北京房价非典型性下跌 二手住宅价格跌幅连续4个月全国第一
北京从2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能属性物业看，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。商住房占据了北京房地产交易市场的半壁江山。
记者了解到，目前，北京市场上所有已成交的商住房加起来大概有38万套，多以LOFT小户型为主。除此之外，截至2017年3月28日，北京市已取得预售许可证的未售商住存量为25363套。
由此看来，北京市场上，多年交易的和限购前取得预售证未售的商住存量加起来约40万套。如此多的商住房未来命运如何?市场扑朔迷离，未来的市场能否“起死回生”，商住房是否具有投资价值呢?
中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时曾表示，限购政策下，商住房将不再具备投资价值。
而在田宝鸿看来，虽然眼下商住房市场交易量近乎为零，但这主要是受政策打压的影响。相比北京的普通住宅，虽然“不限购”的特点被挤压掉了，但“总价低”的优势依然存在。在北京2600万常住人口的支持下，40万套拥有居住功能的商办项目，特别是低总价的小户型产品，未来将是稀缺产品。
田宝鸿还提醒说，“2016年5月，通州的商住实现限购政策，但一年多来，通州的商住市场成交量确实下降了，但价格反而上涨不少，有的楼盘一个月涨幅达到每平米1万元。这样的市场经验让我们只赞叹市场上的钱太多了，需求太旺盛了。”
一组来自中原地产的数据显示了当年的盛况，通州区2016年4月的商住房成交均价为25057元/平方米，5月份几乎与之持平，到6月份，仅一个月的时间，这个数字便达到36040元/平方米，环比涨幅约为41%，可谓“月涨万元”。
在限购、零杠杆政策背景下，商办类项目依然可以公司名义购买。田宝鸿算了一笔账：一套200万元的商住房，每年缴纳总房款0.84%的房产税，则每年需缴纳16800元。若持有4年后抛出，一共缴纳67200元的税。
“即便如此，以现在的低价进入，4年后的商住房房价涨幅最少能有1/3，房产增值价值远远高于所缴纳的税金。”田宝鸿信心满满地说。“以前买商住是让你4年转50万元，现在只让你转42万而已。”
对于商住房转让时，需要向政府缴纳增值部分的25.6%或者55.6% ，田宝鸿表示，在房地产交易的实际操作中，有很多办法能够让增值部分的值缩小，比如签订“阴阳合同”。
商住受限，在政策的重压下，实际的市场表现成交量萎缩，新房、存量两个市场价格分化。未来是否能够起死回生，政策因素起到决定性作用，而是否还具有投资价值，则仁者见仁智者见智。
来源：地产杂志
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