最终结果是：美元升值、美元回流、美国投资扩大，美国开始再薅全世界尤其是中国的羊毛。对中国最直接的影响就是外汇外流、货币贬值、企业转移、流动性收缩、资金成本上涨、资产价格下跌。

我国从投资到消费的结构转型已见成效，消费增速平稳，对经济增长的贡献率已经达到64.5%，占比仍在提升;出口将遭遇不利，增长难以预期;地方政府负债受到约束，房地产持续调控，流向房地产的资金难以增长，将拖累固定资产投资。

未来三年，钱少且贵，现金为王。大水漫灌的日子将一去不复返，房地产行业要准备迎接紧日子的到来。

调控成效初显泡沫风险不容做大

调控基本取得成效。

2017年11月，国家统计局公布的数据显示，房地产销售面积和投资增速都出现下降，按揭贷款增速已经降至-1.6%，定金及预付款增速也在持续下降;70个大中城市房价普遍出现下降，量平价稳意味着未来市场泡沫风险在逐步降低。

我们预判，今年楼市将是历史上最平稳的一年，楼市不会大起更不会大落，房价不会暴涨更不会暴跌。

未来一二线城市住宅供给量会趋于减少，三四线城市住宅供给难以增加，金融环境的趋紧也导致购房者减少，2018年成交面积会有小幅下降，成交价格会有小幅上涨，很可能未来市场蛋糕“一年比一年小”。

房地产市场已经开始降温，但楼市调控依然会严格。从政策上来看，楼市政策以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期。

调控将从因城施策转向一城多策，从一二线城市控房价转向分区域控房价，从三四线城市去库存转向有库存的地方包括县城去库存。调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。

我们认为，未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行，必要时还会继续打补丁。限价令可能会做一些渐进式的放松，通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。流向房地产的资金会继续受限，楼市定向加息已然为之，未来可能还会有城市继续加息。今后一段时期内，楼市、地市还会继续降温，有助于防止风险形成共振，后市也不存在再次冲高的可能。

周期轮动不再适用长效机制逐步建立

既然调控放松无望，那么2018年的楼市会不会因此调头向下，成为名副其实的“拐点”呢?

其实，调控就是调整和控制，试图在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡，上限就是泡沫不能继续膨胀到无法控制，下限就是控制不发生系统性风险。调控不放松还意味着过去的楼市周期论不再成立，未来的长效机制更是呼之欲出。

过去房地产市场存在连续多轮的三年小周期，其背后的逻辑是房价涨跌影响社会稳定和谐、经济发展需要房地产牵引拉动，因此，市场总是出现调控，房价上涨头痛医头、市场冷冻脚痛医脚，政策短效、周而复始、循环往复、周期频现。

十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，“加快住房制度改革和长效机制建设”又已作为2018年着力抓好的重点工作之一，体系完整、内涵丰富。

长效机制应该怎么建立?住房制度中谈到了多主体供给、多渠道保障。在多主体供给方面，会形成新增国有土地、现有企事业单位用地、农村集体建设用地的新格局;在多渠道保障方面，我们建议形成租赁住房、共有产权住房、普通商品住房、高端商品住房四位一体的住房制度，相对贫困人群租赁住房或购买共有产权房，高净值人群购买不限购、不限价、不限售、高地价的高端住宅，未来形成高端有市场、低端有保障的住房制度大框架。

房地产长效机制的基础工程，包括了城镇化进程、增加大城市住房用地供应、不动产登记、提高房企注册资本金、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理等多个方面的体制机制完善。

长效机制涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，立法的加快推进也是房地产市场长治久安的根本之道。只有这样，房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈，房地产健康平稳发展才能真正实现。□欧阳捷