警惕房企高负债率风险

来源：中国经济网时间：2018-07-16 15:17:00

　　盘和林

　　高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，对房企具有很大诱惑力。不过，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特点，这决定了绝大多数房企貌似实力强大，但实际上却很脆弱。因此，房企高负债及其可能导致的风险亟待引起监管层重视，尤其是要警惕房企高负债率对实体经济的挤出效应。

　　近日，有研究机构发布报告指出，2017年主要上市房企(A股、H股和其他)负债规模与增速继续加大。数据显示，2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有14家，较2016年增加6家，90%的房企总有息负债在上涨，且超过一半的企业负债增速有所增加。

　　与一般企业负债相比，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特点，这决定了绝大多数房企貌似实力强大，但实际上却很脆弱。因此，房企高负债及其可能导致的风险亟待引起监管层重视，尤其是要警惕房企高负债率对实体经济的挤出效应。

　　目前，房地产行业整体负债率达79.42%，房企杠杆率处于历史高位。在高负债的同时，房地产行业近年来普遍保持着营收与利润的双增长，资产回报率保持着较高的比率。有关数据显示，130家房地产企业今年一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。为什么房地产企业净资产回报率不断增长，但资产负债率却居高不下呢？这反映出房地产企业在以高负债率为代价提高资产回报率。

　　一般来说，造成企业高负债率的原因主要在于其经营模式，房地产行业是负债经营的典型，从土地、建设、销售等几乎每一个环节都是借用金融机构如银行、信托以及购房者的资金来完成的。

　　房地产企业大多采用预售制度。一方面，这意味着开发商可以预先得到购房者的定金，这部分定金往往被用于房屋后续的开发建设中，也就是说，房企实际上是在用购房者的资金建设开发房屋，自投资金较少。而且，房屋预售在竣工前只能称为负债，竣工后才能转换为收入，预售额越大，负债越多。

　　另一方面，目前房地产开发普遍存在快速开发、推盘过快的现象。继2017年房地产销售繁荣后，房地产企业竞相争夺高价地，因而纷纷拓宽融资渠道，这必然会提高房企的负债率。举例来说，若房企向银行融资，向银行借钱买地、建楼，建好后抵押给银行又可继续获得贷款开发楼盘，如此往复，形成了高负债率的资金链。

　　不难看出，房企日益增长的资产负债率，实际上是房地产行业高杠杆的真实写照。房地产企业是高杠杆企业，融资环节关系着房企生命线，资金实力代表着拿地、经营、价格等方面的话语权，直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模，因而获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企得以生存壮大的关键。

　　从房地产企业的角度来说，高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，高杠杆游戏对房企具有很大诱惑力。不过，从防控金融风险和参照别国经验的角度看，房企自有资金有限，投资量大、建设周期长、资金回收慢，特别是极易受到宏观经济和相关政策的影响。因而，资金尤其是信贷资金不能无限制地流入房地产行业，必须防止催生房地产泡沫进而造成金融风暴。

　　与此同时，我国房地产高度依赖信贷资金，不断上涨的房价及炒房收益形成了强大的“虹吸效应”，给实体经济带来了负面影响。面对房企高杠杆可能带来的金融风险，房企唯有积极利用宏观调控政策进一步去杠杆，不应存在融资环境可能会放松的侥幸心理。那些净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企，更应该积极思考如何保证企业资金链的安全，将负债率降低到一个比较健康的水平。