2018上海自贸区概念股一览表

上海三毛(600689)

张江高科：加快转型科技投行，打造创新服务平台

类别：公司研究 机构：东北证券股份有限公司 研究员：高建 日期：2017-09-08

事件：2017上半年公司实现营业收入4.96亿元，同比减少57.89%;归母净利润3.10亿元，同比增长6.82%;EPS0.2元，加权平均净资产收益率为3.70%。

营收大幅减少，净利润微增。公司原合并范围内子公司上期末出售部分股权后本期不再列入合并范围，导致公司营业收入同比减少2.11亿元;公司房地产销售收入同比减少5.2亿元，较上年同期减少了84.22%，房地产业务毛利减少2.87亿元。公司由传统的工业地产开发商向高科技企业时间合伙人转型，加大对园区持有物业的保有力度，故减少了房地产的销售。2017年6月末，公司可经营房地产面积119.62万平方米，同比增长加39%;公司房产业务取得租金总收入3.2亿元，同比增长13.23%。公司上半年投资收益3.2亿元，较去年同期增加111.55%，投资收益的快速增加带动公司归母净利润实现微增。公司科技投行转型已见成效，股权投资逐步进入收获期。

加快科技投行转型，迈向专业基金管理人。2017年上半年，公司突出“房东+股东”、“股东引房东”角色，加快海外专家楼的改造工程，建成后将为园区提供362套高配全智能化管理公寓;公司895创业营海选项目约1100个，入营项目162个，获风险投资68个，获信贷授信38个，项目总估值100亿元，为公司投资提供了优质的项目储备。公司参与发起设立总规模300亿元的上海市科技创新股权投资基金，服务国家战略新兴产业发展，首期公司已出资5亿元。公司与深圳星河控股联合设立张江星河基金，首募规模达1亿元，由子公司上海张江浩成创业投资有限公司管理。公司实现从投资基金参与者转变为投资基金管理者的跨越，构建完整的PE投资链条。

摆脱单一融资渠道，走向多元化。公司探索融资产品创新，目前双创专项债务融资工具20亿元已被协会接受注册，该融资工具可突破传统融资工具募集资金的用途限制，部分资金可用于以股权投资或委托贷款的形式投入园区内的科技型、创新型企业，为公司转型提供了充裕的资金支持。公司融资渠道由单一银行融资走向多元化，资金使用也更为灵活。

首次覆盖，给予“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.58元、0.67元和0.82元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为29.97倍、25.95倍和21.14倍。

浦东金桥：深耕租赁市场，房地产项目将于明年进入结转期

类别：公司研究 机构：联讯证券股份有限公司 研究员：许晓雷 日期：2017-11-27

上海金桥出口加工区开发股份有限公司由上海金桥(集团)有限公司和上海国际信托投资有限公司发起设立，于1992年5月19日在上海注册，公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。

三季报，营业总收入11.43亿元，同比增长4.09%;归母净利润5.47亿元，同比增长15.65%;结合半年报数据分析，租赁业务平稳增长确保营业总收入和归母净利润的稳定性，整体上看，公司营业总收入和归母净利润分别在2014和2015下滑后，至去年已经逐步企稳，归母净利润2016年升势明显。

浦东金桥三年周期的市盈率平均数和中位数分别为42.16X和39.70X，11月23日浦东金桥PE(TTM)为28.31X，大幅低于平均数和中位数，接近三年周期的最小值26.72X。

公司主要开发金桥开发区，所持租赁业主要位于开发区内，2017年半年报披露其出租率分别为，住宅96.75%，厂房、仓库75.92%，办公楼73.30%，研发楼82.18%，商业81.07%，酒店75.63%，2017年半年报显示租金收入6.31亿元。公司在建房地产商品房销售面积25万平方米，持有5块待开发土地区域，共计20万平方米，主要位于上海金桥地区，可为公司后续业绩提供稳定支持。

我们认为自由贸易港从国家战略层面较自贸区大幅提升，上海自由贸易港又是首批报送方案的地区其政治、建设、发展层面的意义重大，可为其他港口起到复制效仿的作用，并且在地理位置上具有独特的优势，起到贯通长江经济带和承接一带一路中转站的作用，公司深耕金桥地区，现有租赁业务收入稳定，在金桥地区拥有已经建好用于租赁业务的商用、办公、工业物业等共计209万平方米，在建用于租赁业务的商用、办公、工业共计123万平方米，在建房地产商品房销售面积25万平方米，房地产土地储备20万平方米。将会直接受益自由贸易港的发展，享受政策红利，并且随着国内、外经济的逐步恢复，市场业务也将有所提升，使用率和租金将有所增长，持续看好公司租赁业务的稳定性。

(1)房地产租赁业务和酒店公寓服务业务保持稳定增长;

(2)房地产销售项目，我们预计碧云壹零项目(一期、二期)将在2018年年底开始结转，碧云壹零(其它期)将在2019年结转。我们预测公司17/18/19年房地产业务收入分别为1.16亿元、16.1亿元、21亿元。

我们预计，17/18/19年，公司营业收入15.65、31.48、37.17亿元;归母净利润6.22、8.33、9.59亿元;EPS为0.55、0.74、0.85元。

相对估值法：公司属于申万行业分类下园区开发公司，我们选取业务相近的房地产企业作为可比公司。对比可比公司平均数，公司2017E/2018E/2019E分别折价16.77%、23.89%、20.38%。

我们综合考虑，给予公司目标价19.1-19.5元。首次覆盖，给予“增持”评级。

上海机场：一季度开局良好

类别：公司研究 机构：辉立证券(香港)有限公司 研究员：辉立证券(香港)研究所 日期：2018-06-11

投资建议。

基于强劲的非航业务收入增长预期，预示着公司正在开启新一轮稳健成长周期:我们上调公司2018年的每股EBITDA，同时引入2019年预测值，提高目标价为人民币63元，分别对应18.3/16.6倍估值倍数，维持“增持”评级。(现价截至6月7日)业绩保持高速增长。

上海机场2017年营业收入80.6亿元，同增15.9%;归母净利润36.8亿元，同增31.3%，基本每股收益1.91元，基本符合我们预期，略高3%左右。每股派息0.58，派息率30%。加权净资产收益率提高2.6个百分点至15.5%。

2018年首季财报显示公司业绩增长势头不减，2018Q1，营业收入达到22.81亿元，同比增20.35%;实现归母净利润10.18亿元，同比升28.62%;基本每股收益0.53元。

毛利率劲升，盈利能力处于增长快车道。

2017年：

2017年上海机场的流量受到控制，航空性业务量仅录得中低个位数增幅(起降架次+3.5%，旅客输送量+6%)，航空性业务收入仅同比增长6%至37.24亿元。尽管航空性业务受到限制，公司的非航业务录得高速成长，非航业务收入同比大幅增长26%至43.4亿元，其中商业租赁收入同比大升43%。

另一方面，营业成本保持平稳，仅增长6.1%，2017年毛利率因而同比提升了4.7个百分点至49.82%。此外受益于旗下公司(油料公司和广告公司)录得理想业绩，投资收益同比增长了34%至9.75亿元。

2018年：

2018年上海机场的航空流量继续受压，起降架次+2.7%，旅客输送量+5.5%，估计航空性收入仍保持低位。但国际航线持续录得高于整体的增速，航线结构进一步优化。

因部分商业合同重新招标等原因，非航业务收入继续维持高增长，再加上机场收费上调等因素，带动总体收入增速创近八年来新高，同比升超过两成。航线结构和收入结构的双双提升助推首季毛利率同比提升了5.3个百分点至50.68%，创九年来新高。

财报中显示，2018年首季，三项费用率降低了1.2个百分点：由于子公司经营成本同比减少以及费用核算口径变化，销售费用同比减少了93%;财务费用同比减少155%，主要是公司债券已到期，本期无债券利息支出所致。最终净利润率提高2.7个百分点至46.4%。

陆家嘴：存量盘活进行时

类别：公司研究 机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：陈慎，刘璐 日期：2018-06-01

陆家嘴发布18年一季报，实现营收12.96亿元，同比下降49.1%;归属母公司净利6.86亿元，同比增长52.3%;EPS0.20元。

存量盘活推动业绩增长

报告期内公司营业收入下降，这主要因为公司地产结算处于空窗期，营业收入近乎都是由租赁业务贡献。尽管营收大幅下滑，整体业绩大幅增长53%，这主要来自投资收益项：2月公司以13.49亿转让前绣实业50%股权，报告期内为公司带来5.6亿净利，大幅提升业绩。我们预计这一策略在短期内或将延续，在苏州以及前滩项目逐渐步入销售结算之前，公司丰富的存量资源仍可对公司业绩起承托作用。

地产开发步入空窗期，加快新项目入市进度

目前公司住宅地产开发销售也进入停滞阶段。一季度公司住宅销售额仅0.26亿元，主要来自于上海存量住宅。目前公司正在加快项目开发。18年前滩住宅一期及苏州项目实现销售，并部分实现竣工并确认收入。随着公司整体“地产+金融”平台的搭建完成，我们认为如何充分利用金控平台以及两者的协同作用，从而谋求进一步增长，将是未来公司考量的重心。

租赁稳步增长，贡献持续稳定现金流

持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。报告期内，公司实现房地产租赁相关现金流入8.96亿元，同比增加7.95%。这也是公司未来主要看点。尤其在Reits已经破冰，房地产基金已站上发展风口的时机下，公司作为核心地区大体量的持有物业主，同时兼具完备的金融平台，有望在未来赢得更广阔的发展机遇。

投资高峰财有余力，为新格局铺路

一季度短期偿债压力、净负债率均有所回落。今年5月获批发行公司债，规模50亿，可见公司作为本地国企的融资优势。工程投资高峰已过，但以目前的在建量，未来三年每年工程投资仍将在35亿以上，因此未来仍然需要进一步打开融资渠道。

盈利预测与投资评级

预计公司17-18年EPS分别为0.93、1.12元，维持“增持”评级。